撰文|蜜姐&編輯|凱

(資料圖)

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1190篇原創(chuàng)

最近兩天，房地產(chǎn)板塊逆市拉升，并帶動(dòng)水泥等產(chǎn)業(yè)鏈走強(qiáng)，甚至有地產(chǎn)個(gè)股走出了6連板。

12月15日，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”再次被重提！對(duì)于當(dāng)前的下行風(fēng)險(xiǎn)，并稱“正在考慮新的舉措”“引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖”。

從11月到現(xiàn)在，利好消息是接連不斷。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況依然不理想。

今年1-11月，商品房銷售面積同比下降23.3%；銷售額下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。同期，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下滑4成左右。

曾經(jīng)千億銷售額被視為房企的“生死線”。然而前些年激進(jìn)沖千億規(guī)模的房企，在行業(yè)去杠桿、降負(fù)債的大背景下，疊加疫情沖擊等因素影響，“千億”更像一個(gè)魔咒讓不少巨頭加速滑落。

如今，熬到黎明前的千億房企還剩幾家？

01

政策向上，行情向下，還要持續(xù)多久？

實(shí)際上，從去年下半年開(kāi)始，各地政策就一直在不斷提振市場(chǎng)信心。

從基本操作放開(kāi)限售、限購(gòu)條件，到央媽降低房貸利率，再到“一人買房全家?guī)汀?、老人買房子女可幫忙還房貸，再到房企們的花式促銷，總體收效甚微。

“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）反復(fù)強(qiáng)調(diào)，保交樓硬核執(zhí)行，甚至融創(chuàng)某項(xiàng)目為了保交樓保險(xiǎn)柜都撬了（詳見(jiàn)：融創(chuàng)急了：撬鎖，劃走監(jiān)管賬戶11.4億？）。市場(chǎng)依然普遍對(duì)房地產(chǎn)缺乏信心。

疫情三年，對(duì)人的觀念改造很大。

除了很多行業(yè)、家庭和個(gè)人的收入受到?jīng)_擊，賺的錢變少了，手里有余糧的都在盡可能的存錢。

圖片來(lái)源|國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降9.8%；商品房銷售面積和銷售額同比下滑23.3%和26.6%，雖然相比今年1-8月的下滑幅度已有所收窄，但依然處于下行行情。

1-11月，個(gè)人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)94.42，下滑至近一年來(lái)的最低點(diǎn)。

不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)的黎明已來(lái)。

02

近期，隨著優(yōu)化疫情防控二十條、新十條等措施出臺(tái)，對(duì)于明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以樂(lè)觀些了。

政策底擺在臺(tái)面上了，蜜友們都不用去看什么分析文章。

12月14日，《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》發(fā)布，其中對(duì)于房地產(chǎn)，依然強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持房住不炒的定位，但明確：“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。

一天后，就有前文的重申房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

12月16日，新聞報(bào)道，重要會(huì)議再次重申保交樓、支持剛性和改善性住房需求，以及有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債情況等。

其實(shí)，對(duì)于房企發(fā)展的支持，最近一個(gè)多月也給出了明牌，信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道全部到位，被媒體稱為“三箭齊發(fā)”。

其中，信貸已經(jīng)落地，據(jù)中指研究院報(bào)告顯示，近期100多家房企獲得了信貸融資，授信額度高達(dá)4萬(wàn)億。

然而，在黎明前，一年內(nèi)43家千億房企，目前可能僅剩20家左右。

03

2022年，房企銷售榜單面臨大洗牌。

圖片來(lái)源|中指研究院（特此感謝?。?/p>

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房企銷售額在千億以上規(guī)模的有19家。

排名第20位的遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額為895億元，其11月公布未經(jīng)審核數(shù)據(jù)當(dāng)月協(xié)議銷售額約109億元，如果12月能保持這個(gè)水平，全年有望銷售破千億。

而排在遠(yuǎn)洋集團(tuán)之后的房企，前11個(gè)月的銷售額均在800億元以下。上述榜單中，排名第4位的綠城中國(guó)11月銷售額約為227億元，排名在20外以后的房企，單月要沖200億元銷售額，在目前的行情下幾乎沒(méi)有可能。

2017年前后，沖擊千億銷售規(guī)模成為房企們一致的目標(biāo)。原因是業(yè)界一致認(rèn)為，隨著行業(yè)馬太效應(yīng)的加劇，未來(lái)低于千億銷售額的房企將逐漸消失，這一規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)被稱為房企“生死線”。

據(jù)明源研究院數(shù)據(jù)，先后提出千億銷售目標(biāo)的房企超過(guò)100家。2015年，全國(guó)千億房企僅9家，到了2018年飆升至32家。

盡管此后，房住不炒的樓市調(diào)控不斷加碼，但不少房企依然不剎車，到2020年增加至43家，2021年持平。

近幾年，受房地產(chǎn)調(diào)控、行業(yè)周期及疫情影響，一些所謂的千億房企也現(xiàn)出原形：財(cái)技包裝、高杠桿、大量合營(yíng)聯(lián)營(yíng)造勢(shì)甚至是銷售數(shù)據(jù)存疑，或突然爆雷。

比如，前不久引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注去向的許老板的公司：中國(guó)恒大。2021年的房企銷售排行榜中，恒大以4612億排名第5位。如今，其深陷泥淖，從各大榜單中“消失”了。

此外，還有寶龍、美的置業(yè)、榮盛、富力地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)、陽(yáng)光城(000671)、新希望(000876)、首開(kāi)等23家房企從千億房企榜單中消失了。

盡管，對(duì)于明年的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)，我們都可以更樂(lè)觀些。政策對(duì)于引導(dǎo)和重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)信心在不斷加碼，但下行的行情還有慣性，加之對(duì)于疫情，大家還在適應(yīng)新的管控方式和生活方式。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要企穩(wěn)，乃至回暖“還陽(yáng)”仍需要等待時(shí)日。

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