最近兩年，樓市說得最多的一個(gè)概念，就是分化。

近段時(shí)間，從全國到鄭州，樓市刺激大招陸續(xù)出臺(tái)。

就以鄭州來說，5月11日，公積金新政出臺(tái)，市內(nèi)5區(qū)可用住房公積金余額來支付購買新建預(yù)售商品住房首付款。而且貸款額度也給足了，首套剛需夫妻雙方滿足條件可貸100萬，二套改善最高貸款額度80萬；提取也更加便利，在鄭好辦App直接線上提取……

除了公積金政策，鄭州從去年3月開始，就不斷在放大招。二環(huán)外限購取消、部分區(qū)域新房和二手房首付可20%、貸款利率低至3.8%、發(fā)放購房補(bǔ)貼、推進(jìn)“帶押過戶”、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)……

這些政策的力度，堪比2016年政策寬松的程度，說明樓市已經(jīng)加速走在寬松路上了。

市場端現(xiàn)階段雖然還沒普遍回暖，但已經(jīng)有了一些筑底反彈的跡象。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1～3月份，我國商品房住宅銷售面積增長1.4%，銷售額30545億元，增長4.1%，增速自2022年以來首次轉(zhuǎn)正。

鄭州今年1~5月，二手住宅成交量已連續(xù)5個(gè)月上漲。5月，鄭州全市二手房總成交11544套，比4月份的10975套，多賣了569套，環(huán)比增長5.2%。雖然只是微漲，但在5月全國主要一二線城市中卻非常出挑。

2023年2-5月鄭州二手住宅成交量示意圖

無論是政策端的一輪輪救市，還是市場端的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，都在說明一個(gè)問題：

房地產(chǎn)好起來只是時(shí)間問題，樓市回暖勢在必行。大膽預(yù)測一下，2024年將是回暖的一年，2025年大概率會(huì)迎來一個(gè)爆發(fā)期。

普通人需要做的，就是抓緊在政策利好期、樓市回暖前殺入，找到有價(jià)值的城市板塊和項(xiàng)目，然后靜等樓市回暖。

這個(gè)時(shí)候，選對的房企、對的板塊、好的產(chǎn)品，就顯得尤為重要。

我們以中指研究院發(fā)布的《2023年1-5月河南省重點(diǎn)城市房企銷售業(yè)績排行榜》來看。在今年鄭州1-5月房企銷售業(yè)績中，保利發(fā)展以53.84億元銷售額拿下第一名，萬科、華潤以51.59億、45.59億元緊隨其后。

特別是第一名的保利，比第四名24.25億元銷售額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出大一截。這種斷崖式的差距，恰恰說明了當(dāng)下樓市的一些置業(yè)邏輯：要選對的房企、對的板塊、好的產(chǎn)品。

比如，保利賣的很好的幾個(gè)項(xiàng)目，分別在各個(gè)板塊都是大熱門，非常能打。

保利和光嶼湖，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月來訪831組，簽約套數(shù)117套，簽約金額1.8億；5月市場驟降情況下，案場披露仍然賣到了1.5億元業(yè)績，在高新區(qū)銷量領(lǐng)先。

這個(gè)樓盤，處于高新區(qū)雙湖科技城，占據(jù)了整個(gè)新區(qū)c位，也就是說新區(qū)各種規(guī)劃利好，地鐵、商業(yè)、教育等都在這個(gè)位置。

而這個(gè)項(xiàng)目又拿出了保利大師級(jí)的和光系產(chǎn)品，舒適度極高。特別是戶型堪稱一絕，140平戶型設(shè)計(jì)出了7米大陽臺(tái)，領(lǐng)跑了整個(gè)片區(qū)的產(chǎn)品力。

再比如，保利大都匯。地處金水北，整個(gè)片區(qū)憑借其交通便利及區(qū)位價(jià)值，價(jià)格一直堅(jiān)挺。

項(xiàng)目又處在金水北的成熟區(qū)域，與北龍湖一路之隔，承接北龍湖外溢，地段沒得說。產(chǎn)品又非常稀缺，低容積率小高層產(chǎn)品，在周邊高層小區(qū)中獨(dú)樹一幟。

這些熱銷樓盤說明了一個(gè)道理，優(yōu)秀的產(chǎn)品力、優(yōu)秀的地段，依然是市場中的硬通貨。

那么在當(dāng)下，哪些房企更加靠譜？在房企銷售榜單前10名中，以保利為代表的央國企就占了5席。

現(xiàn)在的買房趨勢，是選擇靠譜的大開發(fā)商。而央企、國企開發(fā)商可視為“首選”，開發(fā)商的背后有著雄厚的實(shí)力，財(cái)務(wù)更穩(wěn)健。

以土拍市場為例，在整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流緊縮之下，多家知名房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，每一輪土拍都考驗(yàn)著房企的綜合實(shí)力。

去年前三個(gè)季度，保利發(fā)展豪擲百億多城拿地，分別在北京、南京、廣州、佛山、合肥、南昌、廈門、福州、東莞、濟(jì)寧、成都、莆田、贛州、廈門及三亞等城市均有落子。

敢于積極拿地，必然是行業(yè)佼佼者，側(cè)面證明了運(yùn)營狀況和企業(yè)實(shí)力。在房企頻頻暴雷的當(dāng)下，國央企的品牌實(shí)力，就是保交房的定心丸。

坦白來說，鄭州的買房人現(xiàn)在站在了歷史的節(jié)點(diǎn)之上。

首先是宏觀政策的大放水。3.8%的商貸利率，處在有房地產(chǎn)行業(yè)以來的最低點(diǎn)，幾乎快要和公積金貸款利率站在同一個(gè)維度上；很多樓盤實(shí)現(xiàn)20%首付，直接降低了撬動(dòng)房產(chǎn)的成本；銀行額度和放款速度也非?？?，月供成本直接減少。

并且，市場上已經(jīng)出現(xiàn)性價(jià)比很高的項(xiàng)目，有個(gè)別區(qū)域的項(xiàng)目，出現(xiàn)了非常大的讓利空間。

比如，近期保利河南推出了年中大促活動(dòng)，真金白銀補(bǔ)貼消費(fèi)者，覆蓋鄭州、洛陽、開封、許昌四個(gè)城市共12家樓盤，價(jià)格足夠讓人驚喜。

這些歷史級(jí)的利好，一點(diǎn)點(diǎn)疊加，組合出了較好的買入時(shí)機(jī)。因?yàn)椋I入價(jià)足夠便宜，利率又足夠低，就為自己的資產(chǎn)保值留出了足夠厚的護(hù)城河。

但機(jī)會(huì)只屬于擁有錢、擁有購房資格，又有魄力買對房的少數(shù)人。在央國企項(xiàng)目中，選擇一個(gè)占據(jù)城市一級(jí)板塊、稀缺地段資源的品質(zhì)住宅，將是你在本輪地產(chǎn)周期里，一個(gè)最對的選擇。

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