李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)0.7%，較1-2月的3.7%明顯下行。開(kāi)發(fā)投資增速明顯下行，源于土地購(gòu)置和新開(kāi)工下行。

開(kāi)發(fā)商拿地和新開(kāi)工下降，一方面是由于去年下半年以來(lái)部分民營(yíng)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，房企拿地積極性降低，在建項(xiàng)目出現(xiàn)停工停產(chǎn)、復(fù)工較難，儲(chǔ)備項(xiàng)目開(kāi)工困難；另一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，疊加去年以來(lái)持續(xù)去杠桿，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資急劇收縮。一季度，房企到位資金下降19.6%。其中，一季度國(guó)內(nèi)貸款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下降23.5%，顯示銀行、信托等傳統(tǒng)融資渠道對(duì)房地產(chǎn)融資的積極性下降，背后則是由于部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)在持續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)偏好降低。同時(shí)，房企自籌資金連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，意味著債券融資、私募等等渠道也開(kāi)始收縮，新增地產(chǎn)類債券發(fā)行主要偏好非民企地產(chǎn)。

外源融資收縮的同時(shí)，占大頭的內(nèi)源融資也明顯下行。目前，包括定金、預(yù)付款、按揭貸款在內(nèi)的銷售回款，占開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的53%，已成為開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源渠道。今年一季度，銷售回款下降25.7%。意味著在疫情多點(diǎn)散發(fā)、居民收入下降、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等沖擊下，需求端比較弱勢(shì)。

一季度，全國(guó)商品房銷售面積下降13.8%，商品房銷售金額下降22.7%。房企銷售金額比銷售面積降幅大，意味著房?jī)r(jià)下降。一方面，商品房市場(chǎng)需求比較弱勢(shì)，供給端開(kāi)發(fā)商加大促銷力度，導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平下跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年3月份，70城新房?jī)r(jià)格連續(xù)7個(gè)月下降。一季度，全國(guó)商品住房均價(jià)為9552元/平方米，自2021年2月達(dá)到11030元/平方米的歷史最高水平后，已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月下降。

另一方面，整體房?jī)r(jià)較高的東部區(qū)域成交跌幅更大，拖累了銷售金額。一季度，東部地區(qū)銷售面積、金額分別下降20.9%和27.7%，降速分別比全國(guó)高6.9個(gè)百分點(diǎn)和5個(gè)百分點(diǎn)。東部地區(qū)市場(chǎng)交易下降更明顯，主要與該區(qū)域去年上半年樓市較熱導(dǎo)致高基數(shù)，去年下半年以來(lái)調(diào)控收緊，市場(chǎng)明顯下行等有關(guān)，疫情也是重要原因。

近期，自上而下積極紓困疫情影響，并出臺(tái)了促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定就業(yè)、降低融資成本等一攬子政策部署。房地產(chǎn)方面，100多個(gè)城市持續(xù)降低按揭利率，各地房貸額度也比較充分，70多城市因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，包括上海、蘇州、廈門、東莞等重點(diǎn)城市，對(duì)限購(gòu)、限售、限價(jià)等政策，做了區(qū)域上或力度上的糾偏。疫情得到控制后，預(yù)計(jì)銷售面將會(huì)好轉(zhuǎn)。

但2020年以來(lái)，疫情斷斷續(xù)續(xù)，居民收入及預(yù)期有所變化。央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，一季度傾向“更多消費(fèi)”的居民占23.7%，較上季度減少1.0個(gè)百分點(diǎn)；傾向更多儲(chǔ)蓄的居民占54.7%，較上季增加2.9個(gè)百分點(diǎn)。因此，需求端能在多大程度修復(fù)，必須要考慮購(gòu)買力的變化。

2016-2021年，我國(guó)商品房交易規(guī)模一直在峰值左右，年度銷售面積在15億-18億平方米徘徊，銷售金額則從11.7萬(wàn)億元直線上升至18.2萬(wàn)億元。根據(jù)社科院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的數(shù)據(jù)，中國(guó)居民部門杠桿率攀升速度較快，從2000 年不到5%增至2021年的62.2%。再考慮到，我們要打造消費(fèi)主導(dǎo)的內(nèi)需增長(zhǎng)模式，而2021年城鎮(zhèn)居民人均住房面積已經(jīng)達(dá)到40平方米?？傊?，繼續(xù)激活需求端購(gòu)買力，邊際效應(yīng)或減弱，也要考慮高房?jī)r(jià)對(duì)內(nèi)需的擠出效應(yīng)。

不過(guò)，目前商品房市場(chǎng)的新現(xiàn)象，就是人口向都市圈和大城市集中，東部三大都市圈及中西部武漢、鄭州、成渝等都市圈，商品房銷售占全國(guó)的65%左右。這些區(qū)域樓市是影響“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重點(diǎn)區(qū)域，甚至關(guān)乎“穩(wěn)增長(zhǎng)”大局。就房地產(chǎn)而言，若需求端不穩(wěn)，商品房市場(chǎng)銷售和預(yù)期持續(xù)惡化，則會(huì)導(dǎo)致供給端沖擊繼續(xù)存在。只有商品房市場(chǎng)穩(wěn)定和好轉(zhuǎn)，供給端風(fēng)險(xiǎn)處置的問(wèn)題才能有效解決。

也即，只有商品房銷售端趨于穩(wěn)定，重點(diǎn)區(qū)域需求面開(kāi)始好轉(zhuǎn)，出問(wèn)題企業(yè)的“自救能力”才能提振。進(jìn)一步，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才會(huì)有積極性收并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目，增量資金才有動(dòng)力去盤活存量市場(chǎng)，防風(fēng)險(xiǎn)才能兜住底線。而且，需求端適度紓困，并激活供給端問(wèn)題的解決思路，有望斬?cái)喙┙o端對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和需求端的無(wú)謂沖擊，從而從源頭上夯實(shí)行業(yè)和市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

近日，央行出臺(tái)23條紓困疫情的舉措中，提出“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例，最低貸款利率要求”。本質(zhì)上，這是順應(yīng)都市圈和熱點(diǎn)城市改善型需求快速增長(zhǎng)，在國(guó)家差別化住房信貸政策的框架下，適度調(diào)整貸款首付比例、下調(diào)貸款利率，降低購(gòu)房門檻、購(gòu)房成本，促進(jìn)合理住房需求釋放。同時(shí)，這也有利于存量房流轉(zhuǎn)和新市民置業(yè)。

近期，熱點(diǎn)城市政策調(diào)整就是上述思路的體現(xiàn)，比如蘇州將限售從5年降至2年，上海縮短臨港片區(qū)人才購(gòu)房的社保門檻，南京外圍兩區(qū)縣松綁外地人購(gòu)房等。這些措施既有利于穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，也滿足居民合理購(gòu)房需求。但同時(shí)，有的城市推出接力貸、限購(gòu)區(qū)域降低首付等都被叫停。這說(shuō)明，樓市紓困和促進(jìn)消費(fèi)可以因城施策，但“房住不炒”是底線。

在這個(gè)框架下，合理需求釋放并帶動(dòng)存量房源流轉(zhuǎn)利用，鼓勵(lì)新市民低成本安居，將帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)穩(wěn)定。這些區(qū)域是樓市的基本盤，新市民是住房需求的主體。這些區(qū)域的房地產(chǎn)穩(wěn)定了、新市民的住房需求實(shí)現(xiàn)了，房地產(chǎn)“人-地-房”匹配也就達(dá)到了，全國(guó)樓市也就穩(wěn)定了。

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