來(lái)源 ：地產(chǎn)八卦女伍艾

01

最近新冠管控放開(kāi)，充滿了“迷”之操作。

(資料圖片)

例如，我們是世界上放開(kāi)最晚的國(guó)家，按理說(shuō)在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，我們有足夠的時(shí)間去修醫(yī)院、建病房，去加強(qiáng)藥物儲(chǔ)備和醫(yī)療設(shè)備儲(chǔ)備。

然而，一直在放開(kāi)前，管控的思路是封閉再封閉，發(fā)燒藥不讓買，理由是藥店出售發(fā)燒藥可能會(huì)引起新冠私下傳染，讓感染者只能走醫(yī)院+方艙/隔離酒店等官方途徑。而這也導(dǎo)致藥店的發(fā)燒藥根本沒(méi)庫(kù)存——過(guò)去兩年，藥店壓根沒(méi)想到備藥。

而短短一周之內(nèi)，管控的思路從徹底封閉到徹底放開(kāi)——雖然我是支持放開(kāi)的，但當(dāng)我們放開(kāi)的時(shí)候，我們居然什么準(zhǔn)備都沒(méi)有！

甚至于，我的一個(gè)同學(xué)就是北京一家三甲醫(yī)院的耳鼻喉科醫(yī)生，在政策選擇放開(kāi)前，他們連一個(gè)準(zhǔn)備會(huì)議都沒(méi)有，連放開(kāi)的消息都是從新聞里聽(tīng)來(lái)的。

而現(xiàn)在，一個(gè)偌大北京，街道上居然沒(méi)什么人。為什么沒(méi)人，陽(yáng)了的在家養(yǎng)病，沒(méi)陽(yáng)的不敢上街，幾乎所有的退燒藥和抗原都要搶——這樣的場(chǎng)景，讓人不禁懷疑，這還是大北京嗎？

▲清華大學(xué)的訃告，如此集中，真讓人感到惶恐不安。是因?yàn)樾鹿诓《締幔?/p>

02

回到地產(chǎn)。我覺(jué)得房地產(chǎn)的管控，就比新冠管控就要好很多。

例如從2017年起，雖然也開(kāi)始宣揚(yáng)房住不炒，但是大部分城市還是慢慢限購(gòu)、層層加碼，像燕郊那樣一刀封喉的調(diào)控，畢竟是少數(shù)。

此外，限購(gòu)政策，也多是因城施策。例如杭州、西安，火了四五年后，才慢慢斷絕了外地人買房。眼看行情不對(duì)，又馬上放開(kāi)了。

房?jī)r(jià)行情，事實(shí)上也并沒(méi)有停止輪動(dòng)。直到2020年下半年，很多城市的房?jī)r(jià)，甚至還來(lái)了一波小高潮。

當(dāng)然，也有人問(wèn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)幾近崩潰，這難道不是調(diào)控的鍋？

首先，我們要理清一個(gè)思路，地產(chǎn)行業(yè)下行，跟調(diào)控沒(méi)有太大關(guān)系。

地產(chǎn)下行的本質(zhì)，是生育率的下行。這就跟北歐神話里的“諸神黃昏”一樣，是早就注定的命運(yùn)。

▲越是阻止諸神黃昏，黃昏越會(huì)到來(lái)。但黃昏之后，新世界也會(huì)誕生。

事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)的命運(yùn)，從上個(gè)世紀(jì)七八十年代的計(jì)劃生育開(kāi)啟就注定了。

▲建國(guó)之后我國(guó)共經(jīng)歷了三次嬰兒潮，出現(xiàn)了三次人口出生高峰，分別是“建國(guó)后”嬰兒潮、“三年自然災(zāi)害后”嬰兒潮、八十年代嬰兒潮；前兩次嬰兒潮均屬于事件刺激型嬰兒潮，但七八十年代的第三次嬰兒潮是典型的回聲嬰兒潮，主要是由于第二輪嬰兒潮中出生的人口逐漸進(jìn)入生育年齡帶來(lái)的人口出生高峰。

目前，我們正處在第四次嬰兒潮末期，即第三次嬰兒潮的回聲嬰兒潮（由于第三次嬰兒潮中出生的人口逐漸進(jìn)入生育年齡帶來(lái)的人口出生高峰，即85-95后生育高峰）。疊加計(jì)劃生育政策的后續(xù)影響力，現(xiàn)在放開(kāi)二胎三胎也很難挽回人口頹勢(shì)。

▲值得注意的是，計(jì)生政策雖然對(duì)于人口趨勢(shì)不利，但卻在打擊政治門(mén)閥和利益階級(jí)上效用很大。因?yàn)橛?jì)劃生育政策執(zhí)行的最徹底的就是國(guó)企員工和公務(wù)員階層，老一輩的公務(wù)員和國(guó)企員工基本都是獨(dú)生子女。如今放開(kāi)二胎三胎，最愿意生孩子的，也多是國(guó)企、公務(wù)員或富豪群體，門(mén)閥政治、利益報(bào)團(tuán)或?qū)⒕硗林貋?lái)。

至此，地產(chǎn)調(diào)控水平優(yōu)于疫情管控的邏輯，也就理清了。也許，這畢竟直接涉及到地方利益，所以相關(guān)部門(mén)有動(dòng)力去做房地產(chǎn)調(diào)控。

03

不過(guò)，即使是疊加了人口、新冠疫情、經(jīng)濟(jì)下降、地產(chǎn)暴雷等諸多不利因素，我觀察到的是，有幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有跌，反而還在不斷上漲。

例如北京，除了順義、平谷、密云、懷柔、延慶等遠(yuǎn)郊區(qū)縣價(jià)格同比下跌外，其余核心區(qū)以及南城漲幅還不小。如東城同比去年漲了5.2%，大興漲了4.8%。

▲北京二手房掛牌均價(jià)及同比漲幅。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

再比如上海，過(guò)去一年上海房?jī)r(jià)可謂全面上漲。漲幅最高的楊浦，均價(jià)同比漲幅達(dá)到6.3%。

▲上海二手房掛牌均價(jià)及同比漲幅。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

再比如廣州和杭州。雖然各種網(wǎng)文傳言廣州南沙新區(qū)房?jī)r(jià)大跌，杭州未來(lái)科技城房?jī)r(jià)大跌，但跌得最多的還是成交量，成交均價(jià)同比去年，其實(shí)并不多，甚至部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)漲幅還很可觀。

▲廣州二手房掛牌均價(jià)及同比漲幅。據(jù)我觀察，南沙新房房?jī)r(jià)確實(shí)跌了，二手房房?jī)r(jià)沒(méi)跌，更重要的原因是當(dāng)?shù)匾孕路渴袌?chǎng)占主導(dǎo)，二手房本來(lái)就不被投資客看好。而南沙新房也正處在一個(gè)擠泡沫的過(guò)程。至于天河區(qū)海珠區(qū)，房?jī)r(jià)不跌反漲，充分體現(xiàn)了核心區(qū)的巨大抗壓優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

▲隨著濱江、余杭、蕭山等地的新房交付，擁有巨大倒掛價(jià)差的新房化身為二手房上市，逐漸拉高了杭州樓市二手房均價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

當(dāng)然，除了這4個(gè)城市，過(guò)去一年，其他的城市難言向好，尤其是武漢、深圳、南京、天津等，可謂跌幅巨大。

▲制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

整體而言，北方城市除北京外，如天津、濟(jì)南、青島、石家莊，在2018年-2019年就已見(jiàn)頂。新冠疫情、房企暴雷等因素，只是這些城市房?jī)r(jià)下跌的加速劑。

目前，經(jīng)過(guò)四五年的調(diào)整，這些城市可以說(shuō)階段性見(jiàn)底，但未來(lái)是不可能全面普漲回2018年水平的。未來(lái)這些城市僅有少數(shù)地段樓盤(pán)有投資價(jià)值。

而南方諸多中心城市，如佛山、東莞乃至深圳，去年下半年才開(kāi)始見(jiàn)頂調(diào)整，房?jī)r(jià)泡沫仍比較大。對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，調(diào)整的步伐仍未停止。

至于北京、上海、廣州和杭州，作為頭部城市，過(guò)去一年里，在強(qiáng)有力的疫情管控下，承擔(dān)了全國(guó)資金抱團(tuán)取暖的角色。

而在疫情管控放開(kāi)之后，一線城市人口密集的城市職能將會(huì)在一定程度上削弱，明年雖然不敢說(shuō)房?jī)r(jià)一定跌，但漲幅肯定比今年要低很多。

本文作者：伍艾 97后地產(chǎn)小作者，歡迎關(guān)注

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