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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

2021年7月，劉平接任退休的宋廣菊，成為保利發(fā)展董事長。他自此也接過了宋廣菊未能完成的使命和目標(biāo)。

一年多來，保利發(fā)展在劉平的帶領(lǐng)下勢頭正猛。據(jù)克而瑞銷售榜，2022年保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業(yè)第二，成功重回前三，實(shí)現(xiàn)了宋廣菊時(shí)期未能如愿的目標(biāo)。

開年以來，保利發(fā)展更開啟了“狂飆”模式，在1月以全口徑295億元的銷售額，坐上了行業(yè)第一的寶座。狂飆之下，萬億負(fù)債的保利發(fā)展開啟了百億補(bǔ)血計(jì)劃。

2月7日晚間，保利發(fā)展公告稱，2023年度非公開發(fā)行A股股票申請獲得中國證監(jiān)會(huì)受理。

12月底，保利借著融資窗口打開的契機(jī)，發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，計(jì)劃非公開發(fā)行不超過8.19億股，募集資金125億元?？鄢l(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將被用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個(gè)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

發(fā)行對象為包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名（含35名）的特定對象，其中，保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購本次非公開發(fā)行股份金額不低于人民幣1億元且不超過10億元。

1月16日，保利發(fā)展公告稱，其非公開發(fā)行股票已獲得保利集團(tuán)的同意。

就在兩天前，保利打包掛牌出售12家與碧桂園合作公司的股權(quán)，總價(jià)22.87億元。12家公司中，多家公司處于虧損狀態(tài)，但也有實(shí)現(xiàn)連續(xù)盈利的公司，其中有四個(gè)項(xiàng)目處于售罄狀態(tài)。對于大規(guī)模退出，外界有猜測認(rèn)為是保利正在出清盈利狀態(tài)不好的項(xiàng)目公司。

截至2022年9月末，其負(fù)債合計(jì)為11282.38億元，較年初的10970.19億元增加了312.19億元。擁有貨幣資金約1303.47億元，同時(shí)短期借款為12.69億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為659.78億元，現(xiàn)金短債比為1.9。

從賬面上來看，保利發(fā)展似乎并不缺錢。但去年以來在土地市場的大展身手，也在損耗著其手中的現(xiàn)金流。另外，從目前已披露2022年業(yè)績預(yù)告的眾房企中，保利發(fā)展雖作為小部分歸母凈利潤為正的企業(yè)，其數(shù)據(jù)同比之下還是錄得不少降幅。

攻城略地，三季度經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)

據(jù)克而瑞2022年銷售榜，保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業(yè)第二，較2021年同期上升兩個(gè)位次。

在行業(yè)中來看，保利銷售成績下滑的幅度低于行業(yè)平均水平。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，恒大和融創(chuàng)在榜單消失，保利銷售排名上升是順理成章的，這并不代表保利發(fā)展有多優(yōu)秀，只是運(yùn)氣好罷了。

為了保住規(guī)模，重回并守住行業(yè)前三的目標(biāo)，保利發(fā)展在拿地端絲毫不手軟。去年上半年，保利發(fā)展拓展項(xiàng)目37個(gè)，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。三季度，保利發(fā)展繼續(xù)加大投資，新拓展項(xiàng)目33個(gè)，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴(kuò)展投資均價(jià)為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達(dá)到了2514.8億元，位居行業(yè)第一。另外，保利在拿地金額、新增土地建面兩大榜單中也位列第一。

在土地市場的攻城略地，自然是一筆不小的花費(fèi)。2022年前三季度，保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)營收約1563.76億元，同比增長12.99%。但營收增長的同時(shí)，保利收獲了自己連續(xù)三個(gè)季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。

2022年三季度，該公司經(jīng)營現(xiàn)金流為-298.57億元，下降幅度達(dá)59.22%。同期，保利發(fā)展籌資活動(dòng)現(xiàn)金流也錄得-40.71億元，同比下降115.69%。投資現(xiàn)金流同樣為負(fù)，錄得-76.56億元。據(jù)此，其去年三季度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流凈流出415.84億元。

前三季度，保利的銷售和管理費(fèi)同比雖均然略有下降，財(cái)務(wù)費(fèi)用卻同比增加6.25%，為30.29億元。截至2022年中期末，其財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大增56%。再對比2021年全年，保利發(fā)展的財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅只增加了7.38%，為33.86億元。

對于此次定增募資募金125億元，保利發(fā)展計(jì)劃將扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個(gè)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

樂居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱了解，上述14個(gè)項(xiàng)目總投資金額達(dá)546.57億元，大部分項(xiàng)目開發(fā)周期要到2025、2026年，此次募資的110億元將用于投入上述項(xiàng)目，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。這意味著保利發(fā)展要完成這些項(xiàng)目的開發(fā)，還需另外奔走尋找更多的資金。

募集的資金還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在樓市去化低迷，售價(jià)降低，房企為保利潤降標(biāo)降配成風(fēng)的行業(yè)環(huán)境下，保利發(fā)展上述一些項(xiàng)目也面臨維權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如去年底，西安保利天匯項(xiàng)目就因?yàn)橥饬⒚娼禈?biāo)、風(fēng)井變煙道等問題遭業(yè)主維權(quán)。此外，項(xiàng)目室內(nèi)部分地面以及窗戶等也被質(zhì)疑降標(biāo)。

節(jié)衣縮食，“抽水”股東回報(bào)

去年11月底，優(yōu)化房地產(chǎn)股權(quán)融資“新五條”發(fā)布，被業(yè)內(nèi)視為“第三支箭”。其中一條是，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。此后，多家房企表明意向，將通過“非公開發(fā)行股票”即定向增發(fā)方式融資。

不到一個(gè)月的時(shí)間里，已有大名城(600094)、萬科A、陸家嘴(600663)、招商蛇口(001979)、嘉凱城(000918)、華發(fā)股份(600325)、綠地控股(600606)、格力地產(chǎn)(600185)等在內(nèi)的多家房企加入定增隊(duì)伍，定增募資用途主要有完成“保交樓”任務(wù)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)、補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還負(fù)債。

從計(jì)劃發(fā)布到最后敲定，保利前后只用了短短一個(gè)月時(shí)間。與其他A股房企不同的是，保利沒有先宣布定增意向再發(fā)布定增預(yù)案，而是一口氣將所有的流程走完，內(nèi)容包括預(yù)案的具體條款，以及可行性分析報(bào)告。

部分房企已披露具體募資金額，例如，嘉凱城定增募資不超過10.25億，華發(fā)申請60億定增，萬科定增不超股份數(shù)量的20%，按頂格來算，融資額度約400億。相比之下，保利125億的募資規(guī)模在行業(yè)中不算小。

保利發(fā)展稱擬通過本次定增改善自身資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。除了用于14個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)以外，保利還擬將本次募集資金中的15億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

值得一提的是，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)此前統(tǒng)計(jì)，在已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的65家A股房企中，保利發(fā)展以凈利潤183.03億元排行首位。但受前些年高價(jià)地入市及近年樓市限價(jià)影響，保利發(fā)展的業(yè)績依然錄得較大下滑。

2022年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤183.03億元，同比減少30.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤180.1億元，同比減少32.86%。

房地產(chǎn)行業(yè)依舊不明朗，風(fēng)險(xiǎn)猶存，保利發(fā)展也開始進(jìn)一步控制資金流出，它首先從股東回報(bào)入手。在定增預(yù)案公布的同時(shí)，其就公布了未來三年的股東回報(bào)計(jì)劃。與之前相比，保利發(fā)展將在2023年的現(xiàn)金分紅調(diào)整為不低于當(dāng)年歸母凈利潤的25%；之后兩年則調(diào)整為不低于當(dāng)年歸母凈利潤的20%。

2018年，保利的現(xiàn)金分紅占?xì)w母凈利潤的比例為31.46%，2019年的比例為35%，到了2020年則降到了30.18%；2021年權(quán)益分派69.43億元，占?xì)w母凈利潤的比例進(jìn)一步降至25.35%。

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