根據(jù)媒體報(bào)道，港交所對(duì)上市申請(qǐng)人利潤(rùn)紅線，令瑞安新天地上市折戟，也讓另一家排隊(duì)上市中的物業(yè)企業(yè)——明宇商服上市前景變得暗淡。

為了達(dá)到上市要求，有些今年遞交招股書(shū)的物業(yè)企業(yè)就在2021年年度夸張得實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)“大躍進(jìn)”。就比如脫胎于魯商發(fā)展(600223)（SH600223）的魯商生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“魯商生活服務(wù)”），就在2021年前10月實(shí)現(xiàn)了72.86%的凈利潤(rùn)增幅，達(dá)到6140萬(wàn)元。不僅突破了港交所的盈利要求，也為上市后股價(jià)的高走奠定基礎(chǔ)。

但是，這樣好的業(yè)績(jī)背后的含金量卻并不高。根據(jù)公司披露的信息，當(dāng)年的凈利潤(rùn)僅比應(yīng)收賬款多出40多萬(wàn)元。不僅如此，從2018年至2021年10月的三年零十月間，魯商生活服務(wù)新增的貿(mào)易性應(yīng)收賬款及貿(mào)易應(yīng)收票據(jù)占當(dāng)年度凈利潤(rùn)的86%、31%、86%和99%。這不僅給外界提供了一個(gè)灰色的想象空間：利潤(rùn)的增長(zhǎng)是靠調(diào)表調(diào)出來(lái)的嗎？

運(yùn)營(yíng)效率顯著提升

根據(jù)港交所新規(guī)，主板上市申請(qǐng)人于3年?duì)I業(yè)紀(jì)錄期的股東應(yīng)占盈利必須符合以下最低要求：最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬(wàn)港元；及前兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于4500萬(wàn)港元(三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元)。盈利規(guī)定上調(diào)幅度為60%。

巧合的是，魯商生活服務(wù)的凈利潤(rùn)恰恰是2020年開(kāi)始突破3500萬(wàn)這條紅線的。2018、2019年，公司的凈利潤(rùn)一直沒(méi)有超過(guò)3000萬(wàn)元。而到了2020年，突然就增長(zhǎng)至4500萬(wàn)元，增幅達(dá)到56.8%，而當(dāng)年度收入的增幅只有25%。利潤(rùn)的增幅超過(guò)收入的增幅，有可能是因?yàn)楣镜倪\(yùn)營(yíng)效率提升帶來(lái)的。

招股書(shū)顯示，魯商生活服務(wù)一直以來(lái)通過(guò)建設(shè)智慧社區(qū)的先進(jìn)技術(shù)，以及標(biāo)準(zhǔn)化管理系統(tǒng)來(lái)提升運(yùn)營(yíng)效率。

但是，和凈利潤(rùn)接近的新增營(yíng)業(yè)收入，卻讓魯商生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)提效的質(zhì)量大打折扣。尤其是從2018年到2020年的三年中，魯商生活服務(wù)的貿(mào)易性應(yīng)收賬款中，來(lái)自于關(guān)聯(lián)方的，一直超過(guò)第三方。2020年兩者的當(dāng)年度賬面余額比例甚至接近8：3。由于新增應(yīng)收款規(guī)模接近利潤(rùn)，而關(guān)聯(lián)方又貢獻(xiàn)了高比例的新增應(yīng)收款。這就容易讓人擔(dān)心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的真實(shí)性。

賬面現(xiàn)金便成為魯商生活服務(wù)自證利潤(rùn)含金量的一個(gè)重要指標(biāo)。

利息收入低于現(xiàn)金增幅規(guī)模

魯商生活服務(wù)的招股書(shū)，也確實(shí)做到了這一點(diǎn)。從2018年到2021年前10月末，公司的賬面現(xiàn)金年年大幅增長(zhǎng)。

2018年年末的現(xiàn)金還只有9177萬(wàn)元，到了2021年年末已經(jīng)飆升至2.67億元，其中很重要的一個(gè)原因就是關(guān)聯(lián)應(yīng)收款的結(jié)算增加。

然而，令人詫異的是，盡管公司的賬面現(xiàn)金持續(xù)高增長(zhǎng)，但是利息的贈(zèng)速度卻變動(dòng)不大。在2018年時(shí)已經(jīng)達(dá)到了4432萬(wàn)元，而到了現(xiàn)金規(guī)模達(dá)到1.63億元的2020年，全年利息收入也就5773萬(wàn)元。2021年賬面盡管有2.19億元，又較2020年年末增長(zhǎng)不少，但是前10月的利息收入也只有5511萬(wàn)元。

根據(jù)招股書(shū)的信息，魯商生活服務(wù)的現(xiàn)金分兩部分，一部分存在銀行，另一部分存在了有關(guān)聯(lián)關(guān)系的。以2021年10月31日的2.67億現(xiàn)金為例，其中，6044萬(wàn)元，放在了銀行；剩余的2.06億放在了山東商業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“集團(tuán)財(cái)務(wù)公司”）。其他年份，存在銀行更多。比如，2020年存在銀行的存款是1.14億元，4872.9萬(wàn)元存在了集團(tuán)財(cái)務(wù)公司。

按理存款規(guī)模越多，利息收入肯定越高。但事實(shí)卻存在很大出入。2020年的1.14億元存款只換得了13.3 元利息，年化手氣只有0.1%，比同期的活期存款的利率還低；2021年的6044萬(wàn)元，卻收到了43.8萬(wàn)元利息，折合年化收益達(dá)到了0.7%，雖然高于活期利率，卻仍然低于一年期的存款利率。

相比之下，放在集團(tuán)財(cái)務(wù)公司的利息收入要高出很多。比如2020年，魯商生活服務(wù)把4872.9億元的存款放在了財(cái)務(wù)公司，收到的利息就高達(dá)594萬(wàn)元，折合年化收益超過(guò)12.19%。不過(guò)，2021年放在集團(tuán)財(cái)務(wù)公司的現(xiàn)金利息收入就只有507.3萬(wàn)元，折合年化收益就只有2.4%，不僅比2020年的收益率低，也低于一年期的銀行利率。

為什么存在集團(tuán)財(cái)務(wù)公司的錢(qián)越多，現(xiàn)金的年化收益率反而卻變低了。

決定存款利息的因素有兩個(gè)，一個(gè)是利率，一個(gè)是存款時(shí)間。如果，存款利率不變，時(shí)間越長(zhǎng)，利息收入越高；反之，則利息收入越少。

由此可以得出一個(gè)推測(cè)，2021年魯商生活服務(wù)存入集團(tuán)財(cái)務(wù)公司的錢(qián)雖然變多了，但時(shí)間可能卻變短了，自然無(wú)法取得像往年那樣的現(xiàn)金收益率。

不過(guò)，這個(gè)猜測(cè)尚未得到公司方面的證實(shí)。和訊房產(chǎn)就相關(guān)問(wèn)題通過(guò)魯商生活服務(wù)的HR部門(mén)郵箱，以及魯商生活服務(wù)的關(guān)聯(lián)企業(yè)——魯商發(fā)展（600223）的董秘辦等部門(mén)發(fā)出問(wèn)詢提綱，想了解答案，但最后都沒(méi)有得到回復(fù)。

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