銷售規(guī)模同比下降60%，土儲(chǔ)布局以長(zhǎng)三角為主，凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)虧損，三道紅線踩線一條。

◎ 作者 / 沈曉玲、張少賢

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(資料圖)

核心觀點(diǎn)

【業(yè)績(jī)規(guī)模大幅下滑，江蘇省銷售占比超六成】2022年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷售金額196.1億元，較去年同期相比小幅下降60.1%，降幅大于高于百?gòu)?qiáng)房企50%的平均收縮。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積140.9萬(wàn)方，同比下降51.5%，銷售均價(jià)達(dá)13919元/平方米，同比下降17.7%。盡管舉辦“五一好房超燃購(gòu)”、“26周年慶”、“弘粉嗨購(gòu)節(jié)”等集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)，但促銷效果有限。從合約銷售額的區(qū)域分布來(lái)看，2022年上半年弘陽(yáng)66%的合約銷售額分布在長(zhǎng)三角，江蘇省合約銷售貢獻(xiàn)度較去年年底提升6個(gè)百分點(diǎn)至56%。從江蘇省內(nèi)單城市的市場(chǎng)地位來(lái)看，弘陽(yáng)僅淮安、常州、徐州、南京4個(gè)城市入圍該城市2022年上半年度CRIC銷售排行榜，本土市場(chǎng)占有率均有所下降。

【上半年無(wú)新增土儲(chǔ)，土地儲(chǔ)備聚焦大江蘇】截至2022年6月30日，弘陽(yáng)共擁有1679.5萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2021年末下降10.6%，盡管土儲(chǔ)規(guī)?？s減，但按照目前的銷售情況和增長(zhǎng)速度來(lái)看，足夠覆蓋弘陽(yáng)未來(lái)3-4年的銷售。從土儲(chǔ)分布上看，與2021年年底格局變動(dòng)不大，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比66%，其中江蘇省土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)比重達(dá)53%。未來(lái)弘陽(yáng)銷售仍以長(zhǎng)三角為主，因此短期內(nèi)土儲(chǔ)分布不會(huì)產(chǎn)生較大的格局變動(dòng)。

【營(yíng)收規(guī)模同比基本持平，計(jì)提減值準(zhǔn)備影響凈利】2022年上半年，弘陽(yáng)營(yíng)業(yè)收入為126.1億元，同比下降2.7%。營(yíng)收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為122.9億元，占比97.4%，商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)收入分別為3.1億元和0.12億元，占比合計(jì)2.6%。從預(yù)收賬款儲(chǔ)備來(lái)看，預(yù)收賬款覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（預(yù)收賬款/2021年全年?duì)I收）為1.05，可為下半年的營(yíng)收提供支撐。同時(shí)管理層表示，下半年將堅(jiān)持“保交付，保民生，保穩(wěn)定”經(jīng)營(yíng)策略，保證項(xiàng)目交付即為保證下半年?duì)I收的穩(wěn)定。期內(nèi)弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)18.3億元，同比下降33%，毛利率下降6.6個(gè)百分點(diǎn)至14.5%，凈利潤(rùn)虧損4.1億元，歸母凈利潤(rùn)虧損0.1億元，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)出現(xiàn)非經(jīng)常性損益，一方面由于計(jì)提了5億的存貨減值，同時(shí)受匯率波動(dòng)影響美元債也產(chǎn)生4億的匯兌損失。

【三道紅線踩線一條，急需解決企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題】截止至2022年中期，弘陽(yáng)地產(chǎn)的凈負(fù)債率為59.4%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.8%，維持在監(jiān)管閾值內(nèi)?，F(xiàn)金余額95億元，相比2021年末減少40.8%。短期債務(wù)134.3億元，相比2021年末規(guī)模增長(zhǎng)18%，根據(jù)中報(bào)，盡管上半年弘陽(yáng)已經(jīng)通過(guò)出售聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)企業(yè)獲得收益，但截止2022年中期現(xiàn)金短債比僅為0.7，低于監(jiān)管紅線要求，三道紅線處于黃檔。不僅如此，弘陽(yáng)8月未能在寬限期結(jié)束前支付2025年到期的3.5億美元票據(jù)的利息，且未及時(shí)提供除公告外的信息，惠譽(yù)撤銷弘陽(yáng)集團(tuán)有限公司及其子公司弘陽(yáng)地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)，進(jìn)一步收窄弘陽(yáng)融資渠道，為緩解流動(dòng)性壓力弘陽(yáng)開(kāi)始出售項(xiàng)目股權(quán)促進(jìn)資金回流，根據(jù)8月15日企業(yè)披露公告顯示，將以8.57億元出售廣州白云項(xiàng)目34%股權(quán)及銷售貸款回籠資金。

01

銷售

業(yè)績(jī)規(guī)模大幅下滑

江蘇省銷售占比超六成

合約銷售規(guī)模降幅超六成，打折促銷拉低均價(jià)。2022年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷售金額196.1億元，較去年同期相比下降60.1%，降幅高于百?gòu)?qiáng)房企50.7%的平均收縮。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積140.9萬(wàn)方，同比下降51.5%，銷售均價(jià)達(dá)13919元/平方米，同比下降17.7%。上半年弘陽(yáng)先后舉辦“五一好房超燃購(gòu)”、“26周年慶”、“弘粉嗨購(gòu)節(jié)”等集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)，其中項(xiàng)目最低折扣可達(dá)7折，一定程度上壓低了上半年的銷售均價(jià)。

江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率提高6個(gè)百分點(diǎn)，省內(nèi)市占率有所下滑。從合約銷售額的區(qū)域分布來(lái)看，2022年上半年弘陽(yáng)66%的合約銷售額分布在長(zhǎng)三角，江蘇省合約銷售貢獻(xiàn)度較去年年底提升6個(gè)百分點(diǎn)至56%。從江蘇省內(nèi)單城市的市場(chǎng)地位來(lái)看，弘陽(yáng)在江蘇省13個(gè)城市中已布局11?城，根據(jù)CRIC發(fā)布的《2022年上半年企業(yè)銷售排行榜》?來(lái)看，弘陽(yáng)僅淮安、常州、徐州、南京4個(gè)城市入圍該城市2022年上半年度CRIC銷售排行榜，從入圍榜單類別和榜單排名上看，本土市場(chǎng)占有率均有所下降，其中，常州全口徑金額榜單排名從2021年底的第12名下降至2022年上半年的第24名，作為發(fā)家地的南京2022年度僅入圍了全口徑面積榜單，且排名從2021年底的第9名下降至第14名。安徽省、浙江省的銷售金額占比較2021年底下降11個(gè)百分點(diǎn)，珠三角地區(qū)銷售金額占比相比2021年底有小幅度上升。

? 11個(gè)城市分別為常州、鹽城、南通、淮安、蘇州、無(wú)錫、南京、揚(yáng)州、徐州、宿遷、鎮(zhèn)江

?宿遷、鹽城、南通、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州未發(fā)布《2022年上半年企業(yè)銷售排行榜》

02

土儲(chǔ)

上半年無(wú)新增土儲(chǔ)

土地儲(chǔ)備聚焦江蘇省

期內(nèi)無(wú)新增土儲(chǔ)，土儲(chǔ)可支撐未來(lái)三到四年銷售。截至2022年6月30日，弘陽(yáng)共擁有1679.5萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2021年末下降10.6%，盡管土儲(chǔ)規(guī)?？s減，但按照目前的銷售情況和增長(zhǎng)速度來(lái)看，足夠覆蓋弘陽(yáng)未來(lái)3-4年的銷售。

土儲(chǔ)分布與銷售分布相呼應(yīng)，聚焦深耕江蘇省。從土儲(chǔ)分布上看，與2021年年底格局變動(dòng)不大，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比66%，其中江蘇省土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)比重達(dá)53%。其次，中西部土儲(chǔ)建面占比為21%較2021年底下降1個(gè)百分點(diǎn)，珠三角和環(huán)渤海占比較低，均為6%。從城市能級(jí)來(lái)看，一二線城市土儲(chǔ)占比為46%，三四線城市土儲(chǔ)占比為53%，基本與較去年年底持平。未來(lái)弘陽(yáng)銷售仍以長(zhǎng)三角為主，因此短期內(nèi)土儲(chǔ)分布不會(huì)產(chǎn)生較大的格局變動(dòng)。

03

盈利

營(yíng)收規(guī)模同比基本持平

計(jì)提減值影響凈利

營(yíng)收同比小幅下降，物業(yè)銷售部分占比97.4%。2022年上半年，弘陽(yáng)營(yíng)業(yè)收入為126.1億元，同比下降2.7%。營(yíng)收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為122.9億元，占比97.4%，商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)收入分別為3.1億元和0.12億元，占比合計(jì)2.6%。從預(yù)收賬款儲(chǔ)備來(lái)看，預(yù)收賬款覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（預(yù)收賬款/2021年全年?duì)I收）為1.05，可為下半年的營(yíng)收提供支撐。同時(shí)管理層表示，下半年將堅(jiān)持“保交付，保民生，保穩(wěn)定”經(jīng)營(yíng)策略，保證項(xiàng)目交付即為保證下半年?duì)I收的穩(wěn)定。

凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)虧損。2022年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)18.3億元，同比下降33%，毛利率下降6.6個(gè)百分點(diǎn)至14.5%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)較多低毛利項(xiàng)目。2022年上半年企業(yè)凈利潤(rùn)虧損4.1億元，歸母凈利潤(rùn)虧損0.1億元，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)出現(xiàn)非經(jīng)常性損益，一方面由于計(jì)提了5億的存貨減值，同時(shí)受匯率波動(dòng)影響美元債也產(chǎn)生4億的匯兌損失。

04

負(fù)債

三道紅線踩線一條

急需解決企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題

現(xiàn)金償債壓力加大，惠譽(yù)撤銷資信評(píng)級(jí)。截止至2022年中期，弘陽(yáng)地產(chǎn)的凈負(fù)債率為59.4%，與去年年底基本持平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.8%，較去年年底下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，維持在監(jiān)管閾值內(nèi)。現(xiàn)金余額95億元，相比2021年末減少40.8%。短期債務(wù)134.3億元，相比2021年末規(guī)模增長(zhǎng)18%，根據(jù)中報(bào)，盡管上半年弘陽(yáng)已經(jīng)通過(guò)出售聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)企業(yè)獲得收益，但截止2022年中期現(xiàn)金短債比僅為0.7，低于監(jiān)管紅線要求，三道紅線處于黃檔。

不僅如此，由于弘陽(yáng)8月未能在寬限期結(jié)束前支付2025年到期的3.5億美元票據(jù)的利息，且未及時(shí)提供除公告外的信息，惠譽(yù)撤銷弘陽(yáng)集團(tuán)有限公司及其子公司弘陽(yáng)地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)，進(jìn)一步收窄弘陽(yáng)融資渠道，為緩解流動(dòng)性壓力弘陽(yáng)出售項(xiàng)目股權(quán)促進(jìn)資金回流，根據(jù)8月15日企業(yè)披露公告顯示，將以8.57億元出售廣州白云項(xiàng)目34%股權(quán)及銷售貸款回籠資金。

排版丨太陽(yáng)

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