比降首付還困惑,"帶押過戶"要慎重,購房者要注意以下問題。（網(wǎng)絡圖片）

“我的房子位于中原區(qū)西站路那邊，是2018年按揭貸款買的，現(xiàn)在每月還款7000多元，壓力非常大！”4月15日，王蕾給記者傾訴說，“還款壓力太大了！現(xiàn)在有了‘帶押過戶’的政策，我準備把房子賣了，賠就賠點吧！”

王蕾的無奈代表了近五年內(nèi)“高位站崗”的購房者，而她所說的“帶押過戶”就是房子可以在有商業(yè)貸款時直接過戶，不用等到還完貸款后再走交易流程。

(相關(guān)資料圖)

盡管“帶押過戶”這一模式，早從2021年起在一些地方就有一些交易案例，但直到今年3月30日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》時，這個略顯陌生的名詞才越來越為大眾所熟知。

也就是在這波熱潮中，無力提前還房貸的王蕾，動了賣房的心思。本周，王蕾將把自己用做改善用房的四室兩廳掛到網(wǎng)上出售。

“帶押過戶”首位受益者

呂先生早就想賣房了。

2017年，呂先生在鄭州高新區(qū)買的一套兩居室，不僅沒有升值反而下跌了。2021年年中那會兒，呂先生就動了賣房的念頭。然而，按照規(guī)定，他必須還掉剩下70多萬元的貸款，才能將房子的抵押解除掉。這70多萬元從哪里來？這讓手頭緊張的呂先生一籌莫展。

4月8日，呂先生從房產(chǎn)中介那里得知鄭州也在推行“帶押過戶”，他高興壞了。

3月24日剛辦完“帶押過戶”手續(xù)的唐先生也很激動：“正愁怎么籌錢還貸款辦過戶，恰巧遇上了這么好的政策，真是太方便了。不用提前還清貸款，不用提前解押，房子就順利過戶了，整個交易過程既快又安全。”

彼時，在不動產(chǎn)登記中心高新區(qū)分中心登記窗口的市民唐先生、武女士與中國工商銀行股份有限公司鄭州隴海路支行代理人宋先生一起，順利以“帶押過戶”的方式，辦理了二手房轉(zhuǎn)移登記，成為鄭州高新區(qū)存量房“帶押過戶”業(yè)務的首例受益者。

“利率的差距，造成很大的利益差，這必然會讓很多人想到了先賣再買。”針對原來買的時候價格比較高，現(xiàn)在普遍降價了，賣房比較虧的情況，鄭州大學教授王剛偉分析說：“此一時彼一時，現(xiàn)在賣房價位低，買房價位也低，只要是買房自住，就沒有虧與不虧的說法?！?/p>

“帶押過戶”房貸利率咋優(yōu)惠？

而帶押過戶，“買家的房貸利率按照什么來計算”？貝殼鄭州公司的職業(yè)經(jīng)理陳威介紹說，“目前，還沒什么變動，還是根據(jù)銀行每季度新出的貸款市場報價利率 ( LPR ) 來定。以鄭州為例，以現(xiàn)有的 LPR 來算，如果買方是首套房，利率是3.8%的標準；如果是二套的話，利率是4.9%的標準?！?/p>

?一銀行的張行長介紹說，利率怎么變化，取決于買家貸款方式。目前帶押過戶支持三種貸款方式，即純商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款，利率變化情況不同。

“新發(fā)放的商業(yè)貸款都是執(zhí)行LPR+基點定價，也就是在同期LPR基礎(chǔ)上浮動10%—30%，然后轉(zhuǎn)換成同期LPR+基點的形式確定。其中LPR每月20日進行報價，分為5年以下、5年以上兩種利率。”那我們先來給大家分析一下純商業(yè)貸款，張行長分析說：“

最近一期即2023年3月20日的1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3% ，房貸期限一般都不會低于5年，這里以5年以上LPR為參考，浮動10%—30%，可以上浮也可以下調(diào)，具體還要根據(jù)當?shù)卣?，以及借款人房屋套?shù)確定?！?/p>

張行長介紹說：“第二種貸款為公積金貸款，公積金貸款既認房又認貸，最多只能貸款買兩套房，而首套房、二套房貸利率是不同的?！?/p>

“先說首套房，如果買家是首次通過公積金貸款買二手房，則房貸利率按首套房公積金貸款利率執(zhí)行，即5年以下2.6%，5年以上3.1%，而房貸期限一般也不會低于5年，因此也是參考5年以上利率?！睆埿虚L繼續(xù)分析說：“對于二套房，如果買家之前已經(jīng)使用公積金貸款買了一套房子，結(jié)清后再通過公積金貸款買二套房，因為之前已經(jīng)享受了首套房貸利率優(yōu)惠，則房貸利率是按二套房公積金貸款利率執(zhí)行，5年以上3.575%?！?/p>

張行長提醒說：“公積金貸款也是浮動利率，因此‘帶押過戶’成功后，借款人在還貸期間的利率也可能會發(fā)生變化，只要相應的公積金貸款利率發(fā)生調(diào)整，則下一年1月1日重定價時也可能會隨之調(diào)整?！?/p>

“組合貸款也是比較常見的一種貸款模式，組合貸款即純商業(yè)貸款+公積金貸款的組合體，一般是先辦理公積金貸款，不足額度部分再辦理純商業(yè)貸款?！蔽挥谫J款的未來變化，張行長指出：“利率變動情況，取決于分別對應部分的貸款利率。”

“帶押過戶”后房貸利差讓人心動

“提前還貸不容易，只好采用‘帶押過戶’這種模式了?！眲⒚苓@樣說。其實，如劉密這樣想法的人還有不少，由于現(xiàn)在的房貸利率與前幾年相比，降低了不少。所以從理論上通過“帶押過戶”的方式可以達到降低利率的目的。

房屋帶押過戶利率是在同期LPR基礎(chǔ)上浮動10%-20%。LPR是指貸款市場報價利率，是中國人民銀行公布的對貸款利率的基準。目前，LPR的基準利率為4.3%，而房屋帶押過戶利率則在這個基礎(chǔ)上浮動10%-20%不等，具體浮動比例取決于銀行的政策和風險控制要求。

房屋帶押過戶利率的計算方式是將浮動比例轉(zhuǎn)換成基點的形式，然后加上同期LPR的基準利率?；c是利率的最小單位，1個基點等于0.01%，也就是說，每增加1個基點，利率就會上漲0.01%。例如，如果銀行規(guī)定房屋帶押過戶利率浮動比例為15%，那么就可以將其轉(zhuǎn)換成1500個基點。如果同期LPR基準利率為4.3%，則房屋帶押過戶利率就為4.3%+15%=4.99%。

比方說原來我們的貸款利率是6.2%，而現(xiàn)在的貸款利率只有3.8%。如果按照等額本息還款，120萬30年計算，這樣的情況下，可以節(jié)省的利息如下：

6.2%時，每月還款7349.63元，30年需要償還的利息是1445865.98元。

3.8%時，每月還款5591.49元，30年需要償還的利息是812935.76元。

可以節(jié)省的利息=1445865.98-812935.76=632930.19元。

看到632930.19元的利差，您是否也心動了？

在實際情況下，房貸利率在短期內(nèi)不會發(fā)生太大的變化。（網(wǎng)絡圖片）

當然，上面是假設(shè)您剛買了房子然后就利用“帶押過戶”的政策來降低利息，也沒有考慮稅費的影響。但是，在實際情況下，房貸利率在短期內(nèi)不會發(fā)生這么大的變化。

假設(shè)你在鄭州北龍湖買了一套當時價值為600萬的房子，貸款了70%，貸款利率是6.2%，貸款30年。然后，在償還10年后，按照等額本息計算，1000萬的價格出售給“自己”，貸款70%，貸款利率是4.3%貸款30年。在不考慮稅費的情況下，計算如下：

6.2%時，貸款金額=600*70%=420萬，按照等額本息計算，貸款利息是506萬。

后面轉(zhuǎn)換時，需要分為兩段計算：

1、前十年的利息：6.2%時，貸款金額420萬，按照等額本息計算，償還10年已經(jīng)償還的利息是242萬。

2、后30年的利息

貸款金額=1000*70%=700萬，按照等額本息，4.2%的利率計算，償還30年的利息是532萬。合計利息=242+532=774萬。

506-774=-268萬＜0。

所以，這樣的情況并不劃算。

如果我們自己可以籌到足夠的資金，把第二次的貸款金額按照最低計算，然后在保持月供基本不變的情況下，再計算一下。

也就是說，我們第二次從銀行的貸款按照354萬計算，貸款15年，貸款利率是4.2%。

15年需要償還的利息=124萬。

“這樣的情況下，合計利息=242+123=365萬。506-365=141萬＞0。如果只計算利息，這樣確實可以操作一下?！标愅吽氵呎f：“這里的前提是您可以先弄到646萬（1000-354=646）的資金，如果您真有這些錢，恐怕已經(jīng)現(xiàn)在提前把房貸償還了呀！”

如果您是從其他地方貸款，這些錢也是一個大數(shù)目。按照12%的年利息計算，一個月的利息=646*1%=6.46萬。

然后，再計算一下稅費。由于已經(jīng)10年了，增值稅可以免。這樣的情況下，個稅和契稅的金額如下：

個稅=(1000-600)*20%=80萬。

契稅=1000*3%=30萬（假設(shè)面積＞90平方）

合計稅費=80+30=110萬。

這樣的情況下，可以節(jié)省的利息=141-110-6.46=24.54萬。

張行長指出：“需要注意的是，房屋帶押過戶利率的實際收取標準還會根據(jù)借款人的個人信用情況、貸款期限、借款額度等因素進行調(diào)整。一般來說，信用較好的借款人可以獲得較低的利率，而貸款期限和借款額度越長越高，則相應的利率也會越高?！?/p>

“帶押過戶”可否賣給“自己人”？

家住金水區(qū)的張林說：“我可否把房子‘帶押過戶’給我兒子？”

“很遺憾，不可以。鄭州銀行負責信貸的朱先生明確強調(diào)說：“親屬之間不適用‘帶押過戶’?！?/p>