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作者：小餅干

與銷售端的平淡不同，最近的土地市場(chǎng)，可謂拍一場(chǎng)火一場(chǎng)，從一線城市到二線城市，都有房企施展渾身解數(shù)搶占優(yōu)質(zhì)土地的身影。

在今年成交的熱門地塊中，北京朱辛莊、杭州世紀(jì)城等地塊吸引了三四十家房企參與競(jìng)拍與搖號(hào)，個(gè)別中簽率低至2.1%。此外，湖州吳興區(qū)、南寧青秀區(qū)地塊競(jìng)拍超200輪。與此同時(shí)，一改去年央國(guó)企橫掃土地市場(chǎng)的局面，在熱門成交地塊中，民企頻頻出手。

土地市場(chǎng)的春天終于到來(lái)。

房企瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)資源

整個(gè)2022年，全國(guó)土地市場(chǎng)遭遇了一場(chǎng)大“寒冬”，各種不利因素疊加影響，民企拿地意愿跌至谷底。

如今，壓抑許久的土地市場(chǎng)終于開(kāi)始復(fù)蘇，且這場(chǎng)復(fù)蘇來(lái)勢(shì)洶洶，不再只局限于一線城市，一眾二線城市的土拍現(xiàn)場(chǎng)也表現(xiàn)出了久違的火熱。

在北京，朱辛莊地塊出現(xiàn)42家開(kāi)發(fā)商搶一塊地的瘋狂場(chǎng)面，包括中海、華潤(rùn)、中建等28家央國(guó)企，和碧桂園、龍湖等14家民企，這是北京土拍有史以來(lái)參與房企最多的一次，最后由上海房企大華幸運(yùn)拿下。

在上海，19宗涉宅用地吸引了超過(guò)50家參拍房企，創(chuàng)下近6年來(lái)上海參拍企業(yè)數(shù)量新高，其中包近20家民企和3家混合所有制企業(yè)。青浦徐涇、蟠龍?zhí)斓貣|側(cè)地塊吸引了20家以上房企參拍，嘉定新城、浦東周浦、寶山大場(chǎng)、普陀桃浦、閔行梅隴、奉賢西渡的宅地競(jìng)拍房企也均超過(guò)10家。在土拍現(xiàn)場(chǎng)，為了拿到心儀的地塊，有房企負(fù)責(zé)人盛裝前來(lái)，為了“討彩頭”還戴上了紅圍巾。還有房企寄希望于“玄學(xué)”，特意帶了橙子和香蕉放在桌上，寓意“成交”。

在杭州，第一批供地名單中熱度最高的蕭山市北地塊還未開(kāi)拍就觸頂，參與搖號(hào)企業(yè)更是多達(dá)60家。第二輪集中土拍中，出讓的10宗宅地有5宗地在掛牌期報(bào)價(jià)已封頂，最終以6宗觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)、2宗底價(jià)收官，6宗搖號(hào)地塊平均參拍企業(yè)數(shù)量高達(dá)35家。

在長(zhǎng)沙，首批推出的8宗地塊全部成交，合計(jì)收金72.27億元，平均溢價(jià)率在6%以上。其中4宗觸發(fā)熔斷，50%熔斷率創(chuàng)集中供地以來(lái)紀(jì)錄。長(zhǎng)沙市洋湖片區(qū)007號(hào)地塊、觀沙嶺城市更新片區(qū)008號(hào)地塊、大王山010號(hào)地塊、開(kāi)福區(qū)013號(hào)地塊紛紛觸及最高限價(jià)，溢價(jià)率15%。

在南昌，2023年度首輪集中供地出讓的6宗地塊中有2宗觸頂成交。競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的西湖區(qū)朝陽(yáng)中央公園地塊，吸引了超40家房企參與，起拍兩分鐘即觸發(fā)熔斷，成交樓面價(jià)7895元/平方米，溢價(jià)率15%。

在寧波，2023年首批出讓的10宗市區(qū)涉宅地塊，以46.5億元的總額全部拍出。10宗涉宅地塊中，純商品住宅和商住混合用地占到5宗，其中有3宗的樓面價(jià)直接被拍到封頂價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到15%。

……

與去年僅有的一二線零星熱門地塊不同，今年這樣的“搶地”氛圍發(fā)生在一二線城市，也發(fā)生在三四線。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角、珠三角基本面較好的三、四線城市企業(yè)拿地信心也有修復(fù)跡象。包括揚(yáng)州、臺(tái)州、紹興、金華、湖州在內(nèi)，多個(gè)城市的核心區(qū)域地塊企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，部分地塊溢價(jià)率甚至達(dá)到50%，地塊競(jìng)拍輪次也較高。

根據(jù)和訊網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，南寧、麗水、湖州、紹興、金華等地均拍出過(guò)競(jìng)拍輪數(shù)上百次、溢價(jià)率超過(guò)25%的地塊，如南寧青秀區(qū)一地塊經(jīng)過(guò)204輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率達(dá)126%；麗水蓮都區(qū)一地塊在133輪競(jìng)拍后，以41.01%的溢價(jià)率成交。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，部分城市土地市場(chǎng)升溫，尤其近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，折射出房企對(duì)熱點(diǎn)城市后市的看好，同時(shí)在去年土地縮量的情況下，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿有所加強(qiáng)。自2023年以來(lái)，在銷售端改善和土拍規(guī)則的持續(xù)優(yōu)化下，企業(yè)投資信心略有好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)有望陸續(xù)恢復(fù)。

民企躍躍欲試 地方國(guó)資挺進(jìn)一線

土地市場(chǎng)的回暖，與民企開(kāi)始逐步回歸拿地的意愿息息相關(guān)，優(yōu)質(zhì)民企已在“跑馬圈地”。

在杭州今年兩次集中供地中，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時(shí)民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)。新城控股(601155)、濱江集團(tuán)(002244)、中天美好、興耀房地產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽(yáng)山水和偉星房產(chǎn)等民營(yíng)房企均有所斬獲。

南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競(jìng)拍至地價(jià)上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，較2022年提升17.2個(gè)百分點(diǎn)；

在蘇州2023年首輪集中供地中，盡管招商蛇口(001979)和建發(fā)股份(600153)等央企國(guó)企依然為拿地主力，但亦出現(xiàn)朗詩(shī)地產(chǎn)和山西萬(wàn)信等民營(yíng)房企身影，并成功競(jìng)得了土地。另外，三四線城市中，高溢價(jià)地塊也多為民企摘取。

不僅民企拿地占比提升，過(guò)去一年多到處“托底”的城投今年在土地市場(chǎng)比例大幅減少。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場(chǎng)穩(wěn)定，但在核心22個(gè)城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來(lái)最低，較2022年一季度高峰下降55個(gè)百分點(diǎn)。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見(jiàn)城投出現(xiàn)。

民營(yíng)房企開(kāi)始積極入市，是土地市場(chǎng)恢復(fù)的最重要標(biāo)志。

不過(guò)，目前房企投資主要聚焦于前兩年集中供地的重點(diǎn)城市，尤其是杭州、合肥等長(zhǎng)三角核心城市，而非核心區(qū)域的地塊則多為底價(jià)成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律。截至3月末，有近七成的百?gòu)?qiáng)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。拿地百?gòu)?qiáng)房企以銷售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百?gòu)?qiáng)的74%，由此可見(jiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變。

在民企拿地積極性逐漸恢復(fù)的同時(shí)，另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，一批此前并不知名的地方國(guó)資或混合制房企正在“攻城略地”，這或?qū)⒊蔀橐l(fā)行業(yè)格局變化的一支重要力量。

在北京3月下旬的土拍中，上海大華集團(tuán)搶到了中簽率僅2.38%的最熱門地塊，這家房企的前身是上海寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)附屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。在杭州第一輪集中供地中，有60家房企搶一塊地，最終拿地的是南昌市政公用集團(tuán)，這家公司不僅在杭州拿地，近兩年在上海也囤了好幾個(gè)項(xiàng)目，在4月18日的上海土拍中，它又打敗多家知名央國(guó)企，拿下了浦東新區(qū)16號(hào)線周浦站的一塊宅地。而今年以來(lái)廣州最熱門的一塊地，被2020年才組建成立的武漢國(guó)資房企拿下，去年這家房企還斥資50億拿下東莞一宗TOD地塊。

地方型國(guó)資企業(yè)向核心城市的土地市場(chǎng)兇猛進(jìn)軍，房地產(chǎn)新勢(shì)力正在悄然崛起。

確定性的去化是房企拿地首要標(biāo)準(zhǔn)

為什么這次土地市場(chǎng)會(huì)在銷售端之前，率先火熱呢？

資料顯示，多地出現(xiàn)的數(shù)十家房企搶地、上百輪競(jìng)拍爭(zhēng)奪的熱門地塊，素質(zhì)都很高，多數(shù)位于一二線，部分位于三四線。這些地塊大多位于城市中心城區(qū)或新城核心位置，交通、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校等配套齊全，周邊樓盤價(jià)格和銷售表現(xiàn)良好，地塊去化和利潤(rùn)均有保障。

2023年，多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，北京、成都核心區(qū)占比分別提升至五成以上，長(zhǎng)沙核心區(qū)占比高達(dá)96.2%，提升幅度為24.7個(gè)百分點(diǎn)。推出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，一方面是在新房銷售市場(chǎng)分化加劇的情況下，地方政府穩(wěn)定土拍市場(chǎng)情緒的重要舉措；另一方面，也有助于更大力度精準(zhǔn)支持改善性住房需求。

除了地塊素質(zhì)好利潤(rùn)空間較高之外，新房市場(chǎng)銷售回暖也是支持土地市場(chǎng)復(fù)蘇的核心因素。在新房成交保持低迷的城市或非核心位置推出的地塊仍較難獲得房企青睞，在北京、杭州、廣州等地土拍中仍有底價(jià)成交地塊，長(zhǎng)春、天津首輪土拍則均以底價(jià)成交，部分城市還存提前終止出讓和流拍地塊，說(shuō)明不少城市的土地市場(chǎng)仍處于低溫狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，后續(xù)土地市場(chǎng)能否持續(xù)回暖仍然要取決于行業(yè)整體復(fù)蘇情況，尤其是銷售表現(xiàn)。“銷售市場(chǎng)不斷分化，決定了土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)。”中指研究院研報(bào)分析稱，近兩年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，因此近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

在新房成交保持低迷的城市或非核心位置推出的地塊仍較難獲得房企青睞，在北京、杭州、廣州等地土拍中仍有底價(jià)成交地塊，長(zhǎng)春、天津首輪土拍則均以底價(jià)成交，部分城市還存提前終止出讓和流拍地塊，說(shuō)明不少城市的土地市場(chǎng)仍處于低溫狀態(tài)。

當(dāng)前和未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間，房企間的競(jìng)爭(zhēng)是資產(chǎn)流動(dòng)性的競(jìng)爭(zhēng)。誰(shuí)能拿到好地、快速實(shí)現(xiàn)去化，誰(shuí)就將獲得更好的利潤(rùn)水平，搶占更高的市場(chǎng)份額，土儲(chǔ)和資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性好的房企，未來(lái)發(fā)展空間更大。

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