央國(guó)企支撐但“動(dòng)能衰減”

城投托底下市場(chǎng)難見(jiàn)起色

◎文/ 克而瑞研究中心

(資料圖片僅供參考)

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2022年，投資低迷的情緒維持了一整年。22城集中供地雖在延續(xù)，但自2021年首輪之后，熱度一路走低，除部分特別優(yōu)質(zhì)的地塊以外，底價(jià)成交、城投托底成為常態(tài)。

對(duì)于大部分房企而言，三道紅線帶來(lái)的壓力尚未緩解，又受到疫情等不可抗外界因素的影響，在市場(chǎng)持續(xù)低迷下，依然面臨較高的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)營(yíng)難度，因此整體的投資積極性降至谷底。全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅有0.18，創(chuàng)2017年以來(lái)的最低水平，有超過(guò)四成百?gòu)?qiáng)房企今年投資幾乎暫停。

在整體低迷的情況下，百?gòu)?qiáng)拿地高峰期集中于第二、三季度，與集中供地的節(jié)奏高度相關(guān)。百?gòu)?qiáng)投資金額的82%集中于22城，并且形成了以“22城市+長(zhǎng)三角”為主的投資分布格局。實(shí)際上，當(dāng)前僅有集中供地22城能夠吸引企業(yè)拿地，多數(shù)三四線城市無(wú)人問(wèn)津。

頭部的央企如華潤(rùn)、中海等雖然投資力度在四季度有所收縮，但依然位列投資金額TOP3，且拿地銷(xiāo)售比也高于平均水平；民企今年普遍投資萎靡，但也出現(xiàn)了如濱江、偉星、龍湖等“逆行者”。

值得注意的是，與去年相比，2022年城投“托底”依舊是集中供地主旋律，其中2022年城投參與拿地金額、建面、幅數(shù)占比分別達(dá)到44%、55%、55%，分別較2021增加13、17、14個(gè)百分點(diǎn)。

整體而言，年末已有利好房企發(fā)債、融資等政策出臺(tái)，但目前來(lái)看對(duì)于房企投資并未產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷(xiāo)售回暖之前，房企的投資都將保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。而對(duì)于頭部央企、以及小部分民企來(lái)說(shuō)，此刻也仍是獲取優(yōu)質(zhì)地塊、補(bǔ)倉(cāng)核心城市和深耕城市的窗口期。

總 結(jié)

1

拿地銷(xiāo)售比降至近五年新低，2022年房企投資意愿降至谷底

2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅有0.18，降至2017年以來(lái)的最低點(diǎn)，且僅有2017年的1/3水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房企普遍拿地銷(xiāo)售比0.3的習(xí)慣“紅線”。換而言之，2022年房企拿地意愿已經(jīng)跌入谷底，在今年市場(chǎng)情況仍持續(xù)冷淡、且前景不明朗的情況下，房企的投資持續(xù)保持謹(jǐn)慎狀態(tài)，工作以保證現(xiàn)有項(xiàng)目的銷(xiāo)售、回款、交付為主。

細(xì)化到各個(gè)季度的情況來(lái)看，2022年與2021年的趨勢(shì)保持一致，全年拿地意愿最高的時(shí)間均為第二、三季度，而年初和年末的拿地銷(xiāo)售比則處于低位，整體呈現(xiàn)“山”字型的走勢(shì)，但2022年的高點(diǎn)(0.25）與2021年（0.38）相比，投資意愿明顯下降。

百?gòu)?qiáng)房企的投資節(jié)奏依然與集中供地高度相關(guān)，在集中供地出讓量最高的第二、三季度，也是房企拿地銷(xiāo)售比最高的兩個(gè)季度，而第四季度隨著集中供地量逐漸下降，百?gòu)?qiáng)房企的投資意愿也快速減弱。可見(jiàn)除了22集中供地城市以外，百?gòu)?qiáng)房企在其他城市投資的意愿更低。

2

銷(xiāo)售50強(qiáng)月均投資金額較去年下降75%，三季度央企拿地、四季度城投托底

2022年以來(lái)房企投資力度持續(xù)低迷，銷(xiāo)售50強(qiáng)房企的單月投資額屢創(chuàng)新低。截止至11月末，50強(qiáng)房企全年平均拿地金額近65億元，較2021年月均下降65%，單月拿地金額最高為6月份，近1400億元，較2021年6月份的最高點(diǎn)下降幅度達(dá)到75%。

分季度來(lái)看，上半年受到春節(jié)、疫情、集中供地未開(kāi)始等因素的共同作用，單月的投資力度低位浮動(dòng)。

從6月份開(kāi)始以及第三季度，集中供地進(jìn)入集中“井噴”期，也帶動(dòng)了房企投資力度增加，但這部分投資力度的增加主要是由供應(yīng)增加而帶來(lái)的，且整體力度與去年相比依然是處于非常低的水平。

實(shí)際上，6-9月是央企拿地的“高峰期”，主要是受到上海、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市拍地影響。這一階段拿地央企并沒(méi)有出現(xiàn)新鮮血液，以招商、保利、華潤(rùn)、中海為主，其中華潤(rùn)7-8月拿地金額連續(xù)超過(guò)百億，主要分布在成都、深圳等核心城市。

四季度以來(lái)，房企的投資力度再度跌入谷底，且在11月達(dá)到了全年最低點(diǎn)，50強(qiáng)房企的單月投資額度僅有164億元，創(chuàng)下近三年新低，同環(huán)比則分別下降53%和68%，相較2021年5月高點(diǎn)下降97%。

值得注意的是，四季度以來(lái)此相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的國(guó)央企拿地腳步也大幅放緩，尤其是央企投資略顯乏力。一方面是受到集中供地節(jié)奏影響，國(guó)央企多數(shù)只聚焦在核心一線城市；另一方面在補(bǔ)倉(cāng)之后，央國(guó)企主動(dòng)降低拿地意愿。這也與四季度以來(lái)，城投頻繁在土地市場(chǎng)拿地相印證。

綜合來(lái)看，50強(qiáng)房企的投資力度在年底持續(xù)回落，并不符合土地市場(chǎng)常見(jiàn)的“年末回溫”規(guī)律，一方面是當(dāng)前在現(xiàn)金流緊張的情況下，房企大多數(shù)采用謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，以銷(xiāo)定投，而不是像過(guò)去有固定拿地指標(biāo)需要完成；另一方面，年末雖然許多集中供地城市還在積極進(jìn)行第4、5輪供地，但最后的兩輪供地普遍體量較小，對(duì)房企投資的帶動(dòng)力度不高。

3

半數(shù)新增貨值仍集中于10強(qiáng)房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局進(jìn)一步加劇

（略）

4

央國(guó)企拿地貫穿全年但年末略顯乏力，城投持續(xù)托底下民企集體“隱身”

（略）

5

城投拿地“越托越多、越托越中心”，下半年城投聯(lián)合拿地比例提升

集中供地在今年仍是企業(yè)投資最為關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)，但整體來(lái)看，2022年集中供地雖然頻次增加，不少城市從3輪增加至4、5輪，但實(shí)際上第四輪和第五輪的總供應(yīng)量是較低的，從歷次成交總金額變化也能看出。截止12月12日，2022年集中供地總成交金額與2021年相比下降28%，雖然增加了供應(yīng)頻次，但實(shí)際總供應(yīng)量并無(wú)提升。

從各類(lèi)房企的投資占比變化來(lái)看，2022年有“2升3降”的特征：2升是城投、聯(lián)合拿地的比例有所攀升，城投拿地比例在今年前3輪從27%上升至45%，在第五輪城投拿地比例更是高達(dá)54%，聯(lián)合拿地比例則主要在第四、第五輪明顯上漲，主要可能是由于城投持續(xù)托底的壓力較大，部分城市出現(xiàn)了“城投+民企”新勢(shì)力，例如蘇州的第五輪集中出讓了10宗地，其中半數(shù)為“城投+民企”聯(lián)合體所競(jìng)得；

3降則是指央企、民企和地方國(guó)企歷次的投資占比主要呈現(xiàn)下降的走勢(shì)，在第五輪中這三類(lèi)房企拿地的比例已經(jīng)遠(yuǎn)低于城投和聯(lián)合拿地。

而城投作2022年集中供地拿地的主要力量，在集中供地中體現(xiàn)出了較為“反周期”的拿地走勢(shì)，結(jié)合其從2021年開(kāi)始的各輪拿地金額和占比走勢(shì)來(lái)看則更加明顯：

在其他房企投資金額、投資占比漸次走低的情況下，城投公司全口徑投資金額和占比逆勢(shì)走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1585.3億元提升到3229.5億元，占集中供地總成交金地的比例也從15%上升到54%；2022年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1829.4億元提升至2649.8億元，占比則從37%逐步漲至55%；第四輪和第五輪由于總供應(yīng)量低，城投拿地金額也大幅下降，但占比依然達(dá)到55%和80%（第五輪僅有無(wú)錫、蘇州拍地）。

除了總投資力度持續(xù)增加以外，城投公司在集中供地中的投資變化還呈現(xiàn)“越托越多、越托越貴”的特征：

城投公司拿地中底價(jià)成交幅數(shù)的占比持續(xù)增加。在市場(chǎng)較火熱的時(shí)期，仍有不少城投公司溢價(jià)拿地，此時(shí)這部分城投公司拿地的目的或許以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、盈利為目的，而從2021年的第二輪開(kāi)始，底價(jià)拿地的比例升至90%左右，并持續(xù)保持高位，更加凸顯了城投拿地是為了“托底”的本質(zhì)。

另外，城投公司拿地的平均樓板價(jià)也持續(xù)走高，體現(xiàn)了城投拿地逐漸從一般的地塊向優(yōu)質(zhì)地塊轉(zhuǎn)變。2021年的前兩輪城投公司拿地平均樓板價(jià)均在8000元/平方米以下，僅第三輪提升到了8000元/平方米以上；進(jìn)入2022年以后，城投公司在集中供地的平均拿地樓板價(jià)均超過(guò)9000元/平方米，第五輪中甚至達(dá)到13020元/平方米。城投公司拿地樓板價(jià)的上升，體現(xiàn)了城投公司拿地結(jié)構(gòu)有所改變，從對(duì)非核心區(qū)、非重點(diǎn)區(qū)域的普通地塊逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵膮^(qū)域、核心地塊；也說(shuō)明在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，需要托底的地塊越來(lái)越多，優(yōu)質(zhì)地塊逐漸也成為托底對(duì)象。

圖：2021年-2022年城投公司歷次底價(jià)拿地比例及平均樓板價(jià)（單位：元/平方米）（略）

6

“22城+長(zhǎng)三角”最受青睞，百?gòu)?qiáng)一二線投資占比85%

2022年百?gòu)?qiáng)房企的投資分布情形成了以“22城+長(zhǎng)三角”為最主要區(qū)域的投資格局，百?gòu)?qiáng)投資額中有82%集中于22個(gè)核心城市，集中供地城市在企業(yè)整體投資積極性持續(xù)下降的情況下，成為持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

從能級(jí)來(lái)看，一線城市地價(jià)雖高，但土地資源較為稀缺，占百?gòu)?qiáng)房企前11月投資額的37%，與去年同期相比減少5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市既是集中供地的主力城市，土地價(jià)格也相對(duì)較高，成為今年百?gòu)?qiáng)房企投資額占比最高的能級(jí)，占比達(dá)到48%，比去年同期提升了10個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市今年整體市場(chǎng)走弱，僅占百?gòu)?qiáng)投資的15%，比去年同期減少5個(gè)百分點(diǎn)。

區(qū)域方面，長(zhǎng)三角穩(wěn)坐“房企投資力度最大”區(qū)域，連續(xù)4個(gè)季度末房企在長(zhǎng)三角的投資占比均超過(guò)40%，其次百?gòu)?qiáng)房企在珠三角投資力度最大，11月末達(dá)到25%，而百?gòu)?qiáng)房企在環(huán)渤海、中西部的投資占比則分別低至13%和16%。

細(xì)化到城市層面，杭州、北京年內(nèi)百?gòu)?qiáng)投資金額已經(jīng)超過(guò)1000億元，其次上海、深圳也超過(guò)500億元，廣州則以392億元位列第五。百?gòu)?qiáng)房企投資金額TOP20城市中，有15個(gè)來(lái)自集中供地的重點(diǎn)城市；此外還有佛山、東莞、西安、金華和溫州5個(gè)非集中供地城市進(jìn)入TOP20。

展 望

今年已有不少城市的集中供地批次從3輪增至4、5輪，預(yù)計(jì)增加供應(yīng)頻次將逐漸成為22城的共同動(dòng)作，而隨著批次的增加，集中供地的“集中”性也將隨之降低，未來(lái)“預(yù)公告+集中出讓”的模式可能成為主流。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這樣更有利于進(jìn)行充分的投前研判、騰挪資金，但供地模式的改變對(duì)于房企投資的刺激效果有限，要整體投資復(fù)蘇，還是需要市場(chǎng)環(huán)境真正有所好轉(zhuǎn)。

1

央國(guó)平為主的投資格局難改，民企是土地市場(chǎng)的“試金石”

（略）

2

城投還將持續(xù)托底，后續(xù)合作、代建機(jī)遇可尋求

房企投資時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)仍是集中供地的22個(gè)城市，但在2022年的集中供地中，城投“托底”成為貫穿始終的主旋律，即使在過(guò)去幾輪土地市場(chǎng)低位時(shí)，也少見(jiàn)有如此大量的地方城投進(jìn)行兜底。但從后續(xù)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，例如蘇高新等部分區(qū)屬一級(jí)的城投有一定開(kāi)發(fā)能力，但大多數(shù)城投（尤其以軌交為主）的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力相對(duì)欠缺，從這一點(diǎn)來(lái)看，這也給部分未能拿地企業(yè)帶來(lái)了一定的合作、代建機(jī)會(huì)。

民企或其他未拿地的房企，可與拿到地的城投公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。一種方式是在拿地前期進(jìn)行合作，例如在北京和上海，土地本身的價(jià)格就較貴，聯(lián)合拿地既起到一定“托底”作用，也能補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，招商、保利、華潤(rùn)等都在滬、深與城投一起拿地，在蘇州等城市的四輪土拍中，也有小規(guī)模的本地民企開(kāi)始與城投進(jìn)行合作拿地。另一種方式是城投拿地后續(xù)的合作開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)?？紤]到本身城投開(kāi)發(fā)能力較弱，合作開(kāi)發(fā)或是部分企業(yè)參與到核心城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)遇之一。

第二，利用自身的品牌進(jìn)行輕資產(chǎn)的代建。通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)作減少資金壓力，既能保持企業(yè)市場(chǎng)地位，尋找新出路，也能減輕城投開(kāi)發(fā)的壓力，一舉兩得。在戰(zhàn)略上，已有諸多規(guī)模房企開(kāi)始了陸續(xù)成立代建品牌，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)60家。

3

短期投資預(yù)期持續(xù)謹(jǐn)慎，企業(yè)拿地應(yīng)以“換倉(cāng)提質(zhì)” 為先

從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，未來(lái)房企投資依然將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，其中既包括降低投資力度，也包括集中投資于非常優(yōu)質(zhì)的地塊，正所謂“把錢(qián)用在刀刃上”，因此一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊還是會(huì)吸引多家頭部房企進(jìn)行激烈的競(jìng)拍，與其他地塊熱度形成鮮明對(duì)比，土地市場(chǎng)的分化也將持續(xù)。

而從企業(yè)的總土儲(chǔ)去化周期不難發(fā)現(xiàn)，諸多企業(yè)已經(jīng)從去年下半年停止拿地，卻陷入“越不拿越難賣(mài)”的困境。一方面是由于當(dāng)前行業(yè)進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)期，過(guò)往需求已被過(guò)度透支，行業(yè)下行期銷(xiāo)售難免大幅銳減；另一方面，雖然部分企業(yè)總土儲(chǔ)貨值總量較高，但存在大量“僵尸庫(kù)存”，本身存量庫(kù)存去化顯著慢于新增土地，即便不拿地，市場(chǎng)走弱之下去化周期仍然會(huì)大幅攀高。此前大量房企依托三四線周期實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速發(fā)展，在當(dāng)前行情下，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)相對(duì)較差，去化自然減速。

因此，短期的不拿地只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，在當(dāng)前的行業(yè)格局下，不拿地去化周期仍會(huì)持續(xù)上升，而越難賣(mài)進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售匯款、現(xiàn)金流難以得到改善，陷入僵局。想要熬過(guò)行業(yè)寒冬，企業(yè)還是需要通過(guò)優(yōu)質(zhì)的新增土地來(lái)帶動(dòng)整體的銷(xiāo)售回暖。

城市選擇越發(fā)趨同之下，深耕城市群、投資聚焦在核心一二線城市是上策。未來(lái)長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群將成新一輪發(fā)展高地，市場(chǎng)份額將穩(wěn)中有升。并且，在建設(shè)現(xiàn)代化都市圈過(guò)程中，核心城市與衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值將重構(gòu)，這也是未來(lái)企業(yè)投資的重點(diǎn)。在不為了拿地而拿地的策略下，區(qū)域深耕需要選擇市場(chǎng)有溢價(jià)、有上升空間的城市。

本文為《2022年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望：投資篇》刪減版

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