2022年無(wú)疑是近8年來(lái)去庫(kù)存最困難的一年。

易居研究院最新發(fā)布的《2022年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2022年底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5.3億平方米，相比2021年底增長(zhǎng)了1.3%；百城住宅庫(kù)存總體呈現(xiàn)月度拉升的態(tài)勢(shì)，并且連續(xù)49個(gè)月保持同比正增長(zhǎng)。

“這和2022年住宅銷售持續(xù)疲軟有關(guān)，數(shù)據(jù)背后也體現(xiàn)出各房企在去庫(kù)存方面陷入較大的窘境?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)1月28日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

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百城庫(kù)存同比連漲49月，二線城市庫(kù)存罕見(jiàn)下跌

2022年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為33077萬(wàn)平方米，成交量為32402萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢(shì)。截至2022年底，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存總量為53058萬(wàn)平方米，相比2021年底的數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了1.3%；全國(guó)百城住宅庫(kù)存出現(xiàn)了連續(xù)49個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，從月度數(shù)據(jù)看，即便是到了去年11月和12月，供大于求的態(tài)勢(shì)也沒(méi)有減緩跡象，甚至有加重跡象。

“一般到年底銷售總是會(huì)好一點(diǎn)，但2022年底銷售情況甚至比想象中更為惡化，市場(chǎng)的脆弱延續(xù)到了春節(jié)，所以說(shuō)樓市復(fù)蘇其實(shí)是有阻力的。但是我們也要看到，最大的壓力肯定是過(guò)去了，政策和大環(huán)境越來(lái)越好，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定能扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

分城市能級(jí)來(lái)看，全國(guó)百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3360萬(wàn)平方米、26572萬(wàn)平方米和23126萬(wàn)平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結(jié)構(gòu)看，一線城市的庫(kù)存拉升態(tài)勢(shì)較為明顯，這和一線城市受疫情沖擊較大等因素有關(guān)。

易居研究院指出，二線城市出現(xiàn)罕見(jiàn)的庫(kù)存下跌現(xiàn)象，一方面或說(shuō)明受部分房企項(xiàng)目停工等影響，二線城市新盤供應(yīng)受到?jīng)_擊；另一方面也說(shuō)明，去年四季度持續(xù)出臺(tái)的樓市政策刺激了部分購(gòu)房需求，消化了部分庫(kù)存。對(duì)于三四線城市而言，返鄉(xiāng)置業(yè)需求減弱在客觀上也對(duì)去庫(kù)存造成壓力。

近7成城市庫(kù)存同比拉升，兩城去化周期超80個(gè)月

截至2022年底，全國(guó)百城中有68個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，約占7成?！斑@也要求此類城市在2023年要繼續(xù)做好住房消費(fèi)刺激工作，積極有效化解庫(kù)存壓力。”

具體來(lái)看，珠海、杭州和三亞三個(gè)城市庫(kù)存同比拉升較為明顯，同比增速分別為72%、56%和46%；而包括肇慶、蘇州和長(zhǎng)春的庫(kù)存下滑速度較快，增速分別為-20%、-19%和-18%。

截至2022年底，全國(guó)百城中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個(gè)月?？傮w上來(lái)看，一線城市去化周期相對(duì)好，二線城市居中，而三四線城市最長(zhǎng)。

從排序可以發(fā)現(xiàn)，包括上海、濟(jì)南和合肥的去化速度相對(duì)較好，存銷比分別為5.3、6.3和7.0個(gè)月。以上海為例，在受到疫情較大沖擊下，上海樓市依然保持積極復(fù)蘇、持續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明上海樓市的基本面向好，也體現(xiàn)出上海市場(chǎng)購(gòu)房需求充足的特點(diǎn)。

總體上看，全國(guó)100個(gè)城市中，有39個(gè)城市去庫(kù)存周期超過(guò)24個(gè)月即兩年，其中蕪湖和西寧的去化周期分別達(dá)到83.4個(gè)月和81.5個(gè)月?！按祟惓鞘懈切枰米阌煤觅?gòu)房政策、加快去庫(kù)存，尤其要把‘大力促進(jìn)住房消費(fèi)’作為2023年房地產(chǎn)工作的重中之重?！?/p>

觀察2010年以來(lái)的歷史數(shù)據(jù)，全國(guó)百城樓市共經(jīng)歷了三個(gè)去庫(kù)存的最艱難時(shí)期，即出現(xiàn)過(guò)三個(gè)去化周期的最高點(diǎn)：2012年2月存銷比為22.8個(gè)月，2014年7月存銷比為20.9個(gè)月，2022年6月存銷比為20.2個(gè)月。從該階段的劃分可以看出，2022年實(shí)際上是最近8年去庫(kù)存壓力最大的階段。

記者注意到，蕪湖、西寧、晉江、洛陽(yáng)、北海是2022年新房存銷比最大的幾個(gè)城市，其本身就是交易不太活躍的三四線城市，既沒(méi)有特殊的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，也缺乏人口流入等潛在紅利。那么，這樣的城市如何加速去庫(kù)存？

“上述城市的存銷比這么高，可以判斷交易量肯定出現(xiàn)了斷崖式下跌?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“市場(chǎng)真正回暖還是要靠產(chǎn)業(yè)，比如北海過(guò)去靠旅游，這兩年到北海買房的人已經(jīng)很少了?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于房企而言，首先要理解這種市場(chǎng)的數(shù)據(jù)背后，政策可能會(huì)發(fā)生改變，比如適度放松；另一方面，新房存銷比較低的那些城市，在疫情干擾下能保持去化，基本面就不錯(cuò)的，這其中當(dāng)然有一些是有方向性的轉(zhuǎn)變。例如重慶的去庫(kù)存周期是很高的，但反過(guò)來(lái)講，重慶的很多土地價(jià)格被低估，然后城市基本面不錯(cuò)，那后續(xù)房企仍然可以繼續(xù)看好重慶。

一二線樓市有望率先復(fù)蘇，少數(shù)城市或現(xiàn)“小陽(yáng)春”

自去年11月以來(lái)，房地產(chǎn)供需兩端政策的支持力度不斷加大。

今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為今年房地產(chǎn)政策定調(diào)，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”成為工作重點(diǎn)。與此同時(shí)，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向也更加明晰，需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策。1月初，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)監(jiān)測(cè)，目前唐山、太原、麗水首套房貸利率最低可至3.8%，九江、中山可至3.9%，韶關(guān)取消利率下限。

從疫情放開(kāi)后的首個(gè)春節(jié)假期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，部分一二線城市新房項(xiàng)目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復(fù)，但由于春節(jié)期間大量返鄉(xiāng)人群外流，市場(chǎng)活躍度相比節(jié)前明顯下滑。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年春節(jié)期間（1月21日-27日），全國(guó)代表城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%，恢復(fù)至疫情前春節(jié)（2019年）的75%，僅部分城市在去年同期低基數(shù)下同比出現(xiàn)增長(zhǎng)。

“今年春節(jié)，由于市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整階段，各地樓盤以順?shù)N為主，并未進(jìn)行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠，樓市熱度較春節(jié)前有明顯降溫，區(qū)域分化仍是各地樓市主流特征。從中指各地分析師調(diào)研的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)重點(diǎn)城市項(xiàng)目平均到訪量相比于去年春節(jié)有所提升，如北京、杭州、成都、西安等城市，但購(gòu)房者多保持觀望，實(shí)際成交普遍相對(duì)較少?！?/p>

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜1月29日通過(guò)微信向記者表示，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，2023年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)重啟的一年，相信在政策的支持下行業(yè)將重回正常運(yùn)行軌道，部分一二線城市新房項(xiàng)目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復(fù)。但由于春節(jié)期間大量返鄉(xiāng)人群外流，市場(chǎng)活躍度相比節(jié)前明顯下滑。

“短期來(lái)看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市‘小陽(yáng)春’或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間?！?/p>

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