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作為房地產(chǎn)融資“三支箭”齊發(fā)后，首批發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案的房企，福星股份(000926)（SZ000926）無(wú)疑是動(dòng)作最迅速的。2022年的12月6日就發(fā)布了《2022年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案》（以下簡(jiǎn)稱“預(yù)案”），本次非公開(kāi)發(fā)行股票的數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30%，即不超過(guò)284,796,742股。

然而，上述非公開(kāi)預(yù)案，卻藏著蹊蹺。其中之一就是紅橋城K6住宅項(xiàng)目，計(jì)劃募集2.56億元資金的紅橋城k6住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)案披露的信息，總建筑面積僅5.22萬(wàn)平米。然而，根據(jù)上述項(xiàng)目的對(duì)外工程招投標(biāo)信息，整個(gè)項(xiàng)目的總計(jì)容面積是16.8萬(wàn)平米。

為何K6項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)面積高達(dá)16.8萬(wàn)平米，公司卻只將定向募集資金投入于其中的5.22萬(wàn)平米的住宅？這和如今武漢商辦市場(chǎng)的超高空置率是否有關(guān)呢？項(xiàng)目的商辦部分如果出現(xiàn)虧損，又是否會(huì)拉低住宅項(xiàng)目的盈利呢？上述定向增發(fā)募資，是否能根本上解決整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金需求呢？

丨分?jǐn)傊i：如何確保資金不用于非住宅部分

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6的樓盤信息，K6項(xiàng)目總建筑一共8棟，房屋1645套，其中住宅僅295套，剩余1349套都是非住宅。綜合工程對(duì)外招投標(biāo)資料，以及武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6項(xiàng)目的預(yù)售信息看，這些非住宅房源應(yīng)該屬于商業(yè)、辦公類型的物業(yè)，截止目前這些物業(yè)處于未出售狀態(tài)。

對(duì)公司來(lái)說(shuō)，這部分商業(yè)項(xiàng)目的銷售去化可以說(shuō)是壓力山大。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，紅橋城k6項(xiàng)目所在的江岸區(qū)一個(gè)月的辦公房源銷售只有54套、商業(yè)21套。

如果以這個(gè)銷售速度持續(xù)，就是整個(gè)江岸區(qū)所成交的商業(yè)和辦公用房都出自于紅橋城K6項(xiàng)目，也至少要賣超過(guò)17個(gè)月，才能全部清盤。

更何況江岸區(qū)在售的，還不只有紅橋城K6的商業(yè)。

龐大的商業(yè)項(xiàng)目房源去庫(kù)存壓力，顯然使得公司方面不看好商辦部分的開(kāi)發(fā)盈利情況，未將募資用于紅橋城K6項(xiàng)目，顯然與此有關(guān)。

但問(wèn)題是紅橋城K6的住宅與非住宅開(kāi)發(fā)主體為同一個(gè)，均為湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱三眼橋置業(yè)），施工主體也是同一家，都是華天建設(shè)有限公司，所開(kāi)發(fā)地塊也是同一個(gè)，甚至連基坑作業(yè)，公區(qū)、設(shè)施等都在一起，又如何區(qū)分住宅和非住宅部分，獨(dú)立核算資金用途和凈利潤(rùn)呢？

對(duì)此，公司方面向和訊房產(chǎn)回應(yīng)，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，在非公開(kāi)發(fā)行股票完成時(shí)，公司將與保薦機(jī)構(gòu)及開(kāi)戶銀行簽訂三方募集資金監(jiān)管協(xié)議，開(kāi)設(shè)募集資金專項(xiàng)賬戶，用于專項(xiàng)存放和使用，不得用作其他用途，保薦機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師事務(wù) 所定期對(duì)存放與使用情況出具專項(xiàng)鑒證報(bào)告。公司對(duì)募投項(xiàng)目K6住宅項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的預(yù)測(cè)客觀、公正、合理。

然而，上述回復(fù)顯然并不能完全回答，當(dāng)材料采購(gòu)、施工建設(shè)等項(xiàng)目公共資金需要支出時(shí)，監(jiān)管賬戶如何加以鑒別，而確?？铐?xiàng)一定能做到專款專用；項(xiàng)目的成本分?jǐn)倳r(shí)，又如何能夠精確區(qū)分住宅和非住宅部分。

尤其是上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已經(jīng)動(dòng)用了大筆銀行貸款，武漢市住房保障和房屋管理局披露項(xiàng)目的相當(dāng)一部分在售房源被作為在建工程質(zhì)押，另外，開(kāi)發(fā)主體——湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司的全部股權(quán)早在2020年6月就已經(jīng)被工商銀行(601398)武漢水果湖支行質(zhì)押。這意味著紅橋城K6項(xiàng)目需要分擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也相當(dāng)可觀，如何精確分?jǐn)?，也存在疑?wèn)。

丨紅橋城開(kāi)發(fā)后續(xù)：定向增發(fā)融資或不足以彌補(bǔ)資金缺口

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)論募集資金項(xiàng)目的盈利如何，最終決定增發(fā)前景的，還是公司整體的盈利趨勢(shì)。

武漢商辦市場(chǎng)的低迷，讓公司后期的整體盈利難言樂(lè)觀。不僅是待出售的商辦面積龐大，整體市場(chǎng)出租率和租金，也持續(xù)下行。來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，截止今年三季度，武漢全市空置率環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)至39.4%，其中甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率均上漲1個(gè)百分點(diǎn)，至34.7%和41.9%。

整體凈有效租金環(huán)比下降0.9%至77.4元每平方米每月，其中甲級(jí)凈有效租金環(huán)比下降2.0%至93.0元每平方米每月。本季度除了供應(yīng)較集中的漢口區(qū)域甲級(jí)市場(chǎng)租金持續(xù)承壓，同時(shí)科技企業(yè)較聚集的光谷板塊也首次出現(xiàn)租金小幅下行；乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金走勢(shì)較為平穩(wěn)，環(huán)比下降0.1%至69.0元每平方米每月。

租賃市場(chǎng)的持續(xù)下行，顯然讓武漢的商辦銷售壓力陡增。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，自2022年7月份以后，武漢商辦的月成交面積就沒(méi)有超過(guò)10萬(wàn)平米。7—11個(gè)月五個(gè)月的成交量加在一起，只有6月份一個(gè)月的成交量，僅占到全年總成交面積的15.58%。和去年同期相比，下降幅度達(dá)到32.57%。

在銷售整體承壓的背景下，公司的商辦項(xiàng)目存在計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，除了紅橋城K6地塊外，K2、K7、K8、K15地塊也已經(jīng)有非住宅房源獲得了銷售許可，加上K6地塊的商辦房源，總套數(shù)數(shù)高達(dá)1540套。

而從三眼橋置業(yè)已發(fā)布的招投標(biāo)信息看，商辦樓宇的建設(shè)，并不僅限于上述五個(gè)地塊，預(yù)計(jì)后期會(huì)有更多的商辦房源推向市場(chǎng)。

然而，在武漢商辦市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的目前，上述房源顯然的大規(guī)模供應(yīng)上市，顯然存在銷售壓力，進(jìn)而可能導(dǎo)致項(xiàng)目不得不降價(jià)促銷，進(jìn)而削弱盈利。

為此，和訊房產(chǎn)曾詢問(wèn)公司，是否存在商辦房源計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的風(fēng)險(xiǎn)，但上述問(wèn)題沒(méi)有得到公司方面的正面回應(yīng)。

根據(jù)2021年年報(bào)，公司在2021年已經(jīng)計(jì)提了1.46億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。由于年報(bào)并未披露，上述存貨跌價(jià)準(zhǔn)備具體來(lái)源于哪些項(xiàng)目，尚不得知，包括紅橋城K6地塊在內(nèi)的商辦項(xiàng)目是否已經(jīng)被充分計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

存在疑問(wèn)的，還有這次非公開(kāi)股票發(fā)行之后，公司的財(cái)務(wù)情況是否能夠得到徹底的改善。

根據(jù)福星股份2021年年報(bào)，公司在整個(gè)紅橋城的投資預(yù)計(jì)超過(guò)百億，僅由三眼橋置業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總投資金額就預(yù)計(jì)達(dá)到75億元，另外，由后湖置業(yè)開(kāi)發(fā)的地塊總投資金額預(yù)計(jì)也超過(guò)46億元。截止去年年末，三眼橋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資金額只有2.84億元，后湖置業(yè)開(kāi)發(fā)投入的資金也只有1.89億元，均較預(yù)計(jì)目標(biāo)有懸殊的差距。

如果，武漢的商辦市場(chǎng)不能快速改善，虹橋城地塊的商辦房源的銷售去化速度能有所加快，潛在的龐大開(kāi)發(fā)資金需求，依然會(huì)給公司的財(cái)務(wù)帶來(lái)壓力。

根據(jù)啟信寶的數(shù)據(jù)，湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司在 2022 年 7 月至 11 月 10 日的四個(gè)多月時(shí)間，有累計(jì)五次欠稅，截 止 11 月 10 日，欠稅金額累計(jì)達(dá)到 1131.72 萬(wàn)元。

對(duì)此，福星股份方面回應(yīng)，截止目前公司已繳納大部分金額，公司會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā) 生制為基礎(chǔ)，不會(huì)影響到公司當(dāng)期凈利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

標(biāo)簽： 福星股份 增發(fā)方案 定向增發(fā)