朋友們，大家都走到哪一步了？我已經(jīng)到了無止境的咳嗽的那步了。

數(shù)著日子第一批羊了的朋友，現(xiàn)在應(yīng)該可以出羊圈了。

隨著病程的推移，慢慢的大家也都不再害怕，預(yù)期信心開始好轉(zhuǎn)。

(資料圖片)

11月密集的利好政策砸下來，近期高層又在頻吹暖風(fēng)。

12月19日，中財(cái)辦也重磅發(fā)聲，說要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，要做好應(yīng)對(duì)工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，要抓緊研究中期治本之策。

各種表態(tài)+各地松綁的利好，都是刺激成交的最好武器。

在這種情況下，大多數(shù)人對(duì)明年的預(yù)期信心是有好轉(zhuǎn)的，哪怕是在如今的感染高峰期之下。

明年的房地產(chǎn)趨勢(shì)，穩(wěn)中向好的基調(diào)基本是確定的。

明年樓市的趨勢(shì)，應(yīng)該仍然是低走高開，短期3個(gè)月內(nèi)，仍然是和病毒做抗?fàn)幍臅r(shí)期，這時(shí)候重心還不在恢復(fù)經(jīng)濟(jì)上。

3個(gè)月后，我相信大部分人會(huì)開始回歸正常生活，并在國家大力提振經(jīng)濟(jì)之下，樓市成交會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)。

度過這段時(shí)間，相信明年多數(shù)人真會(huì)拼命搞錢了。

疫情終將結(jié)束，趨勢(shì)勢(shì)不可擋，我們要做的就是和變化賽跑，抓住趨勢(shì)之下釋放的小周期和窗口，近期市場(chǎng)消息變化很多很快，普通人不可能時(shí)時(shí)刻刻盯著所有的消息，但又有害怕錯(cuò)過某個(gè)關(guān)鍵消息的焦慮感，我認(rèn)為只要關(guān)注一些大趨勢(shì)即可。

如果實(shí)在擔(dān)心，可以掃碼加我微信，一般真的影響大勢(shì)走向的，我反而會(huì)第一時(shí)間發(fā)給已經(jīng)加我微信的粉絲朋友。

以下是我們這個(gè)禮拜分享的重磅新聞，好好補(bǔ)充一禮拜的新聞量。

南京樓市政策松綁，又邁出關(guān)鍵一步！

據(jù)「南京發(fā)布」最新消息，樓市限購限貸全部進(jìn)一步再放松，并且這次不再是「網(wǎng)傳」消息，而是官方宣布，意義重大！

劃重點(diǎn)：

1、南京限購放松，外地人買房不再需要社保。

南京60歲以上本市戶籍家庭，可以再買1套房。長(zhǎng)期工作在南京但社?；騻€(gè)稅繳納在外地的居民，只要提供半年以上居住證明，可在南京買1套房。

2、南京主城區(qū)增加購房名額。

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（建鄴區(qū)江心洲生態(tài)科技島、秦淮區(qū)南部新城、玄武區(qū)紅山新城、鼓樓區(qū)幕府創(chuàng)新城），限購放松，允許再買1套房。

3、南京限貸放松，二套房首付降至4成。

南京家庭買二套房，首付比例從原先的6成起降為最低4成。

4、公積金利率降低。

從今年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。

5、換房，可以退稅。

2022年10月1日至2023年12月31日賣房的居民，在賣房1年里，在市場(chǎng)重新買房，可以退回當(dāng)時(shí)賣房個(gè)稅。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

其實(shí)從今年開始，南京樓市限購政策已經(jīng)歷多輪調(diào)整、持續(xù)放寬。

我們之前就解釋過，前陣子搞的各種政策都是從供給側(cè)，幫助房地產(chǎn)公司活下來，接下來很大概率會(huì)開始動(dòng)需求側(cè)，刺激消費(fèi)，畢竟光給錢讓地產(chǎn)公司活下來了，但是房子還是賣不動(dòng)，沒法形成良性循環(huán)。

南京幾乎是這輪政策的排頭兵，很快蘇州、無錫也會(huì)跟進(jìn)，接下去就是杭州。

但是杭州相對(duì)來說一手市場(chǎng)的熱度還是比較高的，所以杭州的尺度不會(huì)這么大，但接下來也是要重新回到85新政之前，大概是改成只要落戶就能買。

還是那句話，樓市回暖，政策先行。

龍崗倒掛限價(jià)盤不香了？

龍崗南灣【特發(fā)香閱四季園】入圍名單公布，135批客戶選289套住宅，入圍比例1：0.467，12月24日線下選房，建面約89-126㎡，毛坯交付，備案均價(jià)5.08萬/㎡，備案單價(jià)4.61-5.58萬/㎡，備案總價(jià)區(qū)間412萬-702萬。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

這個(gè)項(xiàng)目在石芽嶺片區(qū)，實(shí)際走訪看，整個(gè)石芽嶺片區(qū)的綠化率都挺高的，道路也很干凈。

片區(qū)內(nèi)有90年代的商品房，也有剛交付沒多久的新房，但完全不是大家印象中滿是農(nóng)民房的布吉面貌，再加上還有舊改，未來潛力不小。

得房率相比于市面上同戶型來看是高很多，根據(jù)戶型圖標(biāo)注尺寸測(cè)算，89㎡戶型得房率91.92%，96㎡戶型得房率95.85%（含贈(zèng)送、飄窗、室內(nèi)墻體）。

不過價(jià)格可能不太具備優(yōu)勢(shì)了，只能感慨今時(shí)不同往日。

曾經(jīng)一致認(rèn)為香餑餑的新盤，在一年多前周邊二手房動(dòng)不動(dòng)7.5萬起步，也就是倒掛近2萬/平。

如今二手跌至5.5萬左右徘徊，倒掛消失，香餑餑的新盤現(xiàn)在也不香了。

限價(jià)7.4萬/㎡，碧海越秀潮樾府戶型出爐，推93-128㎡

寶安碧海【越秀潮樾府】戶型曝光，建面約93-128㎡的3-4房，420套住宅。

這塊地是在今年第二輪土拍上由越秀以21.96億拍下寶安A104-0147宗地，毛坯限價(jià)7.43萬/㎡，該宗地位于碧海片區(qū)，緊挨廣深沿江高速。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

整體來說，碧海片區(qū)整體面貌不錯(cuò)，居住氛圍較好，有華豐·前海灣、玉湖灣等成熟小區(qū)，周邊有多所學(xué)校環(huán)繞，但周邊缺乏地鐵、商業(yè)配套，前往地鐵有一定的距離。

碧海片區(qū)待入市的項(xiàng)目并不多，待售樓盤只有越秀潮樾府、京地海樾府兩個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)比京地海樾府面積段為55-120㎡2-4房，越秀潮樾府價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)。

去年的榕江壹號(hào)院，備案均價(jià)7.83萬/㎡（精裝），推售397套房源，面積段120-210㎡大戶型，凍資入圍423批，開盤當(dāng)天銷售超300套，去化效果很好。

寶中捂盤王都市茗薈二期明年1月入市！

寶安中心區(qū)的捂盤王【都市茗薈二期】開通官方帳號(hào)，根據(jù)小道消息是預(yù)計(jì)下月底入市，將首推300套住宅，建面約86-120-143㎡。

其余單位再待定時(shí)間推售，此盤被網(wǎng)友戲稱為“月經(jīng)盤”每月必須一推，已經(jīng)成為寶安打新的群友眼中的捂盤王，不過本次，看樣子已經(jīng)是確實(shí)是要來了.....

這些馬上入市，已經(jīng)入市的新盤我們也全部去踩盤標(biāo)記過了，整理了一份12月在售新房名單。

關(guān)注最新的市場(chǎng)信息的朋友掃碼找我領(lǐng)取，想要節(jié)省時(shí)間的朋友也可以掃碼直接向我提問，針對(duì)你的情況做最適合的計(jì)劃說明，每人有2次提問機(jī)會(huì)。

南山低密度山景住宅方直瓏樾山，戶型圖曝光！

南山有新盤要來啦！

本次是位于7號(hào)線“深云地鐵站”旁的攬山景新盤——方直·瓏樾山，原名龍延御苑。該項(xiàng)目目前正在地基施工中，展廳已開放。

項(xiàng)目位于南山區(qū)桃源北環(huán)大道北側(cè)塘朗山南麓，地鐵深云車輛段B通道以西、香瑞園小區(qū)以東，塘朗山公園，距離去年熱賣的深鐵懿府約700米，距離網(wǎng)紅盤海德園約1.4公里。

總體來說，商業(yè)、學(xué)校、地鐵都非常的方便，就看現(xiàn)在價(jià)格有沒有驚喜了，預(yù)計(jì)單價(jià)9-10萬/平。

此次將推出的產(chǎn)品：1棟兩個(gè)單元，每層3戶，均為120㎡；

2棟兩個(gè)單元，每層2戶，200-268㎡；3棟1個(gè)單元，每層3戶，均為120㎡；

另有頂復(fù) 300-500㎡。

深圳11月二手房成交

最后還是老慣例和大家分享一下最新的二手房信息。

先來看看南山的二手市場(chǎng)。

最為搶眼的就是11月9日，華潤(rùn)城二期80平米的成交價(jià)800萬，低于價(jià)近25%，但了解實(shí)情的都知道這個(gè)其實(shí)是個(gè)一房一廳的特殊戶型，其跌幅不能作為標(biāo)準(zhǔn)戶型的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

值得注意的是山海津和山語海兩個(gè)網(wǎng)紅盤，均低于參考價(jià)10%多成交，驗(yàn)證了那句“曾經(jīng)漲得多猖狂，現(xiàn)在跌的多瘋狂”。

南山西麗片區(qū)天悅灣花園，其戶型優(yōu)秀+高得房率，仍高于參考價(jià)近20%成交。

福田的整體成交量級(jí)和成交價(jià)與參考價(jià)的幅度比例，與上個(gè)月相差不大。

香蜜湖豪宅片區(qū)不容動(dòng)，整體來說福田片區(qū)抗跌性較好，中心依然是中心，還是有很多人不愿意離開福田。

寶安最大的意外還是寶中最靚的仔——壹方玖譽(yù)，以6200萬成交了一套373平米的戶型。

除此之外，寶中也慢慢回落至10萬單價(jià)以內(nèi)了。

龍華是被打擊的最狠的。

除了紅山片區(qū)的萊蒙水榭春天三期高于參考價(jià)約20%成交，其余小區(qū)的成交價(jià)大多在參考價(jià)附近徘徊。

整體單價(jià)已經(jīng)不高了。

總的來說，還是那句老話，買房的話輕預(yù)測(cè)，重反應(yīng)。

量在價(jià)先，大家需要做的，就是緊盯深圳二手房過戶量。

二手房?jī)r(jià)格成交數(shù)據(jù)是在微觀操作層面是影響利潤(rùn)的存在。

所以大家無論在買房還是賣房的時(shí)候，都是需要掌握真實(shí)的成交價(jià)格。

買的時(shí)候買到低價(jià)買到就是賺到，賣的時(shí)候賣出高價(jià)能賺多少是多少。

根據(jù)實(shí)際的成交價(jià)格，去尋找最適合自己的房子，對(duì)于買家來說不要買有溢價(jià)太多的房子，對(duì)于賣家來說不要心理預(yù)期不符合市場(chǎng)實(shí)際。

篇幅原因我這里把每個(gè)區(qū)的情況大概說一下，具體的在我們整理的11月最新價(jià)格清單里。

所以掌握最新的成交價(jià)格在買房中非常重要，詳細(xì)的就掃碼來找我領(lǐng)取吧。

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我是大胡子李俊懷。

深耕樓市10余年，自己投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。

我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。

10余年買房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

更多隱藏級(jí)的買房賣房騷操作，想要一對(duì)一了解，可以掃碼加我微信。

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