今天這篇文章是2022年11月的【大灣區(qū)樓市總結(jié)和深圳樓市新盤匯總】。

(資料圖片)

但在文章開頭，我想先給大家說(shuō)說(shuō)最近的情況——

最近這一兩周，風(fēng)云突變。

樓市政策回暖的很快，房企的三支箭給了樓市很大的信心。

再加上如今各地對(duì)疫情的防控也在放松，生產(chǎn)進(jìn)一步恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)是指日可待。

長(zhǎng)期嚴(yán)控結(jié)束疊加樓市政策寬松，對(duì)于各地的樓市一定會(huì)有很大的刺激作用。

房企三支箭射出之后，市場(chǎng)變化其實(shí)非常多。

據(jù)我所知，已經(jīng)有城市要漲價(jià)了。比如我現(xiàn)在所在的深圳，有些房企已經(jīng)開始收回折扣，醞釀漲價(jià)。

不過(guò)深圳至今為止還沒(méi)有出臺(tái)更明確的救市政策，導(dǎo)致很多人在猶豫，強(qiáng)二線城市已經(jīng)頻繁救市，接下來(lái)二線城市的反彈會(huì)不會(huì)比一線城市更快？我是死守一線城市，還是換倉(cāng)到二線城市？近期很多城市的防疫政策已經(jīng)做出調(diào)整，預(yù)計(jì)接下來(lái)成交量會(huì)有所好轉(zhuǎn)，我建議大家一定要關(guān)注這樣的信號(hào)了。

大家想不錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)的一手消息，可以掃碼加我微信，我得到的最新消息，會(huì)同步給已經(jīng)加我微信的粉絲。

另外，我也整理了兩份資料包，一份是全國(guó)價(jià)值城市名單，另外一份是298個(gè)城市過(guò)去10年的房?jī)r(jià)變化，這兩份名單看完之后，我相信你對(duì)城市的價(jià)值會(huì)有基礎(chǔ)的判斷，掃碼加我微信領(lǐng)取資料包吧。

OK，最近的情況說(shuō)完了。

今天這一篇文章，我們繼續(xù)聚焦大灣區(qū)，分析一下深圳和大灣區(qū)城市上個(gè)月的樓市數(shù)據(jù)。

房?jī)r(jià)走勢(shì)

上個(gè)月幾乎所有大灣區(qū)城市的價(jià)格都在上漲，只有江門一家的房?jī)r(jià)略有下跌，房?jī)r(jià)回暖的趨勢(shì)很明顯。

深圳房?jī)r(jià)回暖了5.46%,中山回暖了7.38%，東莞和廣州的上漲幅度也在2%以上。

當(dāng)然，我必須提醒大家，我選取的是中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是掛牌價(jià)數(shù)據(jù)，不是成交價(jià)，所以下載說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)完全回暖還不夠準(zhǔn)確。

但業(yè)主既然已經(jīng)敢漲價(jià)了，那說(shuō)明大家的信心起碼好起來(lái)了，在價(jià)格壓抑了一年多之后，各個(gè)城市的價(jià)格底快要到了。

唯一一個(gè)不漲的例外——江門，下跌的原因我認(rèn)為和之前漲的有點(diǎn)猛有關(guān)系。

10月份江門是大灣區(qū)唯一一個(gè)房?jī)r(jià)漲的城市，上漲了5.49%，和大伙的節(jié)奏完全不一樣。

10月份清了一波庫(kù)存、消化了一批購(gòu)房者之后，11月份江門市場(chǎng)活力明顯減退，價(jià)格開始下滑也很正常。

具體看看深圳各區(qū)的價(jià)格，下跌的居多，其中光明的跌幅最大，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單。

光明的新房供應(yīng)不斷，加上光明的二手市場(chǎng)還不成熟、房?jī)r(jià)過(guò)高，使得光明的買家多數(shù)還是更愿意去買新房，二手業(yè)主降價(jià)壓力很大。

光明中心區(qū)的龍光玖龍臺(tái)，是光明標(biāo)桿二手盤，最新成交價(jià)已經(jīng)從9萬(wàn)/㎡跌到了6.9萬(wàn)/㎡。

上漲的區(qū)域中，東部的區(qū)域房?jī)r(jià)漲得比較多，比如羅湖、龍崗，這些板塊的二手房成交相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格上也會(huì)更穩(wěn)定一些。

成交數(shù)據(jù)

上個(gè)月灣區(qū)城市的新房和二手樓盤成交形成了鮮明的對(duì)比。

新房成交幾乎全線下滑，只有一個(gè)惠州的成交反彈，最近一個(gè)月惠州有部分樓盤的成交確實(shí)挺好的，甚至有樓盤接近日光，也算是觸底反彈了。

如果想要了解一下最近惠州的市場(chǎng)情況，可以文末點(diǎn)個(gè)贊，如果過(guò)40個(gè)贊，我就寫一篇惠州的文章給大家分析分析。

和新房成交相比，二手房成交則幾乎全線上漲。

深圳、東莞、佛山等城市上個(gè)月二手成交上漲幅度都超過(guò)了10%

只有廣州的二手成交剛剛突破1000套，成為上個(gè)月唯一一個(gè)二手房成交下跌的灣區(qū)城市。

廣州下跌主要原因歸咎于疫情，上個(gè)月廣州有好幾個(gè)區(qū)整個(gè)月時(shí)間幾乎都有疫情封控，二手房成交自然會(huì)受到很大的影響。

當(dāng)然，新房和二手房成交的大變化并不能說(shuō)明二手房的熱度已經(jīng)蓋過(guò)了新房的熱度，因?yàn)樽屑?xì)看數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市的新房成交量比還是比二手成交量要高。

不過(guò)隨著市場(chǎng)信心的回歸，大家肯定會(huì)更愿意把注意力放到二手市場(chǎng)。

深圳上個(gè)月的成交也呈現(xiàn)出相同的特點(diǎn)——新房成交變差、二手房成交回暖。

深圳各區(qū)新房成交多數(shù)都在跌，還在漲的區(qū)域主要在東部，最近東部不少樓盤的優(yōu)惠非常吸引人，比如羅湖的亞太半山樾府，買家只要1成首付，另外兩成開發(fā)商幫你搞定，這在之前的新房市場(chǎng)中是從未見過(guò)的。

不過(guò)這些寧愿自己虧也要降價(jià)的樓盤還不多，如果多一點(diǎn)，可能成交就上去了。

再看看二手房，除了東部的大鵬和坪山之外，其他區(qū)的成交量都在上漲。總成交量時(shí)隔3個(gè)月之后再次突破2000套。

我之前就在文章里說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在已經(jīng)有部分板塊的成交恢復(fù)了。

比如福田的百花片區(qū)，上個(gè)月有大量業(yè)主降價(jià)成交，成交量回到了指導(dǎo)價(jià)公布之前的2020年。

百花片區(qū)11月成交

深圳的市場(chǎng)變化向來(lái)是很快的，一旦信息獲取不到位就會(huì)跟不上變化。

熟悉深圳市場(chǎng)的朋友都知道，深圳房?jī)r(jià)向來(lái)易漲難跌。

指導(dǎo)價(jià)政策公布了一年多，深圳業(yè)主才開始大降價(jià)；

而樓市火熱的時(shí)候，業(yè)主漲價(jià)是一天一個(gè)價(jià)，一天就能漲100萬(wàn)。

很明顯，如今深圳二手市場(chǎng)的風(fēng)向變了，價(jià)格和成交都在回暖，成交價(jià)格以及成交數(shù)量也在急劇的變化。

在這個(gè)時(shí)間段，我覺(jué)得大家一定要緊盯市場(chǎng)信息，及時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，避免被市場(chǎng)拋棄。

當(dāng)然，現(xiàn)在客觀的情況是市場(chǎng)信息不透明，很多信息大家沒(méi)法獲取，但是能抓住機(jī)會(huì)的人就在于他能掌握信息。

我們最近一直在緊跟市場(chǎng)，還專門整理了深圳各個(gè)小區(qū)的最新報(bào)價(jià)和成交價(jià)格榜單。

想知道自己所在小區(qū)漲了還是跌了？想知道哪些小區(qū)跌得最猛漲得最快？哪些小區(qū)已經(jīng)跌到底部可以入手？掃碼就可以領(lǐng)取榜單資料。

入市新盤

本月預(yù)計(jì)入市新盤18個(gè)，我根據(jù)不同總價(jià)預(yù)算給大家推薦一下樓盤。

1000萬(wàn)以上：深鐵懿府 都市茗薈花園

深鐵懿府是已經(jīng)開到第三期了，這個(gè)盤的地段位置比較好，位于安托山片區(qū)，靠近香蜜湖和華僑城，屬于半個(gè)豪宅區(qū)。

距離7號(hào)線深云站步行約800米，樓盤旁邊就是自然藝術(shù)公園，比較明顯的短板是商業(yè)。

都市茗薈的優(yōu)點(diǎn)是地段。

寶中的地塊不多，短期內(nèi)新盤也很少，現(xiàn)在能買到寶中新盤的機(jī)會(huì)不多，當(dāng)然現(xiàn)在二手樓盤的價(jià)格也在降，具體還是要比較一下新房和二手之間有沒(méi)有足夠的價(jià)差。

700-1000萬(wàn)：勤誠(chéng)達(dá)云邸

這個(gè)預(yù)算段能選擇的新盤不多，勤誠(chéng)達(dá)云邸是少數(shù)能選的樓盤之一，云邸的位置處在新安，地段還算不錯(cuò)，周邊的居住氛圍是很好的。

項(xiàng)目步行即可抵達(dá)的約500米內(nèi)天虹、沃爾瑪、寶立方等商業(yè)；12號(hào)線已經(jīng)開通了，項(xiàng)目距離12號(hào)線的上川站只有250米，現(xiàn)在交通通勤也很方便。

距離寶中也很近，可以享受的寶中比較齊全的配套，如果說(shuō)缺點(diǎn)，我覺(jué)得只有兩個(gè)。

第一，周圍城中村比較多，界面稍微差一些；

第二，價(jià)格稍微高了點(diǎn)，性價(jià)比不高。

當(dāng)然，這個(gè)盤我覺(jué)得適合純粹為了居住的客群，不適合投資客，如果你為了投資，同價(jià)位可以選擇其他地段在賣的新盤。

500-700萬(wàn)：信義金域半山 萬(wàn)豐海岸城

這兩個(gè)盤，一個(gè)在東部一個(gè)在西部。

西部沙井的海岸城不需要多說(shuō)，一直都是深圳有名的網(wǎng)紅盤。

這一次推出的瀚府系列以改善戶型為主，最小面積也要118平，總價(jià)可能會(huì)比較高，需要650萬(wàn)以上接近700萬(wàn)才能拿下。

，不過(guò)沙井一直都是深圳西部比較火熱的板塊，海岸城本身也因?yàn)閷W(xué)位和周邊規(guī)劃有很大的潛力，所以我覺(jué)得如果有足夠的資金，還是可以下手的。

如果預(yù)算低一些，可以考慮布吉百鴿籠片區(qū)的信義金域半山，這個(gè)樓盤是布吉片區(qū)的標(biāo)桿盤，之前已經(jīng)賣過(guò)幾期，二手房曾經(jīng)報(bào)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/㎡。

而百鴿籠也是整個(gè)布吉界面和環(huán)境最好的區(qū)域之一，小區(qū)附近還有整個(gè)布吉最大的商業(yè)布吉萬(wàn)象匯，配套、環(huán)境上都可以說(shuō)是布吉片區(qū)最好的。

300-500萬(wàn)：華潤(rùn)潤(rùn)暉府 綠城桂語(yǔ)蘭庭

500萬(wàn)以下，可以考慮以上光明兩個(gè)樓盤。光明另一個(gè)盤華潤(rùn)潤(rùn)曦府也在本月入市，但是位置在長(zhǎng)圳，價(jià)值上不如上面這兩個(gè)盤。

潤(rùn)暉府和桂語(yǔ)蘭庭的主要是地段。

潤(rùn)暉府在鳳凰城，桂語(yǔ)蘭庭在光明中心區(qū)，更靠近科學(xué)公園。

潤(rùn)暉府的劣勢(shì)在于它不靠近鳳凰城配套最集中的區(qū)域，而更靠近光明城站，而且18號(hào)線沒(méi)開通，地鐵通勤暫時(shí)來(lái)說(shuō)不太方便，配套上有一定劣勢(shì)。

桂語(yǔ)蘭庭在中心區(qū)比較核心的位置，周邊都是新盤，而且都是集中在一起交樓，居住氛圍會(huì)比較好，但價(jià)格比潤(rùn)暉府明顯要高，所以還得結(jié)合具體預(yù)算選擇。

由于篇幅限制，上述都只是簡(jiǎn)單的說(shuō)明，想要更詳細(xì)地了解各個(gè)新盤的最新價(jià)格動(dòng)態(tài)和優(yōu)缺點(diǎn)，可以掃碼領(lǐng)取我們的價(jià)值新盤名單詳細(xì)咨詢。

-end-

我是大胡子李俊懷。

深耕樓市10余年，自己投資買賣過(guò)10幾套房，最高漲幅14倍。

我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。

10余年買房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬(wàn)余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

更多隱藏級(jí)的買房賣房騷操作，想要一對(duì)一了解，可以掃碼加我微信。

好文分享

城市分析：珠海?|?佛山?|?惠州?|?東莞?|?中山?|?深圳?|?廣州

區(qū)域分析：光明?|?龍華?|?羅湖?|?鹽田?|?大運(yùn)?|?布吉?|?沙井?|?西麗?|?前海?|?坂田?|?百花?|?福永

干貨：地鐵盤?|?土拍?|?房產(chǎn)稅?|?學(xué)區(qū)房?|?保障房

不同預(yù)算買房推薦：700萬(wàn)|?600萬(wàn)|?500萬(wàn)?|400萬(wàn)|?300萬(wàn)?|?200萬(wàn)

看完文章點(diǎn)個(gè)贊和“在看”喲

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：大胡子看深圳。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

標(biāo)簽：