4月28日，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱：魔方生活）向港交所主板遞交上市申請(qǐng)，摩根士丹利、建銀國(guó)際為聯(lián)席保薦人。

根據(jù)招股書披露信息，截至2022年年底，魔方生活共有76,245套在營(yíng)公寓，分布在全國(guó)25座城市388個(gè)地點(diǎn)，公寓網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。直營(yíng)公寓數(shù)目由2020年12月31日的31,881套增長(zhǎng)至2022年12月31日的50,833套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.3%。加盟管理和第三方托管公寓數(shù)目于同期由7,149套增至25,412套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為88.5%。

(資料圖片)

作為集中式長(zhǎng)租公寓第一股，魔方生活在營(yíng)公寓數(shù)量在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一，且隨著政策放開，魔方生活的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)正在恢復(fù)，尤其在疫情下仍保持了門店利潤(rùn)的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。2021年至2022年，魔方生活的門店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)由4.26億元增加至4.52億萬元，在整體行業(yè)受中國(guó)主要城市再次出現(xiàn)疫情影響而表現(xiàn)出一定低迷情緒的情況下表現(xiàn)出了穩(wěn)中有進(jìn)的業(yè)務(wù)韌性和充分的業(yè)績(jī)潛力。

隨著運(yùn)營(yíng)質(zhì)量日益受到市場(chǎng)各方重視，集中式長(zhǎng)租公寓作為解決居民及新生代年輕人居住問題的重要保障迎來了發(fā)展的新機(jī)遇。魔方生活或能進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，憑借自身數(shù)字化管理能力和標(biāo)準(zhǔn)化精細(xì)運(yùn)營(yíng)加速市占率的提升，持續(xù)撬動(dòng)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)萬億藍(lán)海。

深耕“集中式長(zhǎng)租公寓”賽道 過去三年毛利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率36.74%

公開資料顯示，魔方生活是國(guó)內(nèi)最早一批布局集中式長(zhǎng)租公寓賽道的運(yùn)營(yíng)商之一，致力于以卓越的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為城市新市民和新青年解決階段性住房問題。

與此前奔赴IPO的長(zhǎng)租公寓不同，魔方生活走的是一種截然不同的發(fā)展模式。

目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓分為分散式長(zhǎng)租公寓和集中式長(zhǎng)租公寓。分散式由個(gè)人業(yè)主提供分散在不同地點(diǎn)的民宅，而魔方生活專注于集中式長(zhǎng)租公寓，并提供穩(wěn)定、安全、多元化的增值服務(wù)，以此打造差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在“集中式”的基礎(chǔ)上，魔方公寓的資產(chǎn)模式以中資產(chǎn)模式為主，兼具輕資產(chǎn)模式，通過釋放出強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力下的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，穩(wěn)健拓展更大的成長(zhǎng)空間。

據(jù)了解，魔方生活旗下運(yùn)營(yíng)的租賃住房均為集中式長(zhǎng)租公寓，即整租一整棟老舊物業(yè)或閑置辦公樓棟統(tǒng)一改造分割為性價(jià)比更高、更受年輕人喜愛的戶型，再進(jìn)行出租。同時(shí)，魔方生活提供高品質(zhì)的配套設(shè)施和專業(yè)服務(wù)，以此賺取增值。這種業(yè)務(wù)模式發(fā)展更為穩(wěn)健，規(guī)避和減少了“高收低出”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等分布式長(zhǎng)租公寓可能會(huì)有的風(fēng)險(xiǎn)問題。

除了發(fā)展模式更為穩(wěn)健之外，集中式長(zhǎng)租公寓更能通過發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，降低開發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本。集中式公寓的設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格通常比較統(tǒng)一，因此便于運(yùn)營(yíng)商通過集采方式降低裝修成本。設(shè)計(jì)和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企業(yè)帶來一定的租金溢價(jià)空間。此外，集中式公寓相比分散式公寓以統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的方式大量節(jié)省了各類人工成本，同時(shí)提升了人工運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性和安全性。

對(duì)于集中式公寓運(yùn)營(yíng)商而言，其模式核心不在于快速擴(kuò)張，而在于獲取低價(jià)物業(yè)后的精細(xì)化開發(fā)，一旦發(fā)展模式步入正軌，更易形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，在經(jīng)營(yíng)效率及穩(wěn)定性上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)最新遞交的招股資料，2020-2022年間，魔方生活營(yíng)收呈現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2020年-2021年，魔方生活的收入由9.49億元增加至14.71億元，同比提升55.0%。2022年，受新冠疫情疫情在中國(guó)主要城市的反復(fù)爆發(fā)對(duì)公司在中國(guó)的公寓運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)造成重大干擾，以及投資物業(yè)公允價(jià)值凈值變化、匯兌損益、ESOP及上市費(fèi)用等影響，魔方生活凈利潤(rùn)下降。但受益于公司行業(yè)并購(gòu)整合及新開設(shè)的直營(yíng)公寓數(shù)目增加，營(yíng)收仍實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，達(dá)17.14億元，同比增長(zhǎng)16.5%。

此外，公司毛利由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.74%。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營(yíng)公寓數(shù)量計(jì)，公司在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一。?

龐大的運(yùn)營(yíng)規(guī)模也使公司具有更強(qiáng)的議價(jià)力并享有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。據(jù)最新招股書，公司管理費(fèi)用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進(jìn)一步下降至2022年的10.8%。

重點(diǎn)布局高增長(zhǎng)一線城市 加速規(guī)?；l(fā)展促進(jìn)行業(yè)整合

在國(guó)內(nèi)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利持續(xù)釋放，境內(nèi)外資本也加速入局，長(zhǎng)租行業(yè)的頭部企業(yè)市場(chǎng)占有率明顯上升，一線城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目尤其受資本青睞。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年集中式公寓運(yùn)營(yíng)TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.28萬間，同比增長(zhǎng)15.88%。單是上海的2022年完成長(zhǎng)租公寓大宗交易便有15單，在所有大宗交易中占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。

世邦魏理仕認(rèn)為，強(qiáng)勁的需求增長(zhǎng)，疊加資產(chǎn)流動(dòng)性的提升以及可規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)，將令長(zhǎng)租公寓成為未來十年中國(guó)最具成長(zhǎng)性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)投資類別之一。而與此同時(shí)，相比發(fā)達(dá)國(guó)家我國(guó)機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓的市占率仍有待提高，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)高度分散的市場(chǎng)格局特點(diǎn)。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年市場(chǎng)將迎來更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)出規(guī)?；⑸鐓^(qū)化和品質(zhì)化的趨勢(shì)。北上廣深等一線城市仍是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2023年上海在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓總存量將達(dá)到18.9萬套，較2022年增長(zhǎng)75%。

在這樣的背景下，魔方生活作為國(guó)內(nèi)最早一批進(jìn)駐住房租賃市場(chǎng)的品牌，重點(diǎn)布局高增長(zhǎng)一線城市，通過發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)和兼并購(gòu)成為中國(guó)領(lǐng)先且發(fā)展迅速的長(zhǎng)租公寓服務(wù)平臺(tái)。

根據(jù)最新招股書資料，魔方生活是北京及上海最大的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，于2022年在這兩個(gè)城市合共擁有約35700套運(yùn)營(yíng)中公寓。而在廣州及深圳，魔方生活是第三大集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，于2022年在這兩個(gè)城市合共擁有14100套運(yùn)營(yíng)中公寓。

此外，自2020年以來，魔方生活積極進(jìn)行市場(chǎng)整合。從2020年12月31日至2022年12月31日，魔方生活的加盟管理和第三方托管公寓數(shù)目于同期由7,149套增至25,412套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為88.5%。

截至2022年12月31日，魔方生活共有76,245套在營(yíng)公寓，分布在全國(guó)25座城市388個(gè)地點(diǎn)，直營(yíng)公寓數(shù)目由2020年12月31日的31,881套增長(zhǎng)至2022年12月31日的50,833套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.3%。

多元產(chǎn)品布局切入細(xì)分市場(chǎng) 精細(xì)化運(yùn)營(yíng)彰顯產(chǎn)品力和服務(wù)力

除了集中式運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)外，優(yōu)秀的產(chǎn)品力和服務(wù)力是魔方生活實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的制勝手段之一。

根據(jù)頭豹研究院和魔方生活聯(lián)合發(fā)布的《2023年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓趨勢(shì)洞察》，未來，集中式長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品將被賦予公寓產(chǎn)品文化塑造、租客情感關(guān)懷等更多層面的軟性內(nèi)涵，公寓的運(yùn)營(yíng)管理不再局限于日常生活服務(wù)，通過系統(tǒng)化、數(shù)字化進(jìn)行公寓管理已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，未來，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將在充分?jǐn)?shù)字化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)智能化，重構(gòu)長(zhǎng)租公寓管理生態(tài)。

以租客體驗(yàn)為中心，魔方生活針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)打造了不同的產(chǎn)品形態(tài)，深度挖掘住戶的各類需求，并通過數(shù)字化手段持續(xù)提升產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化能力。

在產(chǎn)品布局方面，魔方生活首次提出住房租賃市場(chǎng)存在三大錯(cuò)配，即戶型錯(cuò)配、地段錯(cuò)配和價(jià)格錯(cuò)配，并提出解決方案，研究更小面積的居住產(chǎn)品類型。針對(duì)精英人士、城市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)青年、基層員工等不同客群，魔方生活以多款公寓產(chǎn)品切入租賃領(lǐng)域的細(xì)分市場(chǎng)。

在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，魔方生活的產(chǎn)品基礎(chǔ)服務(wù)能力領(lǐng)先業(yè)內(nèi)，并通過數(shù)字化管理持續(xù)提升管理的精準(zhǔn)度與效率?！?023年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓趨勢(shì)洞察》顯示，魔方公寓所有在租房型均達(dá)到拎包入住標(biāo)準(zhǔn)，每日提供公區(qū)保潔與垃圾分類服務(wù)；住戶可通過管家或“魔方生活”APP線上預(yù)約報(bào)修，維修團(tuán)隊(duì)上門解決日常非人為家電維修；安全保障方面，公寓安排保安人員24小時(shí)巡邏；配置有入口人臉識(shí)別、AI智能監(jiān)控系統(tǒng)、天臺(tái)智能安全警報(bào)、智能巡檢等智能系統(tǒng)管理員工，并提供住戶安全教育；為便捷住戶日常生活，公寓內(nèi)部開設(shè)了24小時(shí)收取快遞房間及外賣架。

數(shù)字化是魔方生活提供高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)服務(wù)的核心驅(qū)動(dòng)之一。魔方生活是業(yè)內(nèi)最早自主研發(fā)新一代云端集中管理OMS的公司之一，在投資、研發(fā)決策過程的每個(gè)重大環(huán)節(jié)均有自主研發(fā)的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)作為支撐；在前端供應(yīng)鏈整合方面，魔方生活規(guī)范化營(yíng)建SOP系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、合同、集采下單、收發(fā)貨、付款結(jié)算全鏈條拉通；在租金設(shè)置方面，魔方生活的價(jià)格評(píng)估體系——“靈眸系統(tǒng)”，可以依靠大數(shù)據(jù)算出全國(guó)范圍內(nèi)任意一個(gè)地址點(diǎn)位的合理租金范圍……

多重因素加持下，魔方生活成為了住戶、企業(yè)客戶和行業(yè)參與者的首選品牌。根據(jù)招股書信息，其品牌知名度在所有集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中名列首位，尤其是在生活體驗(yàn)和平臺(tái)穩(wěn)定性兩項(xiàng)指標(biāo)上排名最高。

2023年，兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出“加強(qiáng)住房保障性體系建設(shè)，支持剛性和改善性租房需求，解決好新市民、青年人等租房問題 ”；今年2月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)擬出臺(tái)“金融17條”，加大住房租賃市場(chǎng)支持力度。伴隨政策和資本市場(chǎng)的助力，魔方生活有望抓住機(jī)遇加速規(guī)?；l(fā)展，憑借自身運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，加速行業(yè)集中度的提升。

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