中新經(jīng)緯12月7日電 題：地產(chǎn)發(fā)展邏輯正轉(zhuǎn)向“新加坡模式”

作者 劉司亮 如是金融研究院高級研究員

由于房地產(chǎn)下行時間過長，硬著陸風(fēng)險不斷加大，在一定程度上對中國經(jīng)濟(jì)形成拖累。為防范地產(chǎn)行業(yè)硬著陸后出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，近期中央多部門出臺放松和支持政策，以更大力度應(yīng)對下行壓力。

【資料圖】

11月中上旬，中國央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》)，出臺了十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，極大地提振了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展信心。

可以說，這份《通知》是金融端口從供給到需求到融資的全方位的一次放松，力度很大。政策出臺后，各項政策加速落地，包括預(yù)售資金監(jiān)管放松，房地產(chǎn)“三支箭”政策全面落地，中國央行提供2000億元免息再貸款等。

房地產(chǎn)新發(fā)展格局確立

中央部門牽頭，融資端幾乎全面放松，從房企供給端到居民需求端均有提及，針對房企紓困和保障房租賃也有涉及，這一次政策出臺的信號意義明顯。

這次政策已對未來房地產(chǎn)發(fā)展格局進(jìn)行了定調(diào)，即“租售并舉”。地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，這次地產(chǎn)下行和過去不同，購房者的預(yù)期出現(xiàn)了問題，不再相信房價永遠(yuǎn)上漲的神話，全國城市市場分化會更加明顯。

從短期來看，這次發(fā)布《通知》是一個積極信號，過去主要依靠地方政府“因城施策”，現(xiàn)在中央部門開始牽頭穩(wěn)定市場，從“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次強。房地產(chǎn)政策調(diào)控從供給到需求再到融資正在進(jìn)行全面放松。從供給端看，對房地產(chǎn)企業(yè)紓困力度在不斷加強，從需求端來看，三四線城市限購限售政策幾乎全面取消，二線城市也在大規(guī)模放松限購政策，一線城市部分區(qū)域也在放松限購，房貸利率逐步下調(diào)，首付比下降，可以說能用的政策基本都用了。

從融資端來看，當(dāng)前從“保交樓”項目紓困，也開始重視優(yōu)質(zhì)房企紓困。11月，交易商協(xié)會推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，后續(xù)還可擴(kuò)容。地產(chǎn)股票迎來一波大漲，后續(xù)政策執(zhí)行落地情況還需要觀察。

除傳統(tǒng)國企和央企房地產(chǎn)企業(yè)安全邊際較高外，優(yōu)質(zhì)的民營地產(chǎn)公司也開始接受流動性支持，迎來一波回暖。針對民營企業(yè)的“三支箭”，第一支是信貸支持，這點在《通知》中已經(jīng)有體現(xiàn)；第二支是民企債融支持，目前政策正在逐步落地；第三支箭是股權(quán)融資。即證監(jiān)會近期提出，在股權(quán)融資方面要調(diào)整優(yōu)化5項措施支持房地產(chǎn)市場，主要涉及“兩個恢復(fù)”，即恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

沒有永遠(yuǎn)下跌的市場

從長期來看，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯在改變，正從“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”。近期，房地產(chǎn)市場下跌的各項數(shù)據(jù)有所放緩，但目前更多是情緒反彈，屬于邊際好轉(zhuǎn)，并不能說出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。過去房地發(fā)展模式主要是向香港學(xué)習(xí)，“土地收入”是政府第二本帳中主要收入，這也引發(fā)了一系列問題，對房地產(chǎn)調(diào)整勢在必行。

2008年后，家庭消費占比過低，債務(wù)增長過快，已經(jīng)超越了投資性收益，去杠桿過程中只能依靠出口貿(mào)易盈余維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以應(yīng)對疲軟的內(nèi)需。

房地產(chǎn)去杠桿過程中，出現(xiàn)過于激進(jìn)方式，疊加疫情影響，從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的資金并未流向家庭消費支出。而當(dāng)下外需疲弱，全球供應(yīng)鏈?zhǔn)茏?，出口下降情況下，中國仍需維穩(wěn)房地產(chǎn)，以時間換空間。堅持“房住不炒”的目標(biāo)下加強住房保障軌道的建設(shè)，學(xué)習(xí)“新加披模式”，所以在深圳開始逐步試點。

在本次《通知》中也提及優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。

融資端的放松是一個信號，在凱恩斯的眼中，貨幣和金融政策就像一根繩子，只能用繩子拉車不能用繩子推車，很難解決需求問題。政府不會允許地產(chǎn)硬著陸，但要想改變?nèi)藗冾A(yù)期，或仍需后期擇機出臺系統(tǒng)性方案。

對于我們個體購房者來說，閉眼買房的時代結(jié)束了，但要知道，沒有永遠(yuǎn)下跌的市場。在新房地產(chǎn)發(fā)展格局下，城市分化將越來越明顯，那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口凈流出城市，未來房價會朝“鶴崗化”發(fā)展。而一線城市和新一線城市核心城區(qū)房子仍是稀缺資源，并且由于供給減少，未來更多會呈現(xiàn)“有價無市”現(xiàn)象，即賣一套少一套。因為這些城市有產(chǎn)業(yè)支撐，人口凈流入，核心城區(qū)供給稀缺，具備保值功能。

剛需群體需求未來會不斷降低

中國城市化還未結(jié)束，但發(fā)展方式開始轉(zhuǎn)變，要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，避免大城市病，房地產(chǎn)企業(yè)需要從金融屬性回歸到制造屬性。

近期各項政策針對剛需群體、改善性需求群體，都提出了相關(guān)信貸支持。

我們預(yù)計，未來房地產(chǎn)市場的剛需群體需求將會不斷降低。一是保障房建設(shè)將是未來發(fā)展方向，剛需群體未必都要購買商品房；二是人口結(jié)構(gòu)變化，新生人口逐步減少，剛需客群的住房需求在降低。改善型群體需求未來將成為主力。

城市更新是未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)力方向。中國城市化發(fā)展二十年，多數(shù)老住宅需要進(jìn)行更新，過去剛需一族家庭由于人口增加，經(jīng)濟(jì)實力相對雄厚，購買力、需求支撐力較強。房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍在發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)需要開辟第二增長曲線。新市民的保障房建設(shè)仍需較長時間發(fā)展，三四線城市保障房需求較弱，目前還在起步階段。

總之，相關(guān)政策的出臺對提振房地產(chǎn)市場信心作用明顯，優(yōu)質(zhì)民營地產(chǎn)企業(yè)迎來流動性支持，生存壓力有所緩解。而房地產(chǎn)市場真正恢復(fù)仍取決于市場預(yù)期回暖和政策支持的實際落地。預(yù)計市場真正企穩(wěn)可能要到2023年的一季度才能看到。(中新經(jīng)緯APP)

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