【環(huán)宇雜談】

【資料圖】

當下深圳居民不愿加杠桿了，提前還貸踴躍。深圳正在大力度修復(fù)樓市需求端，或者說夯實中等收入人群，其主要路徑就是供給側(cè)改革。

李宇嘉

一季度的“小陽春”之后，深圳的二手房交易量掉頭下跌了。4月份，全市二手住房成交了3192套，環(huán)比下跌了19.2%。5月份更差，全月交易量估計都超不過3000套。即便4月20日退出參考價（不再捆綁銀行貸款）也未能阻擋下跌態(tài)勢。中介小哥很不解，深圳居民最愛“加杠桿”買房了，出臺這么重磅的政策，為啥連一點兒水花都沒有激起來？

我想表達的一個觀點是，深圳居民“加杠桿”買房的時代，或一去不復(fù)返了。為什么這么講？過去深圳加杠桿買房主要有幾類群體：一個是基于“資產(chǎn)配置”理念加杠桿購房并長期持有的行為，主要是早期創(chuàng)業(yè)群體或在地產(chǎn)、金融、科創(chuàng)等新興行業(yè)就業(yè)的高凈值人群；另一個是基于“財富效應(yīng)”理念加杠桿購房并伺機拋售的行為，主要集中于敢于場外高成本融資的投資客。

另外，“加杠桿”帶來漲價預(yù)期下，在全社會“非買房不可”的焦慮氛圍下，深圳的剛需和換房者被裹挾著進場了，形成全民“加杠桿”買房的盛況。有一定支付能力但無法在深圳“加杠桿”的人，或者去周邊的惠州、中山買房，或者回老家買房。但近年來，形勢發(fā)生了驟變，地產(chǎn)、金融等行業(yè)受到系統(tǒng)全面的整頓，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的紅利式微，降薪或裁員屢見不鮮。

不要說繼續(xù)“加杠桿”購房，存量房源長期持有的決心也開始松動了，近期豪宅盤二手房源掛牌量增加，有一定代表性。對于過去敢于“加杠桿”的投資客來講，房價上漲覆蓋融資成本并獲得社會平均收益，這是其入場并“做多”的基本邏輯，顯然現(xiàn)在這個邏輯不成立了。對于有一定支付能力的剛需來說，在前面幾輪上漲周期中，基本都努力地踮起腳進場了。

當下，不僅深圳居民不愿意加杠桿，而且提前還貸非常踴躍?？陀^講，過去深圳樓市之所以火爆，很大程度上與“加杠桿”有關(guān)。由此，當釜底之薪的杠桿被撤去了大半以后，樓市下跌就在情理之中。下跌的支撐位在哪，取決于有支付能力的剛需、換房需求的安全墊是否厚實。很可惜，相比北上廣等老牌城市，深圳這個創(chuàng)新型的年輕城市，樓市的安全墊厚度不夠。

主要原因是，深圳的國有企業(yè)、機關(guān)事業(yè)單位、高校等規(guī)模小（高校規(guī)模近年來才有起色），這些機構(gòu)就業(yè)穩(wěn)定，但收入不算太高，主要創(chuàng)造中等收入人群。在北京、上海、廣州，這類機構(gòu)較多，有效需求的安全墊相對厚實。拋開小部分高凈值人群，不太厚實的中產(chǎn)，深圳剩下的一千多萬人口，不具備購買力。因此，這一輪商品房量價下跌，深圳的跌幅要明顯比其他城市大。

好在，深圳痛定思痛，正在大力度修復(fù)樓市需求端，或者說夯實中等收入人群，其主要的路徑就是供給側(cè)改革。5月6日起，中國規(guī)模最大的裝配式公租房社區(qū)——深圳鳳凰英薈城7000余戶居民集體入住。這只是深圳在住房供給側(cè)方面的一個縮影。即便樓市不太景氣，但供給側(cè)改革的步伐沒有放緩，2023年深圳要分配8萬套保障房，而商品房供應(yīng)只有6萬套。

近年來，深圳連續(xù)將商辦用地調(diào)整為居住用地，去年10月份那批次調(diào)整，就增加了3萬平米的土地。下一步，深圳還會調(diào)整部分工業(yè)用地為居住用地，從而徹底解脫土地端的羈絆。未來，深圳新增住宅用地將達到建設(shè)用地供應(yīng)的25%-30%。供給側(cè)的改革就是要讓供應(yīng)匹配有支付能力的需求，讓那一千多萬人群能以漸進的方式分享市場化紅利、深圳發(fā)展的紅利。

深圳對土地財政的依賴度較小，也有較強的城市治理水平，能容忍商品房一定程度的下滑。另據(jù)悉，從今年9月1日開始，深圳將恢復(fù)路邊擺攤兒。聯(lián)想到近期高達20%的年輕人失業(yè)率，這也說明一點，即城市形象與年輕人就業(yè)和吃飯，孰輕孰重，一目了然。一座城市，若一個龐大的群體沒有體面的居所，沒有穩(wěn)定的工作和收入，城市表面上的光鮮是沒有意義的。因此，深圳樓市疲弱的另一面，也恰恰是“內(nèi)生動力”培育的過程，走向新模式的過程。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

本報專欄文章僅代表作者個人觀點。

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