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每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

11月8日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)開(kāi)區(qū)）通知，將原屬通州區(qū)的臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）劃歸經(jīng)開(kāi)區(qū)管理，執(zhí)行經(jīng)開(kāi)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。這意味著臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)將不再執(zhí)行通州限購(gòu)的“雙限”政策，而是按照經(jīng)開(kāi)區(qū)的住房限購(gòu)政策執(zhí)行。

雙限政策是北京市通州區(qū)在2015年實(shí)施的“購(gòu)房政策”：外地戶口要想在通州區(qū)買(mǎi)房，必須要同時(shí)具備兩個(gè)條件，即北京60個(gè)月社保+通州36個(gè)月社保。而北京戶口只有“首套房”可以在通州購(gòu)買(mǎi)，二套房不能買(mǎi)。這就是通州最有名的“雙限政策”，對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行“雙條件直接卡死”，外地戶口沒(méi)有通州社保，統(tǒng)統(tǒng)不能在通州買(mǎi)房。而取消“雙限”則是對(duì)該地區(qū)樓市的重大利好。

值得注意的是，經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)在政策解讀中指出：“下一步，經(jīng)開(kāi)區(qū)將結(jié)合亦莊新城發(fā)展建設(shè)情況，按照‘一區(qū)一策’要求，針對(duì)亦莊新城各類產(chǎn)業(yè)人才、中心城區(qū)疏解、區(qū)域職住平衡、亦莊新城房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，研究實(shí)施住房政策，推動(dòng)國(guó)際一流高端產(chǎn)業(yè)綜合新城高質(zhì)量快速發(fā)展。”其中，“一區(qū)一策”的表述，無(wú)疑會(huì)引發(fā)公眾對(duì)北京政策未來(lái)走向的更多遐想。

實(shí)際上，“一區(qū)一策”并非北京首創(chuàng)。早在2019年，上海臨港(600848)新片區(qū)以及廣州南沙區(qū)、花都區(qū)都曾調(diào)整過(guò)轄區(qū)內(nèi)的購(gòu)房政策?！耙粎^(qū)一策”逐漸成為部分大城市精準(zhǔn)管理的新趨勢(shì)?？梢哉f(shuō)，之前的“一城一策”是承認(rèn)市場(chǎng)的多樣性；而“一區(qū)一策”，則是進(jìn)一步承認(rèn)市場(chǎng)多樣性的前提下，允許政策更加精準(zhǔn)和更有彈性?；蛟S將引得更多大城市效仿。

首先，“一區(qū)一策”更能凸顯本區(qū)優(yōu)勢(shì)。例如，上海臨港的非本市戶籍購(gòu)房政策，廣州南沙區(qū)人才綠卡購(gòu)房政策，都是這些超大城市給部分區(qū)的優(yōu)惠政策，其他地區(qū)難以復(fù)制。而在只能“一城一策”的時(shí)期，此類區(qū)域性優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮。

其次，“一區(qū)一策”可以更接地氣?，F(xiàn)行的城市樓盤(pán)預(yù)售備案價(jià)是由市級(jí)管理部門(mén)制定的。樓盤(pán)預(yù)售價(jià)備案之后，一旦區(qū)域市場(chǎng)變化需要調(diào)整，還要去市級(jí)部門(mén)申請(qǐng)。而市級(jí)部門(mén)要考慮“全市一盤(pán)棋”，如此一來(lái)，由于不同區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況不同，部分區(qū)域的企業(yè)就可能被“政策犧牲”。而政策權(quán)下放到區(qū)里，就可以按照本區(qū)的市場(chǎng)情況酌情發(fā)放預(yù)售證，靈活調(diào)整備案價(jià)或調(diào)價(jià)幅度，以照顧在本區(qū)投資的房企。

第三，房企更有議價(jià)權(quán)。在大型城市或超大城市里，由于政策制定權(quán)和執(zhí)行權(quán)在市級(jí)部門(mén)，企業(yè)與政府對(duì)話時(shí)“人微言輕”。因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目或一個(gè)企業(yè)對(duì)于大城市而言，重要性可能沒(méi)那么大。而在區(qū)級(jí)政府面前，情況有所不同，企業(yè)相對(duì)更有發(fā)言權(quán)。因此更有利于出臺(tái)一些對(duì)企業(yè)友好的政策。從另一個(gè)角度講，政府部門(mén)也可以更加貼近企業(yè)和市場(chǎng)，制定的政策也更加切合實(shí)際。

縱觀近幾年的房地產(chǎn)政策，主要是通過(guò)行政手段遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。現(xiàn)在，這個(gè)目的已基本實(shí)現(xiàn)。隨著樓市下行，企業(yè)步履維艱。原來(lái)以“壓”為主的政策也要向“扶”轉(zhuǎn)變。此一變化，需要政策制定方“下沉”到更貼近于企業(yè)和市場(chǎng)的層面，也需要讓企業(yè)對(duì)政策制定更有發(fā)言權(quán)。

總之，在“房住不炒”“租購(gòu)并舉”的基本前提下，“一區(qū)一策”可以體現(xiàn)治理的精準(zhǔn)性和靈活性。對(duì)于部分局面復(fù)雜的特大型城市，推行“一區(qū)一策”，也能夠在總體政策不變的前提下，實(shí)現(xiàn)局部突破。以期實(shí)現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)。

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