天天微資訊!仲量聯(lián)行李倩玲:房地產(chǎn)科技迎來決定性拐點
- 21世紀(jì)經(jīng)濟報道
- 2022-12-01 08:40:43
【資料圖】
當(dāng)下,房地產(chǎn)行至“黑鐵時代”,告別了“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”,正在混沌之中摸索全新的發(fā)展模式。空前的轉(zhuǎn)型壓力之下,以房地產(chǎn)科技實現(xiàn)降本增效,不失為一種可行的突圍路徑。
但由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、構(gòu)成主體相對傳統(tǒng),以及普遍缺乏長期投入的戰(zhàn)略定力等原因,我國房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型仍處于發(fā)展初期,前方還有很長的路要走。
近日,就房地產(chǎn)科技、探索新發(fā)展模式、企業(yè)如何走好轉(zhuǎn)型之路等話題,21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者專訪了仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席執(zhí)行官李倩玲。她認(rèn)為,越來越多房地產(chǎn)企業(yè)開始正視陳舊的商業(yè)模式以及市場結(jié)構(gòu)變化所帶來的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨著前所未有的迫切,房地產(chǎn)科技有望迎來全面鋪開的行業(yè)拐點。
常態(tài)化疫情防控的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型雖然稍顯笨重,但諸如遠(yuǎn)程辦公、公共健康和“非接觸式”服務(wù)已經(jīng)開始顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式,倒逼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。
與此同時,日益成熟的科技生態(tài)也為房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了原動力。隨著互聯(lián)網(wǎng)原住民步入社會,由于他們對居家環(huán)境、工作場所以及城市生活的智能化需求普遍較高,新一代消費者和企業(yè)對于科技化程度的期待也將水漲船高。
李倩玲說,下一階段,房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型將不僅來自技術(shù)變革的推動,更是全球應(yīng)對由城市化、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、信息爆炸所引發(fā)的有關(guān)網(wǎng)絡(luò)安全、數(shù)據(jù)隱私、市場透明等長期結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)的必要舉措。未來房企核心競爭力水平與數(shù)字化程度的高低,必然會有更強的聯(lián)系。
關(guān)于房地產(chǎn)如何探索新發(fā)展模式,李倩玲認(rèn)為包含三方面的要義,一是科技驅(qū)動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的時代機遇已然到來,二是可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動因素,三是創(chuàng)新生態(tài)創(chuàng)造了差異化競爭機會,比如城市更新創(chuàng)造了在城市中心區(qū)域通過創(chuàng)新生態(tài)重塑城市活力的機會,培育獨角獸、創(chuàng)新引智力度、科技金融支持、寬松創(chuàng)新環(huán)境、孵化增量市場等成為城市更新運營的突破策略。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型迫在眉睫
“行業(yè)進(jìn)入了深水區(qū),積極尋找新的賦能方式,以提高應(yīng)對變化和抵御風(fēng)險的能力,成為房地產(chǎn)行業(yè)參與者關(guān)注的焦點?!崩钯涣岜硎?,即便沒有疫情影響,房地產(chǎn)行業(yè)身處動蕩的市場環(huán)境和嚴(yán)格的監(jiān)管之下,轉(zhuǎn)型也是必經(jīng)之路。
當(dāng)下的時點,反而為房地產(chǎn)科技發(fā)展提供了“試煉場”,加快了科技在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)用場景中的落地。
李倩玲以仲量聯(lián)行的調(diào)研數(shù)據(jù)指出,近年來,房地產(chǎn)科技市場的規(guī)模和復(fù)雜性迅速攀升,據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計,全球有近8000家企業(yè)可以為建筑環(huán)境提供科技解決方案,該數(shù)量較10年前增長超過300%。
對于企業(yè)端用戶而言,無論是采取自主研發(fā)、第三方外包、戰(zhàn)略合作,還是并購決策,在實際落地和篩選關(guān)鍵技術(shù)、供應(yīng)商以及創(chuàng)新模式方面依然困難重重。造成房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型上猶豫不決的局面,一方面是由于領(lǐng)軍型企服科技公司尚未涌現(xiàn),另一方面也是因為傳統(tǒng)地產(chǎn)商在系統(tǒng)集成開發(fā)方面“內(nèi)功”不足。
放眼全球,房地產(chǎn)科技主要集中在四個賽道,這種態(tài)勢或可為國內(nèi)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展給出方向性啟發(fā)。
低碳建筑設(shè)計施工方面,李倩玲說,研究表明,建筑設(shè)計與空間布局對實現(xiàn)零碳排放以及健康福祉至關(guān)重要,如今,建筑信息模型(BIM)概念已延展至城市信息模型(CIM),整合了景觀3D建模、地理空間分析等功能,為交通、能耗、環(huán)境提供全新分析維度,助力城市可持續(xù)發(fā)展和韌性規(guī)劃。此外,新建材的研發(fā)、裝配式建造、3D打印等新施工技術(shù)也備受關(guān)注。
第二個賽道是樓宇數(shù)字化改造,建筑能耗和運營數(shù)字化是實現(xiàn)可持續(xù)管理的第一步。市場上大部分存量建筑仍面臨信息分散凌亂、集成平臺缺乏、軟硬件系統(tǒng)不兼容、實時監(jiān)測能力不足等痛點。目前已有不少科技企業(yè)提供監(jiān)測建筑能耗、溫室氣體排放、暖通空調(diào)系統(tǒng)等實時精細(xì)化數(shù)據(jù)服務(wù),并結(jié)合智能分析軟件優(yōu)化樓宇運行效率。此外,空氣質(zhì)量、溫度、光照等與健康舒適度相關(guān)的數(shù)據(jù)也能通過熱成像儀等傳感設(shè)備進(jìn)行實時監(jiān)測,為打造以人為本的樓宇提供決策支持。
自動化智能管理是第三個賽道。李倩玲舉例說,過去一年基于語音和手勢識別的非接觸門禁系統(tǒng)、智能機器人、遠(yuǎn)程操控系統(tǒng)等科技解決方案,在樓宇疫情防控和健康安全管理環(huán)節(jié)的應(yīng)用發(fā)展迅速,若樓宇管理系統(tǒng)智能化逐步實現(xiàn),物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率將得到進(jìn)一步提升。
用戶體驗及服務(wù)則是第四個賽道。空間使用的模式和需求,在后疫情時代發(fā)生了明顯變化,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,為達(dá)到樓宇健康標(biāo)準(zhǔn)、提升用戶幸福感、實現(xiàn)租戶遠(yuǎn)程辦公,科技已然成為必要手段。
具體到未來房地產(chǎn)科技的應(yīng)用場景,李倩玲進(jìn)一步指出,房地產(chǎn)科技的應(yīng)用主要包含五大場景,分別為收購與重組、設(shè)計與施工、物業(yè)與設(shè)施管理、租賃與營銷和財務(wù)與估價。
“國內(nèi)房地產(chǎn)科技發(fā)展階段雖然和歐美市場有所不同,但在趨勢方面有著異曲同工之處?!崩钯涣岱治稣f:“一方面,押注該賽道的機構(gòu)投資和資本大幅增加,短期內(nèi)面向房地產(chǎn)行業(yè)的科技解決方案提供商在數(shù)量和規(guī)模上也在迅速擴大;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)不斷嘗試數(shù)字化轉(zhuǎn)型,加速內(nèi)部孵化或并購重組,行業(yè)開始進(jìn)入整合期?!?/P>
行業(yè)發(fā)展趨于理性
基于前述背景,圍繞房地產(chǎn)科技,產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)應(yīng)該如何走好轉(zhuǎn)型之路?與快周轉(zhuǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)相比,發(fā)展房地產(chǎn)科技意味著更加長期的投入和運營,企業(yè)該如何理性看待這件事情,如何平衡收益和支出的關(guān)聯(lián)?李倩玲認(rèn)為,可以從兩個方面著手。
她表示,跨界人才的匱乏一直是制約房地產(chǎn)科技發(fā)展的瓶頸之一。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的科技創(chuàng)新過程中,亟需既熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程又擁有技術(shù)背景的復(fù)合型人才。除了外部招聘形式,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始通過工作坊和培訓(xùn)等形式對具備創(chuàng)新精神和能力的員工進(jìn)行“內(nèi)部挖潛”,部分頭部企業(yè)則與高校簽訂合作協(xié)議,打通“產(chǎn)、學(xué)、研”體系的創(chuàng)新鏈條,加速培養(yǎng)跨界人才。
第二個方面則上升至企業(yè)戰(zhàn)略層面,企業(yè)應(yīng)該更加重視從一號位到執(zhí)行層面鏈路的打通?!笆紫葐栕约?,為什么需要做這件事情,痛點在哪里,該如何解決這個痛點,哪些人可以加入到新方案中來?!崩钯涣彡U釋說:“這其實帶來的是一種企業(yè)內(nèi)在文化的改變,而且并不是短期就能做到的,需要長期堅持,需要戰(zhàn)略執(zhí)行力。”
這也就涉及到了另一個關(guān)鍵問題,與前幾年投資浪潮下的黃金時代相比,熱錢時代和賺快錢時代已經(jīng)成為了過去。應(yīng)如何看待當(dāng)前涉及房地產(chǎn)科技的企業(yè)所面對的估值下滑、股價下行等問題?
李倩玲指出,新冠疫情雖然加速了許多房地產(chǎn)企業(yè)對新技術(shù)的接受度,但也對早期初創(chuàng)公司的融資機會造成了一定影響。2020年,房地產(chǎn)科技風(fēng)險資本股權(quán)融資放緩至134億美元,低于前一年的166億美元。2021年投資活躍度已經(jīng)恢復(fù),上半年錄得融資總額97億美元,高于2020年上半年的88億美元。
她認(rèn)為,與任何一個產(chǎn)業(yè)相似,高速發(fā)展以后會趨于理性。
“一方面是投資人變得更加理性,他們一定會更加仔細(xì)地考量相關(guān)技術(shù)到底要解決什么痛點、壁壘門檻高不高,如果壁壘高,就意味著標(biāo)的公司領(lǐng)先別人的時間越久,時間差拉得越長,對投資人越有保障?!崩钯涣嵴f:“另一方面是企業(yè)本身也要回歸理性,不再妄想投資人以撒熱錢的方式支持業(yè)務(wù),也不再追求噱頭,而是踏踏實實撲到解決痛點的工作上,摒棄前幾年盲目追求多元化的弊病,專注于一個領(lǐng)域,做精做好之后再延伸到其他方面?!?/P>
梳理完這兩種變化之后,李倩玲給出了一個結(jié)論,她表示,對行業(yè)來講,反而現(xiàn)在是投資房地產(chǎn)科技的契機,估值偏低意味著進(jìn)場成本更低。
“對于房地產(chǎn)科技相關(guān)企業(yè)來講,當(dāng)下階段也要慎重挑選投資人?!崩钯涣岫诘溃骸皯?zhàn)略型投資人意味著企業(yè)能有時間和機會好好打磨產(chǎn)品、打通商業(yè)模式,將業(yè)務(wù)帶到可持續(xù)經(jīng)營的路徑上來;而財務(wù)型投資人往往會對創(chuàng)新企業(yè)造成一種傷害,逼迫企業(yè)做出一些短視的選擇?!?/P>
最后,李倩玲總結(jié)說,目前,國內(nèi)房地產(chǎn)科技企業(yè)尚處于初期階段,涉及技術(shù)多、參與角色眾、相關(guān)利益雜、其發(fā)展任重而道遠(yuǎn),需要相關(guān)企業(yè)持續(xù)不斷地投入和運營,但這也是行業(yè)轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。
標(biāo)簽: 仲量聯(lián)行 房地產(chǎn)科技
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