過(guò)去的30天，樓市見(jiàn)證了歷史：頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企龍湖吳亞軍掛靴、旭輝違約；“金融16條”落下，地產(chǎn)狂歡，央行出手即巔峰；呼吁已久的預(yù)售資金監(jiān)管松綁，也被稱為住建聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)給房企的“十年未遇大紅包”……

樓市終于熬到了政策拐點(diǎn)，但市場(chǎng)拐點(diǎn)與企業(yè)拐點(diǎn)卻還沒(méi)看到：各地新房成交量大多在11月未能恢復(fù)，二手房更難上加難，北京庫(kù)存量從10萬(wàn)套到11萬(wàn)套僅用了1個(gè)月……

銷售端的低迷，帶來(lái)的是企業(yè)資金面的窘境，進(jìn)而引發(fā)土地市場(chǎng)低迷。如何讓政策端的“輸血”盡快落到市場(chǎng)？誰(shuí)又來(lái)打通樓市復(fù)蘇最后一公里呢？

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政策拐點(diǎn)已至

直融、發(fā)債、銷售、拿地……一系列利好政策出臺(tái)，“救市”圖譜逐漸清晰，網(wǎng)上段子戲稱房企從“ICU”直接進(jìn)入到“KTV”。

近期地產(chǎn)股集體飄紅，更有甚者單日漲幅超60%，連不少出險(xiǎn)房企股價(jià)也“扶搖直上”。受吳亞軍掛靴影響，龍湖集團(tuán)股價(jià)曾一度跌至7.26港元/股低點(diǎn)，近日也已快速拉升至23.6港元/股；旭輝海外違約一度淪為“仙股”邊緣，如今也迅速抽身，股價(jià)較低點(diǎn)上漲近215%……

股市是行業(yè)未來(lái)預(yù)期的呈現(xiàn)，背后是資本市場(chǎng)對(duì)于政策拐點(diǎn)已至的認(rèn)可。

11月8日官宣的“第二支箭”，為民營(yíng)房企帶來(lái)約2500億元債券融資，其中還特別強(qiáng)調(diào)，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

民營(yíng)房企是市場(chǎng)規(guī)模主力軍，但隨著爆雷不斷，融資方面逐漸脫節(jié)。華泰證券(601688)發(fā)布研究報(bào)告顯示，僅境內(nèi)債一項(xiàng)，民營(yíng)房企的占比從2020年的62%，下降至2022年上半年的11%，降幅高達(dá)51%。

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)融資也是縮量狀態(tài)。去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為5490.3億元，同比下降13.1%；海外債全年發(fā)行規(guī)模為2682.9億元人民幣，同比大幅下降40.9%；信托全年融資規(guī)模為5452.7億元，同比大幅下降40.9%。

11月15日早間，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，價(jià)格為2.68港元/股，這一價(jià)格較上一交易日收盤價(jià)折讓約17.79%；配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為38.72億港元。支持民營(yíng)房企配股標(biāo)志“第三支箭”也已落地。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，支持民營(yíng)房企融資會(huì)是“貸款、債券、股權(quán)”“三支箭”政策組合，促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)，更有效支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。

政策層面，年內(nèi)最重磅的無(wú)疑是被稱為房地產(chǎn)“金融16條”的支撐政策。包括六大項(xiàng)16條，涉及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈?！敖鹑?6條”特別強(qiáng)調(diào)“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。此外，政策還確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期政策。

受政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，出險(xiǎn)房企債務(wù)展期也有了“良性”運(yùn)行。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日，約有40家房企已經(jīng)完成債券展期，總金額約為1505.3億元。

開(kāi)發(fā)端，從套型“70/90”到套內(nèi)“70/90”，開(kāi)發(fā)商獲得更多騰挪空間；消費(fèi)端，已有多城市首套房貸利率進(jìn)入到“3時(shí)代”，準(zhǔn)一線杭州甚至取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付最低降至四成。

土拍市場(chǎng)，此前已有多地對(duì)競(jìng)買保證金“減負(fù)”，有的甚至降至20%，繳款日期也進(jìn)行適當(dāng)放寬。近日，房企預(yù)售資金監(jiān)管這一“緊箍咒”也有了好轉(zhuǎn)跡象，按照政策要求，商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，置換金額最高為“保交付”資金額度的30%。換句話說(shuō)，銀行方面只要出具保函，監(jiān)管資金就可提前讓房企使用，在“進(jìn)錢”方面也有了適當(dāng)放松。

市場(chǎng)拐點(diǎn)未到

融資、信貸、土拍……一系列政策立體式地給到房地產(chǎn)行業(yè)幫扶。但政策是啟動(dòng)源頭，市場(chǎng)才是落地的放大器。

盡管政策利好不斷輸出，但是尚未觸達(dá)市場(chǎng)端，加上多地疫情反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，其中最受關(guān)注的住宅銷售面積下降25.5%。

今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比降8.8%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。至此，開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比連續(xù)19個(gè)月收窄，連續(xù)7個(gè)月同比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

“政策傳導(dǎo)需要時(shí)間，政策實(shí)施效果也需要時(shí)間驗(yàn)證?！钡禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前行業(yè)最大問(wèn)題是銷售乏力，置業(yè)信心不足，即便房企都得到了融資惠及，只要銷售端乏力，也很難說(shuō)走出困境。

一位不愿具名的分析師告訴記者，之前零星“救市”政策，業(yè)內(nèi)多吐槽“杯水車薪”，這一次不可否認(rèn)力度空前。但本輪政策核心主要是供給側(cè)發(fā)力，對(duì)需求則沒(méi)有太多影響。若購(gòu)房者看不到市場(chǎng)回暖，繼續(xù)加大供給，只會(huì)增加庫(kù)存量。

多數(shù)房企正選擇不拿地、少拿地緩解資金壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額11229億元，拿地規(guī)模同比降50.2%，降幅比上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月維持收窄態(tài)勢(shì)。

二手房方面，以北京為例，此前北京曾出臺(tái)“賣一買一置業(yè)免稅”政策，二手房掛牌量迅速增至10萬(wàn)套，而從10萬(wàn)套到11萬(wàn)套也僅一個(gè)月時(shí)間。與之相對(duì)，北京二手房成交量近期卻沒(méi)有太大波動(dòng)，帶看量也表現(xiàn)平平?！斑@之中不乏疫情的影響，但線上問(wèn)詢也沒(méi)有很明顯的變化，二手房市場(chǎng)整體還是‘淡’的?！蹦持薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露。

最后一公里的痛

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，融資端利好固然能讓房企續(xù)命活下去，但需求端發(fā)力才是“脫困”之道。目前市場(chǎng)表現(xiàn)依舊困難重重。

“‘金融16條’發(fā)布一周，銀行還處于總行開(kāi)會(huì)研討落地階段。”某位列優(yōu)質(zhì)序列的民營(yíng)房企融資副總裁直言，相比于“金融16條”，他所在公司原本預(yù)計(jì)保函置換預(yù)售金的政策會(huì)落地更快，但目前無(wú)論是集團(tuán)所在的上海，還是其他分公司反饋結(jié)果，除北京因此前有試點(diǎn)、目前落地執(zhí)行的節(jié)奏相對(duì)“有譜”，其他區(qū)域預(yù)售資金監(jiān)管銀行依然處于“等通知”階段。

“這樣的政策如果能夠早出臺(tái)3個(gè)月，也許就不會(huì)有類似旭輝這樣綠檔優(yōu)質(zhì)房企因賬上躺著上百億現(xiàn)金，卻無(wú)奈違約的慘劇?！鄙鲜龈笨偛脽o(wú)奈呼吁，從執(zhí)行端起效考慮，無(wú)論是“金融16條”還是保函置換預(yù)售金，落地執(zhí)行時(shí)間不能超過(guò)11月，這樣營(yíng)商環(huán)境好的地方有可能年內(nèi)落地。上述副總裁的擔(dān)憂不是沒(méi)有道理。

數(shù)據(jù)顯示，房企信用債及海外債年內(nèi)到期余額為1230.8億元，2023年1月、3月、4月均為償債高峰，單月余額均超千億，后續(xù)房企償債壓力仍然較大。

但銀行也有自己顧慮?！氨追科蠛谜f(shuō)，不在參考范圍內(nèi)，眼下一系列‘綠碼’房企債務(wù)違約讓我們顧慮很大，畢竟銀行不貸款沒(méi)問(wèn)題，一旦本身就有債務(wù)違約，還放了貸款，出現(xiàn)不良肯定是我們的責(zé)任?！蹦硣?guó)有大行北京分行開(kāi)發(fā)貸部門的負(fù)責(zé)人也無(wú)奈地感嘆，眼下的市場(chǎng)也讓該行對(duì)續(xù)貸、放貸心存疑慮：二手房的下探在加劇，新房沒(méi)有復(fù)蘇的跡象，這個(gè)時(shí)候除非總行給明確政策，誰(shuí)都不敢邁出這一步。

除了提速已出臺(tái)政策的落地外，需求端的刺激政策再次被提及。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，根本還是信心問(wèn)題，只有銷售出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，才能重整行業(yè)信心，這是基本的商業(yè)邏輯。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水也認(rèn)為，近期政策側(cè)重點(diǎn)在于供給側(cè)，“防范”優(yōu)質(zhì)房企再發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，“托底”保交樓。市場(chǎng)回暖，需要需求側(cè)更多政策支持，如差別化信貸、限購(gòu)政策優(yōu)化等。

對(duì)于后市，肖云祥表示，預(yù)計(jì)政策會(huì)向銷售端傾斜，但是一步到位的做法并不太可能，地方政府邊際改善政策環(huán)境的措施居多。在力度上不同城市能級(jí)間也會(huì)存在分化，也體現(xiàn)出房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的思路。但行業(yè)要有明顯改善，還需要改變市場(chǎng)主體預(yù)期，如經(jīng)濟(jì)預(yù)期、行業(yè)預(yù)期、收入預(yù)期等。根據(jù)同策研究院對(duì)此輪樓市調(diào)控的周期判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在明年年中后進(jìn)入上行周期。

北京商報(bào)記者 王寅浩

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