全球觀焦點(diǎn):“地產(chǎn)代建”受房企青睞 預(yù)計(jì)市場(chǎng)容量將達(dá)2000億
- 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 鄭娜
- 2022-09-22 06:56:25
代建正在成為房企著力布局的第二賽道。在剛過去不久的2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)時(shí),包括碧桂園、龍湖、旭輝、建發(fā)國(guó)際等在內(nèi)的多家穩(wěn)健型房企,不約而同表達(dá)了對(duì)代建市場(chǎng)前景的看好。
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,代建并非新事物,而是有著十幾年的歷史,專業(yè)代建公司如綠城管理、中原建業(yè)在代建業(yè)務(wù)上已初具規(guī)模,并完成單獨(dú)上市。
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步入2022年,代建業(yè)務(wù)開始受到更多公司的關(guān)注,因其低投入、低風(fēng)險(xiǎn)和收入穩(wěn)定,有助于房企平穩(wěn)穿越行業(yè)周期,成為各家公司增加現(xiàn)金流入、維持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的措施之一。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì),截至目前,百?gòu)?qiáng)房企中已有超40家房企布局了代建業(yè)務(wù)。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,除了原本的政府代建、中小房企的商業(yè)代建需求之外,代建市場(chǎng)亦有許多新增需求,包括來自開發(fā)能力不足的城投公司,以及出險(xiǎn)房企旗下需紓困的項(xiàng)目。據(jù)海通證券(600837)測(cè)算,“十四五”期間,代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模。
超40家房企布局
最近將代建帶入業(yè)內(nèi)關(guān)注范圍內(nèi)的,是華夏幸福(600340)中標(biāo)沈陽市的一個(gè)代建項(xiàng)目。
8月下旬,沈陽市蘇家屯區(qū)城市建設(shè)局發(fā)布了“沈陽市蘇家屯區(qū)HD項(xiàng)目-工程管理及造價(jià)咨詢”的招標(biāo)公告;9月13日,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)公布了該項(xiàng)目的中標(biāo)人為幸福安基,即華夏幸福旗下的專注經(jīng)營(yíng)代建業(yè)務(wù)的平臺(tái)。
這應(yīng)該是幸福安基獲取的首個(gè)代建項(xiàng)目。公開信息顯示,上述招標(biāo)公告發(fā)布于8月17日,幸福安基成立于8月18日。
華夏幸福對(duì)代建業(yè)務(wù)的探索,正是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的一個(gè)縮影,包括世茂、建發(fā)、旭輝、龍湖、碧桂園等公司,都在積極加大布局開拓這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
比如,早已在代建領(lǐng)域發(fā)力的朗詩地產(chǎn),于不久前正式更名為朗詩綠色管理有限公司,并表示未來將專注于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),稱開發(fā)代建項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)將成為集團(tuán)的主要利潤(rùn)來源。
旭輝、龍湖、碧桂園則是代建賽道上的“新生”。旭輝在2021年成立了代建平臺(tái)旭輝建管,在今年的組織變革中,這一平臺(tái)被放到了與開發(fā)、商業(yè)放到同等的地位上。旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪表示要在現(xiàn)有的能力下,“一定要更大(力度)地拓展代建”。
龍湖在2022年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上才正式對(duì)外發(fā)布了代建品牌。該集團(tuán)CEO陳序平認(rèn)為,“今年多地的政府地方平臺(tái)公司托底土地,其缺乏操盤能力”,這對(duì)龍湖發(fā)展代建業(yè)務(wù)將是個(gè)機(jī)會(huì)。
碧桂園亦是旗幟鮮明地表示要在代管代建方面發(fā)力?!肮居泄芾韺映錾斫ㄖ袠I(yè),加上多年發(fā)展后成本競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)和機(jī)器人建筑新業(yè)務(wù)”,碧桂園表示在代建業(yè)務(wù)上擁有不少優(yōu)勢(shì),總裁莫斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上也披露,與很多地方政府達(dá)成了一致,幫助出險(xiǎn)企業(yè)或者出險(xiǎn)項(xiàng)目的完成保交樓。
中金公司在7月份發(fā)布的一份研報(bào)顯示,以克而瑞2021年全口徑銷售金額為準(zhǔn),TOP50房企中,涉足代建領(lǐng)域的房企共有37家,其中綠城、雅居樂、金地、旭輝等7家房企都對(duì)該業(yè)務(wù)設(shè)定了較高的戰(zhàn)略定位且已有一定的體量。若將統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大至百?gòu)?qiáng)范圍內(nèi),據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì),截至目前,已有超40家房企布局了代建業(yè)務(wù)。
促使房企不約而同地聚焦于代建業(yè)務(wù)的,是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。中信建投(601066)地產(chǎn)行業(yè)分析師竺勁撰文指出,高周轉(zhuǎn)年代,房地產(chǎn)開發(fā)可以賺取資產(chǎn)升值帶來的利潤(rùn),遠(yuǎn)高于代建業(yè)務(wù)收取的管理費(fèi),因而房企會(huì)將人力主要用在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)上,通過自投項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,而不愿意大規(guī)模布局代建業(yè)務(wù)。
如今,房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼,企業(yè)需要降低杠桿、放緩擴(kuò)張規(guī)模,“在這樣的情況下,房企的人員過剩問題凸顯,不少房企紛紛選擇轉(zhuǎn)向代建這樣的無負(fù)債擴(kuò)張手段,來幫助自身找到新的增長(zhǎng)曲線?!斌脛疟硎?。
三大業(yè)務(wù)板塊持續(xù)擴(kuò)容
“代建市場(chǎng)正迎來逆周期的業(yè)務(wù)爆發(fā)。”綠城管理在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上給出這樣的判斷。
代建行業(yè)根據(jù)委托人性質(zhì)進(jìn)行劃分,通??煞譃檎?、商業(yè)代建、資方代建,分別對(duì)應(yīng)政府、中小型房企和金融機(jī)構(gòu)。
政府代建包括企業(yè)通過政府招投標(biāo),提供公共住房及公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。其中,國(guó)家“十四五”規(guī)劃中的保租房建設(shè)要求帶來了政府代建規(guī)模的快速擴(kuò)張。據(jù)海通證券測(cè)算,以650萬套的保障性租賃住房的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)計(jì),預(yù)計(jì)在此期間保障性租賃住房的工程合同總計(jì)將超過1.3萬億元。
政府代建也正是綠城管理在2022年上半年增速最高的業(yè)務(wù)板塊,同比增幅超70%;同期,該公司新拓代建項(xiàng)目中,來自政府、國(guó)企委托方總建筑面積也顯著提升,占比超六成。
綠城管理認(rèn)為,未來,面向低收入群體、新市民、年輕人的保障性住房將會(huì)得到更多政策傾斜,政府代建未來市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
商業(yè)代建領(lǐng)域除了傳統(tǒng)的中小房企的需求之外,城投公司也有望成為新的需求來源。2021年以來,地方城投的拿地?cái)?shù)量增加,有望催生出相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)代建市場(chǎng)空間。
“城投平臺(tái)相較而言缺乏開發(fā)能力,而民企在這方面實(shí)力較強(qiáng),輸出品牌和能力,我們就賺開發(fā)建造的錢?!?021年底開辟代建業(yè)務(wù)的某華東上市房企內(nèi)部人士向記者表示,2021年下半年以來,他所在公司已停止拿地,投拓主力轉(zhuǎn)向代建項(xiàng)目開拓。
另外,也有公司看重資方代建。據(jù)中信建投研報(bào),資方代建原本是代建行業(yè)一個(gè)小分支,但自本輪地產(chǎn)下行周期以來,融資渠道的收緊使得部分房企現(xiàn)金流壓力增大,不良項(xiàng)目數(shù)量增多,AMC、信托承接不良項(xiàng)目后,需要代建公司提供物業(yè)開發(fā)等方面的咨詢和管理服務(wù),由此推動(dòng)資方代建的市場(chǎng)的擴(kuò)容。
綠城管理方面在此前的中期業(yè)績(jī)會(huì)上給出預(yù)判,“為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來2~3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?!痹?022年上半年,綠城管理聯(lián)合多家金融機(jī)構(gòu),先后落地了恒大江陰項(xiàng)目、奧園廣州云和公館項(xiàng)目等多個(gè)資方代建項(xiàng)目。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,地產(chǎn)的周期下行孕育著代建行業(yè)的機(jī)遇,其黃金發(fā)展時(shí)間已經(jīng)到來。旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪預(yù)計(jì),代建行業(yè)從2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時(shí),每年都有20%以上的增長(zhǎng),2021年到2025年每年還會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng),“這是一個(gè)非常巨大的市場(chǎng)?!?/p>
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