觀點(diǎn)網(wǎng)在3月22日舉辦完全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)后，招商蛇口(001979)再次于3月29日舉辦了一場(chǎng)交流會(huì)，證券事務(wù)代表陳江及公司IR團(tuán)隊(duì)出席。

據(jù)參會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體表示，招商蛇口高層的態(tài)度延續(xù)了之前以“穩(wěn)”為主的心態(tài)。

“從公司制定的目標(biāo)3300億元來(lái)看，和去年一樣，也是為了一個(gè)‘穩(wěn)’。目標(biāo)是高是低，究竟能否完成，都不好說(shuō)?！?/p>

按照招商蛇口的分享，基于2021年底所拿土地和項(xiàng)目鋪排，預(yù)計(jì)2022年可售貨值為6200億元，其中有2700億元為滾存貨值，新增可售貨值預(yù)計(jì)為3500億元。

“可售貨值中，華東區(qū)域占比最多，達(dá)到47%，華南片區(qū)23%，華北13%，西南10%，華中7%。主要的貨值還是集中在華東片區(qū)和華南片區(qū)?！闭猩躺呖诒硎?，按照城市能級(jí)劃分，一線城市占比28%，二線城市占比48%，一二線合計(jì)已經(jīng)接近80%的體量，三四線合計(jì)24%。

推貨節(jié)奏方面，招商蛇口將主要于二三季度推出大部分貨值，具體為：一季度21%，二季度34%，三季度27%，四季度18%。

但值得一提的是，相比于2021年年初預(yù)計(jì)可推的5300億元貨值，以及實(shí)際推售的5800億元貨值，招商蛇口在整體貨值有較大增長(zhǎng)情況下，依舊維持3300億元的銷售目標(biāo)，是按照一個(gè)更低的去化率計(jì)劃全年的工作任務(wù)。

該公司解釋，這也是基于目前的市況做出判斷。

招商蛇口方面表示，3300億元的目標(biāo)體現(xiàn)“穩(wěn)”的態(tài)度，不僅是在銷售上，還是利潤(rùn)、現(xiàn)金流?！昂芏嗳苏f(shuō)今年上半年或者下半年可能是底部，個(gè)人認(rèn)為要看政策、市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的變化。政策可以說(shuō)階段性底部，另一方面市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)沒有那么快好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的預(yù)期要逐漸改變不是那么快?！?/p>

“所以今年全年都要堅(jiān)持‘穩(wěn)’，做好過(guò)冬的準(zhǔn)備?！?/p>

事實(shí)上，在過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)便經(jīng)歷過(guò)速凍的階段，即上半年銷售火熱，但進(jìn)入下半年，市場(chǎng)卻突然出現(xiàn)冰封，絕大部分企業(yè)的月度銷售同比均出現(xiàn)下降。值得注意的是，在上半年，招商蛇口購(gòu)置了不少項(xiàng)目。

招商蛇口表示，去年上半年確實(shí)是市場(chǎng)比較好的階段，但7月份以來(lái)，市場(chǎng)急劇下行，“2021年上半年拿的項(xiàng)目利潤(rùn)空間比當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)的要低一些?！?/p>

不過(guò)該公司強(qiáng)調(diào)，在過(guò)往年份，公司堅(jiān)持的策略是布局一二線、強(qiáng)需求城市，這些城市的需求比較強(qiáng)，拿地時(shí)便以當(dāng)?shù)氐南迌r(jià)來(lái)做可研。“市場(chǎng)有下行，但影響有限。市場(chǎng)只要沒跌破限價(jià)，只要能賣出去，利潤(rùn)還是能保住的?！?/p>

拿地方面，招商蛇口今年年初做了以銷定投的安排，要看市場(chǎng)情況，根據(jù)回款、銷售情況來(lái)定拿地。

“去年下半年也是，現(xiàn)金流非常重要，要確保現(xiàn)金流的情況下拿地。今年投資節(jié)奏會(huì)適度控制一下，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多就出手，如果大家都搶，就緩一緩，不為搶而搶?！?/p>

此外，外界始終關(guān)注招商蛇口作為央企的優(yōu)勢(shì)，收并購(gòu)是近期最受關(guān)注的領(lǐng)域。招商蛇口表示，公司積極地尋找、積極地溝通，很多出險(xiǎn)企業(yè)也會(huì)主動(dòng)找過(guò)來(lái)，但是要出手還是要能夠算過(guò)賬，且有一定安全墊。

“因?yàn)橥斜容^多隱藏的問(wèn)題，項(xiàng)目質(zhì)量可能不盡人意，再加上標(biāo)的非常多，所以我們也比較謹(jǐn)慎。所以還是秉持‘多看少動(dòng)’。”招商蛇口透露，現(xiàn)在有很多企業(yè)有個(gè)別好的項(xiàng)目，但是對(duì)于股權(quán)會(huì)更加謹(jǐn)慎，首先是項(xiàng)目合作，其次才是股權(quán)合作。

“以前有些民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)非常激進(jìn)，一拍桌子就可以收購(gòu)，這種民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)在的現(xiàn)金流壓力也很大。現(xiàn)在能夠去做收購(gòu)的就是央企、國(guó)企。央企、國(guó)企去做收并購(gòu)時(shí)非常謹(jǐn)慎，所以導(dǎo)致并購(gòu)貸起的作用有限?！?/p>

招商蛇口指，公司規(guī)模從重組上市時(shí)的十幾名現(xiàn)在已經(jīng)提到第7，但實(shí)際上并沒有銷售排名目標(biāo)，要的是轉(zhuǎn)型，可持續(xù)發(fā)展及財(cái)務(wù)安全。

“中短期目標(biāo)來(lái)說(shuō)就是轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變，在交流會(huì)上提到了‘三個(gè)轉(zhuǎn)變’，如輕資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、差異化的發(fā)展，我們覺得這是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的新模式?！?/p>

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