觀點(diǎn)網(wǎng) 北京朝陽(yáng)東三環(huán)上，有國(guó)貿(mào)和燕莎兩個(gè)核心商圈。

在近期，兩個(gè)商圈內(nèi)寫字樓交易活躍。遠(yuǎn)洋退出CBD核心寫字樓國(guó)壽金融中心，凱德20.4億元拍下附近的博瑞大廈，而掛牌還在繼續(xù)，甚至交易價(jià)格都一致。

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11月16日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所，首開(kāi)股份(600376)擬轉(zhuǎn)讓北京發(fā)展大廈有限公司100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)，掛牌起始價(jià)也為20.4億元。

截至2022年9月30日，標(biāo)的公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4924.45萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2306.05萬(wàn)元，擁有資產(chǎn)共計(jì)5.16億元，所有者權(quán)益3.53億元。

據(jù)了解，北京發(fā)展大廈是典型的90年代外資合作樓，過(guò)去曾經(jīng)由首開(kāi)、野村兩家公司共同投資，有著中日合作的背景，1990年4月11日正式運(yùn)營(yíng)，是北京市最早建成的國(guó)際化智能寫字樓之一。2018年3月改制，成為首開(kāi)股份獨(dú)資子公司。

發(fā)展大廈地處“第三使館區(qū)”，也是北京最成熟的綜合涉外商務(wù)區(qū)之一。在那附近，周邊還有1991年中信建成的京城大廈、1990年北京旅游公司和新加坡置業(yè)管理合作建成的亮馬河大廈等樓，過(guò)去一度是最先進(jìn)的寫字樓。

中信自身一直將過(guò)去建成的京城大廈視作一個(gè)重要標(biāo)志，視作和中國(guó)尊一樣重要的符號(hào)，發(fā)展大廈之于首開(kāi)可想而知。

與外資的合作背景，在后續(xù)的設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理也多少受些熏陶。北京發(fā)展大廈官微過(guò)往發(fā)布，經(jīng)過(guò)專業(yè)統(tǒng)計(jì)，北京發(fā)展大廈的高峰期最長(zhǎng)候梯時(shí)間只有26秒。并拿此跟日本電梯的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比較，遠(yuǎn)快于日本45秒的一般等候時(shí)間。

在首開(kāi)股份的資產(chǎn)當(dāng)中，發(fā)展大廈是一個(gè)獨(dú)特的存在。2022年中報(bào)中顯示的首開(kāi)股份企業(yè)集團(tuán)構(gòu)成部分，101家子公司中，88家子公司業(yè)務(wù)性質(zhì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在北京僅有1家業(yè)務(wù)性質(zhì)為出租經(jīng)營(yíng)，也就是北京發(fā)展大廈項(xiàng)目公司。

除了北京發(fā)展大廈，今年8月首開(kāi)還掛牌出售北京聯(lián)寶公寓項(xiàng)目公司。公寓地處北京東直門商圈、燕莎商圈和CBD商圈黃金三角區(qū)核心地帶，附近醫(yī)療教育配套齊全，據(jù)稱估值10億元，但轉(zhuǎn)讓底價(jià)僅6.9億元。近期11月9日，首開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓北京天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代100%股權(quán)。

從去年開(kāi)始，首開(kāi)便提出壓降負(fù)債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，且一條腿降債，一條腿銷售，大手筆在京拿地且相對(duì)集中，今年下半年頻頻掛牌資產(chǎn)或意在回籠資金。

首開(kāi)大力還債在籌資性現(xiàn)金流上有明顯體現(xiàn)，2022年中報(bào)顯示，該公司償還債務(wù)支付的現(xiàn)金約為332億元，而去年同期約為241億元。2022上半年，首開(kāi)累計(jì)歸還融資約332億元，有息負(fù)債凈減少約67億元，貨幣資金約257億元。

總體債務(wù)和短債占比有壓降趨勢(shì)。其長(zhǎng)期借款從2020年末約722億元，降低到今年年中561億元；現(xiàn)金短債比從0.89提高至1.43。在一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款中，需要有資信優(yōu)勢(shì)的信用借款逐漸增加，2020年末顯示無(wú)，2021年末為8.0億元，2022年中為25.8億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告

去年北京二批供地中首開(kāi)斬獲3宗地塊，盡管是與建工、金隅和華潤(rùn)分別以聯(lián)合體形式拿地，但總價(jià)仍然可觀，約123億元。今年北京的二批、三批供地當(dāng)中，首開(kāi)40億元拿朝陽(yáng)崔各莊地塊、38億元競(jìng)得豐臺(tái)造甲村地塊。

首開(kāi)在拿地開(kāi)發(fā)時(shí)更注重合作和引資，以降低自身資金壓力。除了聯(lián)合體形式，先掛牌或出質(zhì)地塊項(xiàng)目公司股權(quán)，后續(xù)讓合作伙伴以收并購(gòu)的形式入局，是首開(kāi)常用的方式。

近期11月9日，招商以7.3億元成功增資毓錦置業(yè)，持股32.5%。原先持50%股份的首開(kāi)因合作方的增資，權(quán)益下降到10%。去年11月30日，也就是拿地后的一個(gè)多月，首開(kāi)就曾向招商登記出質(zhì)項(xiàng)目公司毓錦置業(yè)約3.6億元股權(quán)。

同樣，去年10月，首開(kāi)出質(zhì)成都首開(kāi)宜泰置業(yè)股權(quán)給成都金地尚怡置業(yè)，在今年4月，標(biāo)的公司項(xiàng)目成都鷺鳴北湖成功引資金地，持有40%股權(quán)。

今年北京二批供地中，首開(kāi)拿下崔各莊地塊，到9月，項(xiàng)目公司北京志茂房地產(chǎn)49%股權(quán)繼續(xù)掛牌，并募集不少于9.8億元的增資。

盡管首開(kāi)一向喜合作，但項(xiàng)目公司中不斷上升的少數(shù)股東權(quán)益占比，可以看出首開(kāi)的合作力度逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，2019年末至2021年末，其少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比重分別為49.06%、50.77%及53.62%。

互動(dòng)平臺(tái)投資者針對(duì)首開(kāi)債券被中債估值中心下調(diào)隱含評(píng)級(jí)發(fā)問(wèn)，首開(kāi)股份11月11日回應(yīng)，公司融資渠道暢通，融資成本低于行業(yè)均值，近期，公司8億規(guī)模公司債完成發(fā)行，發(fā)行利率3.90%。

首開(kāi)作為國(guó)央企仍具有相對(duì)融資優(yōu)勢(shì)，據(jù)DM查債通顯示，首開(kāi)今年完成發(fā)行15筆債，包含兩筆私募債，平均票面利率僅為3.65%。

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