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證券時報記者 曹晨

隨著房地產行業(yè)進入深度調整期，代建模式日益受到房企青睞，不少房企紛紛入局或加速布局，成為了近期市場關注的焦點。

2月11日，上坤集團宣布將布局共建管理業(yè)務，這也意味著其正式入局代建市場。實際上，去年以來，龍湖集團、中梁控股等多家頭部房企新增代建平臺，進軍代建賽道。

實際上，代建屬于輕資產開發(fā)新模式，同傳統(tǒng)房地產開發(fā)相比，代建企業(yè)僅需為項目提供解決方案并輸出品牌，不涉及拿地、出資環(huán)節(jié)。據(jù)業(yè)內統(tǒng)計，截至2022年末，已有超過40家房企布局代建業(yè)務。另一方面，在多重利好因素影響下，未來代建賽道前景廣闊，市場規(guī)模有望維持在千億元以上。

“2022年，新入局代建領域的房企持續(xù)增多，導致行業(yè)的競爭也不斷加劇，同時頭部房企有望憑借領先優(yōu)勢加速發(fā)展。另一方面，在行業(yè)前景向好以及政策倡導的背景下，可以預見未來會有更多優(yōu)秀的代建企業(yè)上市?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水對證券時報記者表示。

房企搶占代建新“藍海”

2月11日，上坤集團在其2023年度經(jīng)營會上宣布，將開辟共建管理新賽道，業(yè)務將逐步落地已經(jīng)相對成熟的政府代建、資本代建和商業(yè)代建項目，未來將形成“地產開發(fā)+共建管理”雙輪驅動的發(fā)展模式，這也意味著中小房企上坤地產正式入局代建賽道。

實際上，上坤地產的新動作只是近年來房企進軍代建業(yè)務的最新案例。

龍湖集團在去年召開的2022中期業(yè)績會上正式官宣了代建品牌——龍湖龍智造。彼時，該公司CEO陳序平介紹，龍湖代建業(yè)務的核心是公司在TOD（以公共交通為導向的發(fā)展模式）方面的多年沉淀。同時，龍湖過去幾年在數(shù)字化上投入超過百億元，積累了數(shù)字化、VR等一體化能力，所以龍湖代建能力將有別于其他一些傳統(tǒng)代建服務企業(yè)?！斑@個業(yè)務從2022年開始正式對外，我們發(fā)現(xiàn)這個機會確實比想象中來得快。”

值得一提的是，自2022年8月發(fā)布以來，龍湖集團的代建業(yè)務增長快速。該公司相關負責人告訴證券時報記者，去年12月，龍湖龍智造簽約了代建代銷位于重慶江北區(qū)的一個12萬平方米項目。在稍早前，公司就成都天府新區(qū)代建22萬平方米項目完成簽約；在蘇州，公司接下了蘇州雙子金融廣場項目。“整體看，截至目前，龍湖龍智造已與大家投控、中鐵城投集團、蘇州漕湖集團等達成合作。”

實際上，2022年新入局代建業(yè)務的還有中梁控股、碧桂園以及華夏幸福(600340)等多家上市房企。

去年9月，中梁控股成立中梁建設管理集團有限公司，這也預示著其正式布局代建業(yè)務。碧桂園總裁莫斌去年在8月的業(yè)績發(fā)布會上表示，碧桂園已與多地政府達成一致，以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務，這被市場視為該公司首次公開披露要開展代建業(yè)務。

整體來看，2021年以來，隨著行業(yè)競爭日益激烈，各類房企紛紛涌入代建賽道。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2022年末，已有超過40家房企布局代建業(yè)務，其中既有萬科、保利、中海、綠城等頭部房企，也不乏當代置業(yè)、天房集團等在代建領域做出了一定影響力的中小房企。

“近期有較多房企紛紛宣布入局，包括頭部房企，這些表明未來代建領域的競爭將更加激烈?！眲⑺嬖V記者，房地產代建主要是品牌和管理輸出，具有高盈利性、高成長性、低杠桿、低負債、抗周期性，不需要大量資金投入，負債比較低，是房地產企業(yè)尋找業(yè)務新增長點的重要方向之一。

各地政策不斷出臺

從政策層面看，地產代建是當前政策倡導的新發(fā)展模式重要方向之一已成為共識。

記者注意到，在2021年召開的中央經(jīng)濟工作會議上，首次提出要“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”。2022年3月發(fā)布的《政府工作報告》指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式。2022年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議再次指出，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

另一方面，各地政府也紛紛出臺相關制度為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。

今年1月，福建省出臺《福建省省級政府投資項目代建制管理辦法（試行）》，其中明確提出，代建工作的開展，應當遵循公開、公平、公正的原則，實行專業(yè)化管理、市場化運作。同時，省級政府投資項目，項目總投資3000萬元以上，原則上依照本辦法推行代建制。

去年11月，《東莞市政府投資社會代建項目代建管理費總額控制數(shù)費率計提辦法》新增“項目建議書批復后代建、可行性研究報告批復后代建，以及概算批復后代建的代建管理費分別按全過程代建管理費的90%、80%、70%進行計取”等多項條款。

去年9月，韶關市曲江區(qū)發(fā)布了相關代建辦法，對建設主體、建設管理模式、實施主體職責等多項進行了規(guī)范；10月，深圳市羅湖區(qū)發(fā)文對代建范圍、代建單位確定、組織實施方式、考核及獎懲等做出了規(guī)定；5月，濟南市就代建單位管理、職責分工、資金管理等制定多項詳細管理細則；2月，湖南省發(fā)布的相關通知顯示，將依據(jù)評價結果更新代建單位名錄庫信息，并將有關評價結果作為2022年度代建單位招標評分依據(jù)。

在政策倡導以及各地方出臺制度“保駕護航”背景下，地產代建市場有望迎來更高質量的發(fā)展成為內業(yè)觀點。

劉水表示，2022年，各地規(guī)范政策陸續(xù)出臺，為代建行業(yè)更加規(guī)范、良性健康發(fā)展提供有力支持。“當前，代建政策依舊為與政府代建相關，相關內容主要體現(xiàn)在完善代建企業(yè)名單庫、頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場發(fā)展需求，利于投資項目的高質效達成，以及明確代建工作流程及相關細則，進一步提高區(qū)域代建管理標準化水平等?！?/p>

代建市場前景可期

在業(yè)內看來，隨著房地產存量時代的到來，在多種利好因素影響下，具有輕資產屬性的地產代建新模式將迎來重大發(fā)展機遇。

首先，按照規(guī)劃，“十四五”期間（2021年~2025年），40個重點城市計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，這意味著，保障性租賃住房有望成為政府代建的需求主力。其次，近年來，地方國企、城投公司積極拿地，將推動商業(yè)代建市場快速發(fā)展。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，地方城投公司托底拿地明顯，按面積TOP100拿地企業(yè)中，有地方城投公司71個，是2021年同期的3倍多；城投公司拿地后入市率較低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業(yè)提供更多機遇。

中信證券此前研報也顯示，在規(guī)模房企開發(fā)能力收縮，城投大規(guī)模托底拿地的背景下，商業(yè)代建訂單有望迎來高速增長。長期來看，中小型房企和城投承接的開發(fā)規(guī)模占比將大幅提升。根據(jù)測算判斷，2022年商業(yè)代建的規(guī)模將達到384億元，在2025年將達到近千億元的市場規(guī)模。

此外，各地積極推動保交樓，“項目紓困”也將為資本代建市場提供增量空間。劉水告訴證券時報記者，當前“項目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機構和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機構入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗。

值得一提的是，不少房企高管也看好地產代建未來市場空間和發(fā)展?jié)摿?。在去?月旭輝控股中期業(yè)績會上，旭輝建管董事長陳東彪表示，代建行業(yè)是一個非常大的市場，在2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預計2021年到2025年每年還會有23%的復合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積。

今年1月，綠城管理CEO李軍表示，中國房地產會有一個壓力周期，中期規(guī)模會穩(wěn)定在10萬億元左右，并將形成三類業(yè)務機會，包括政府主導的保障租賃物業(yè)新增供應占比會超過30％，主動房地產投資以及紓困類業(yè)務占20％，剩下的50%將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國央企主導?；谏鲜雠袛啵磥碇袊?0％~50％的房地產開發(fā)項目需要專業(yè)的代建服務商。

整體來看，中信證券(600030)預計，中國代建市場規(guī)模將持續(xù)維持在千億元以上。

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