今年以來(lái)，全國(guó)多地加速推進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)和投用，逐步開(kāi)展與銀行、房企等相關(guān)市場(chǎng)主體的合作模式探索，從金融支持、行政審批、財(cái)政支持等多方面入手，加大對(duì)保障性租賃住房的支持。

近日，西安市住建局與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行陜西省分行、建設(shè)銀行(601939)陜西省分行等7家銀行簽訂《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。其中提到，“十四五”期間，7家銀行將對(duì)西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支持不少于2100億元。

【資料圖】

值得一提的是，目前北京、上海、深圳等多個(gè)一二線城市均有金融支持保障性租賃住房的先例，就數(shù)據(jù)來(lái)看，西安或是現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)用于保障性租賃住房領(lǐng)域最大額度金融支持的城市。

區(qū)別于市場(chǎng)屬性的商品房，保障性租賃住房往往呈現(xiàn)出政策干預(yù)、對(duì)象指定、公益性強(qiáng)、管理成本較高等屬性。受困于此，保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)展速度較為緩慢，“輸血”渠道也并不暢通。

直到今年以來(lái)，全國(guó)多地加速推進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)和投用，逐步開(kāi)展與銀行、房企等相關(guān)市場(chǎng)主體的合作模式探索，從金融支持、行政審批、財(cái)政支持等多方面入手，加大對(duì)保障性租賃住房的支持。

同時(shí)，近日央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），其中明確提到“加大租賃金融支持”。

在政策與行業(yè)趨勢(shì)雙重利好加持下，保障性租賃住房的市場(chǎng)預(yù)期與發(fā)展模式探索引發(fā)諸多關(guān)注。

對(duì)此，摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌公開(kāi)表示，在行業(yè)結(jié)構(gòu)性下行周期下，發(fā)展保障房及租賃房需要更多的政府引導(dǎo)及介入，或可改善市場(chǎng)的下行趨勢(shì)，同時(shí)可能成為市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展方向。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“作為房地產(chǎn)的重要部分，在傳統(tǒng)的保交樓和個(gè)人購(gòu)房貸款等基礎(chǔ)上，保障性租賃住房的金融支持也是一個(gè)非常關(guān)鍵的領(lǐng)域?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類領(lǐng)域要破除資金導(dǎo)入困難、資金投入和回收不匹配等矛盾。通過(guò)此類措施，將有助于更好完善保障性租賃住房的融資環(huán)境，促進(jìn)該領(lǐng)域的健康發(fā)展。

今年以來(lái)，全國(guó)多地加速推進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)和投用。新華社

有助于“30萬(wàn)套”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

西安正在加速推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。

此前，《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》中提到，明確西安市“十四五”期間將按照“以需定供”的建設(shè)規(guī)劃原則，建設(shè)籌集保障性租賃住房30萬(wàn)套（間）。

上述目標(biāo)是其根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ戏堪l(fā)展基礎(chǔ)、保障性租賃住房需求情況、區(qū)域布局規(guī)劃及指標(biāo)分解等多個(gè)方面分析研判而來(lái)。

事實(shí)上，西安要完成“30萬(wàn)套”目標(biāo)并非易事。

公開(kāi)資料顯示，從2021年至今，西安市已籌集保障性租賃住房項(xiàng)目108個(gè)、11.22萬(wàn)套（間），發(fā)放項(xiàng)目認(rèn)定書60份、6.97萬(wàn)套（間）。

“當(dāng)下整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性下行，預(yù)期不樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商積極性也不高?！币环科笕耸繉?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)道，“相對(duì)來(lái)講，保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)成本高、利潤(rùn)空間低，市場(chǎng)化房企進(jìn)入渠道不完全暢通。目前來(lái)看，想要進(jìn)一步發(fā)展，需要政府更大力度的支持和引導(dǎo)，尤其在資金輸血方面。”

上述協(xié)議便是西安此次推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的一劑“強(qiáng)心針”。

簽約現(xiàn)場(chǎng)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行陜西省分行負(fù)責(zé)人代表7家銀行表示，銀行將和市住建局進(jìn)一步緊密合作，推動(dòng)金融與財(cái)政、專項(xiàng)債等資金緊密銜接，創(chuàng)新融資模式，拓寬籌資渠道。

此外，上述銀行表示將做好綜合金融服務(wù)，通過(guò)REITs、ABS、PPP、特許經(jīng)營(yíng)等多種模式支持西安市盤活存量保障房資產(chǎn)，解決新增項(xiàng)目資本金需求。

據(jù)悉，今年以來(lái)7家銀行已累計(jì)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供預(yù)授信額度350.23億元、審批貸款153.87億元、發(fā)放貸款72.26億元。

“7家銀行、2100億，這次簽約可以看做西安市保障性租賃住房發(fā)展的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。若能順利落地，這意味著西安保障房迎來(lái)了強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)能和全新機(jī)遇?！鄙鲜龇科笕耸繉?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)道。

陜西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在足量資金的支持下，一方面會(huì)改善此前西安共有產(chǎn)權(quán)房土地流拍的現(xiàn)象并有望重新盤活相關(guān)項(xiàng)目，另一方面對(duì)“30萬(wàn)套”的目標(biāo)提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

王圣學(xué)認(rèn)為，若30萬(wàn)套能逐步落地，或可對(duì)沖部分當(dāng)前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)。

金融工具“解渴”保障性租賃住房

值得注意的是，利用金融工具支持保障房發(fā)展，西安并非先例。

早在2020年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。

2021年6月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。

“作為一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以保障性租賃住房自身為基礎(chǔ)資產(chǎn)，用產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益支撐發(fā)行公募REITs，用未來(lái)產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流作為投資人主要收益來(lái)源的金融產(chǎn)品。這有效打通了保障性租賃住房與資本市場(chǎng)的通道。”一位不愿署名的證券行業(yè)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)道。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在未來(lái)金融政策方面，保障性租賃住房要與財(cái)政和專項(xiàng)債等緊密銜接，發(fā)揮好開(kāi)發(fā)性金融大額、長(zhǎng)期和穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。REITs、ABS、PPP和特許經(jīng)營(yíng)等方面均為資本化模式創(chuàng)新。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，浙江、深圳、廣東、山東、上海、江西、湖南等地明確在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

以蘇州為例，11月17日，《蘇州市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施辦法（試行）》正式印發(fā)，明確提出：充分運(yùn)用金融手段和金融工具，支持發(fā)展保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，吸引調(diào)動(dòng)市場(chǎng)資金，為保障性租賃住房項(xiàng)目提供低成本、長(zhǎng)期性的穩(wěn)定資金支持。

同時(shí)，支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

此外，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)首批3只保障性租賃住房REITs已在滬深證券交易所同步上市交易。

上市首日，滬深交易所3只保障性租賃住房REITs均實(shí)現(xiàn)上漲。首批3只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的底層項(xiàng)目分別位于北京、深圳和廈門等城市，回收資金將用于新的保障性租賃住房建設(shè)，支持?jǐn)U大當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房供給。

公開(kāi)資料顯示，北京保障房REITs凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設(shè)施。而深圳及廈門項(xiàng)目的凈回收資金將分別用于擴(kuò)大深圳及廈門保障性租賃住房供給。

一位券商房地產(chǎn)研究員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，這意味著‘投融管退’閉環(huán)被疏通，進(jìn)一步完善了保障性租賃住房支持金融體系，同時(shí)極大提振了市場(chǎng)參與信心。”

保障性租賃住房發(fā)展提速

今年以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等監(jiān)管部門先后發(fā)文鼓勵(lì)加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的金融支持。

隨著保障性租賃住房金融支持政策相繼落地，國(guó)內(nèi)多地保障性租賃住房項(xiàng)目在金融輸血與政策支持方面獲得巨大的便利與優(yōu)惠。

比如今年廣州將投入89億資金加強(qiáng)保障房的建設(shè)和供給，建設(shè)4.3萬(wàn)套保障房，其中六成為公租房，以緩解當(dāng)前“夾心層”買不起房的困局。據(jù)介紹，公租房的租金為市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的30%—80%。

今年天津也已籌集建設(shè)121個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目、4.32萬(wàn)套（間），超額完成了今年20項(xiàng)民心工程目標(biāo)。

此外，上海、珠海、成都、西安、太原等多個(gè)城市進(jìn)一步推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，其中包括金融支持、規(guī)模擴(kuò)容、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)方面。

而在日前央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）也中提到，涉及穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、保障住房金融消費(fèi)者權(quán)益、調(diào)整部分金融管理政策、加大租賃金融支持等6個(gè)方面。

“目前是保障性租賃住房的黃金發(fā)展期，主要驅(qū)動(dòng)因素還是政策?！币晃环康禺a(chǎn)公司副總對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)道，“政府引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入，同時(shí)疏通投融資渠道，若保障性租賃住房能進(jìn)入快速發(fā)展期，市場(chǎng)資本的行業(yè)預(yù)期會(huì)增強(qiáng)，更多的市場(chǎng)房企、資金愿意流入，保障性租賃住房就會(huì)煥發(fā)更強(qiáng)的生機(jī)?！?/p>

上述房地產(chǎn)公司副總認(rèn)為，保障性租賃住房行業(yè)煥發(fā)生機(jī)后，進(jìn)一步對(duì)沖行業(yè)頹勢(shì)、對(duì)部分剛需商品房產(chǎn)生影響，這也是進(jìn)一步落實(shí)了“房住不炒”的具體舉措。

（作者：凌晨 編輯：陳潔）

標(biāo)簽： 保障性租賃住房 REITs