債務(wù)管控效果顯現(xiàn)，成功躋身綠檔，地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，商業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流和高利潤成為企業(yè)穿越周期的核心競爭力。

◎ 作者 / 沈曉玲、汪維文

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核心觀點(diǎn)

【業(yè)績目標(biāo)完成約90%，回款率突破100%】2021年實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.8億元，同比下降6.9%，未能完成全年2600億業(yè)績目標(biāo)，目標(biāo)完成約90%，仍高于規(guī)模房企的88%。積極促銷售抓回款，全年回款共2387億元，回款率達(dá)102.1%，處于行業(yè)前列。管理層表示會(huì)更加注重“有回款的銷售，有利潤的銷售”。

【以現(xiàn)金流安全為前提，持續(xù)補(bǔ)充長三角土儲(chǔ)】新城控股(601155)全年新增土儲(chǔ)總建面2157.7萬方，總價(jià)767.1億元，拿地銷售比0.33，高于百強(qiáng)平均的0.25。下半年以來靈活調(diào)整拿地策略，收儲(chǔ)力度收縮，增厚安全墊。按總價(jià)算，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為50.8%，較2020年下降15.3個(gè)百分點(diǎn)。以總建面口徑計(jì)，新增土儲(chǔ)平均樓板價(jià)約3555元/平方米，相較2021年9928元/平方米的銷售均價(jià)在35%左右，成本可控。2022年將在保障現(xiàn)金流安全的前提下，精準(zhǔn)投拓，保障公司的平穩(wěn)運(yùn)營。三四線城市拿地占比回到6成，持續(xù)補(bǔ)充長三角區(qū)域土儲(chǔ)。

【保障2-3年發(fā)展所需，中西部長三角各占4成】截止2021年底，新城控股共擁有1.38億平方米的總土儲(chǔ)建筑面積，其中已售未結(jié)轉(zhuǎn)建面3422萬平方米，足夠滿足企業(yè)2-3年的開發(fā)銷售所需。區(qū)域分布上，中西部建面占比略高達(dá)39%，高出長三角區(qū)域的37%，環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比19%和5%。

【地產(chǎn)營收平穩(wěn)增長，商業(yè)毛利率走高】2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.3億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1581億元，同比增長14.9%，商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入同比提升46.6%至79.7億元。出租及管理毛利率則持續(xù)走高，同比提升1.9個(gè)百分點(diǎn)至72.6%。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤126.0億元，同比下降17.4%，歸母凈利率7.5%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)，變動(dòng)幅度與毛利率、凈利率基本相同。不過需要關(guān)注的是，由于2021年企業(yè)新增土儲(chǔ)權(quán)益比例較低，未來可能會(huì)侵蝕歸母凈利潤。

【三條紅線步入綠檔，積極回購增強(qiáng)信心】截止至2021年底，共持有現(xiàn)金552.3億元，現(xiàn)金短債比1.92，企業(yè)公布剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.07，依然能夠覆蓋短債。長短債比略有下降至2.13，凈負(fù)債率35.7%，與2020年底基本持平，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率69.95%，成功降至監(jiān)管的70%以下。三道紅線指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，升至綠檔。融資利率降至6.57%，企業(yè)今年一季度提前贖回了部分美元債及公司債，且公司管理層擬通過二級(jí)市場購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券，并準(zhǔn)備以自有資金回購公司股份，有利于提振市場信心。

【輕重并舉穩(wěn)步拓張，試點(diǎn)固收和扣點(diǎn)取高模式】2021年，新城控股新簽約32座吾悅廣場，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目16個(gè)，占比近半，新開業(yè)吾悅廣場30座（含4座托管在營項(xiàng)目），其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目8座。截止至年底，合計(jì)在135個(gè)城市布局了188座吾悅廣場，累計(jì)在營吾悅廣場已達(dá)到130座。2022年企業(yè)計(jì)劃再新開25座吾悅廣場，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖。截止至2021年底吾悅廣場平均出租率略有下滑至97.6%，但仍居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。租金收取方面，試點(diǎn)固定租金和聯(lián)營扣點(diǎn)兩者取高。2021年商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)86億元，順利完成全年85億元目標(biāo)，2022年目標(biāo)全年商業(yè)運(yùn)營收入再上一個(gè)臺(tái)階，達(dá)到105億元。

01

銷售

業(yè)績目標(biāo)完成約90%，回款率突破100%

銷售目標(biāo)未能達(dá)成，全年銷售回款率達(dá)102.1%。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.8億元，同比下降6.8%，未能完成全年2600億的業(yè)績目標(biāo)，目標(biāo)完成率約90%，仍高于規(guī)模房企平均的88%。不過面對(duì)行業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，企業(yè)積極促銷售抓回款，全年回款共2387億元，回款率達(dá)102.1%，處于行業(yè)前列。針對(duì)未來銷售，管理層在業(yè)績會(huì)回應(yīng)暫無明確目標(biāo)，但會(huì)更加注重“有回款的銷售，有利潤的銷售”。截止至2021年底，新城已獲取土地中2022年可售貨值超2800億，另外上半年的拿地也有可能形成當(dāng)年可售貨值，會(huì)動(dòng)態(tài)制定全年銷售計(jì)劃。

長三角銷售占比過半，二線及長三角三四線占比近8成。從企業(yè)披露的銷售城市能級(jí)分布來看，二線城市占比達(dá)到40%，長三角的三四線占比達(dá)到37%，兩者合計(jì)貢獻(xiàn)了近8成的銷售額。區(qū)域方面，長三角仍是企業(yè)的布局核心，其中大本營江蘇省銷售額797.4億，約占企業(yè)全年銷售額的三分之一，浙江省次之，銷售額達(dá)302.0億元。結(jié)合企業(yè)近年來的投資策略和新增土儲(chǔ)分布來看，短期內(nèi)企業(yè)銷售的分布格局變化不大，各能級(jí)城市及區(qū)域占比將維持當(dāng)前水平。

02

投資

以現(xiàn)金流安全為前提，持續(xù)補(bǔ)充長三角土儲(chǔ)

全年拿地銷售比0.33，下半年積極調(diào)整策略保障資金安全。根據(jù)企業(yè)年報(bào)，2021年全年新城控股共斬獲77幅土地，新增土儲(chǔ)總建面2157.7萬方，新增土儲(chǔ)總價(jià)767.1億元，拿地銷售比0.33，領(lǐng)先于百強(qiáng)房企平均拿地銷售比0.25。下半年以來企業(yè)靈活調(diào)整拿地策略，收儲(chǔ)力度收縮，全年拿地金額小于年初計(jì)劃，增厚安全墊。按總價(jià)算，企業(yè)2021年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為50.8%，較2020年下降15.3個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于企業(yè)在土地價(jià)格相對(duì)較高的一二線城市普遍采取合作開發(fā)策略。以總建面口徑計(jì)，企業(yè)2021年新增土儲(chǔ)平均樓板價(jià)約3555元/平方米，相較2021年9928元/平方米的銷售均價(jià)在35%左右，成本可控。針對(duì)2022年拿地計(jì)劃，管理層表示會(huì)在保障現(xiàn)金流安全的前提下，視市場情況、經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來做出決定，選好城市、機(jī)會(huì)和時(shí)間精準(zhǔn)投拓，保障公司的平穩(wěn)運(yùn)營。

三四線城市拿地占比回到6成，持續(xù)補(bǔ)充長三角土儲(chǔ)。根據(jù)企業(yè)披露明細(xì)，按照總價(jià)口徑，2021年新增土儲(chǔ)中一二線城市占比同比下降，三四線城市拿地占比回到59.9%，其中溫州、淮安、佛山、南通拿地比較突出。區(qū)域布局方面，新城持續(xù)堅(jiān)持“深耕長三角，聚焦其他城市群”的投資策略，新增土地中長三角區(qū)域占比繼續(xù)回升。

03

土儲(chǔ)

保障2-3年發(fā)展所需，中西部長三角各占4成

土儲(chǔ)略有減少，但仍能保障2-3年開發(fā)所需，中西部、長三角占比近8成。截止2021年底，新城控股共擁有1.38億平方米的總土儲(chǔ)建筑面積，相比期初略有下降，其中已售未結(jié)轉(zhuǎn)建面3422萬平方米。按照企業(yè)的規(guī)劃，目前的土儲(chǔ)總量足夠滿足企業(yè)2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。區(qū)域分布方面變動(dòng)不大，按照企業(yè)公布口徑，中西部建面占比略高達(dá)到39%，而長三角區(qū)域?yàn)?7%，環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比19%和5%。

04

營利

地產(chǎn)營收平穩(wěn)增長，商業(yè)毛利率走高

結(jié)轉(zhuǎn)順暢，營業(yè)收入穩(wěn)步增長。2021年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.3億元，同比增長15.6%，其中全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1581億元，相較去年同期增長14.9%。地產(chǎn)開發(fā)端的順利交付支撐企業(yè)營收的穩(wěn)步增長，結(jié)合企業(yè)的竣工計(jì)劃和合同負(fù)債來看，未來這部分營收可能會(huì)有所回調(diào)。商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)表現(xiàn)持續(xù)亮眼，收入同比提升46.6%至79.7億元。

商業(yè)管理毛利率持續(xù)走高。2021年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤344.0億元，與去年同期基本持平，整體毛利率20.4%，凈利率8.2%，較2020年有所下降，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤126.0億元，同比下降17.4%，歸母凈利率7.5%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)，變動(dòng)幅度與毛利率凈利率基本相同，不過需要關(guān)注的是，由于2021年企業(yè)新增土儲(chǔ)權(quán)益比例較低，未來可能會(huì)侵蝕歸母凈利潤。另外值得關(guān)注的是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率相較上年下降4.06個(gè)百分點(diǎn)至17.7%，而物業(yè)出租及管理毛利率則持續(xù)走高，同比再度提升1.9個(gè)百分點(diǎn)至72.6%。針對(duì)毛利率問題，管理層在業(yè)績會(huì)上表示目前行業(yè)毛利率趨于底部，未來有信心逐步修復(fù)，并且隨著吾悅廣場不斷的開業(yè)和成熟，毛利占比和毛利率會(huì)進(jìn)一步提高。

05

償債

三條紅線步入綠檔，積極回購增強(qiáng)信心

現(xiàn)金短債比1.92覆蓋無憂，長短債比2.13。截止至2021年底，新城控股共持有現(xiàn)金552.3億元，相較期初下降11.5%，其中其他貨幣資金及根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管辦法受監(jiān)管的其他預(yù)售房款合計(jì)167.0億元。企業(yè)現(xiàn)金短債比1.92，現(xiàn)金覆蓋短債無憂，另外企業(yè)公布剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.07，可以滿足監(jiān)管要求。長短債比略有下降至2.13，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

凈負(fù)債率維持穩(wěn)健，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)。截止至2021年底，新城控股凈負(fù)債率35.7%，與2020年底基本持平，處于行業(yè)較低水平，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率69.95%，成功降至監(jiān)管的70%以下。企業(yè)公布凈負(fù)債率為48.1%，同樣低于三道紅線監(jiān)管要求，公布剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率69.95%，三道紅線指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，升至綠檔。融資利率較2020年下降15個(gè)BP至6.57%。

另外，新城在今年一季度提前贖回了部分美元債及公司債；3月18日公告，公司管理層擬購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券。3月30日，發(fā)布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。一連串的措施有利于穩(wěn)定企業(yè)債券價(jià)格，提振市場信心。

06

商業(yè)

輕重并舉穩(wěn)步拓張，試點(diǎn)固收和扣點(diǎn)取高模式

輕重并舉發(fā)展，新簽吾悅廣場半數(shù)為輕資產(chǎn)。2021年，新城控股新簽約32座吾悅廣場，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目16個(gè)，占比近半。截止至年底，合計(jì)在135個(gè)城市布局了188座吾悅廣場，建立起了規(guī)?；娜珖虡I(yè)版圖。年內(nèi)新開業(yè)吾悅廣場30座（含4座托管在營項(xiàng)目），順利完成2020年制定的開業(yè)30座目標(biāo)，其中新開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目8座，累計(jì)在營吾悅廣場已達(dá)到130座。2022年企業(yè)計(jì)劃再新開25座吾悅廣場，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖。

2022年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)突破百億，兩者取高租金模式進(jìn)一步提升收入。疫情的反復(fù)對(duì)出租率有所影響，截止至2021年底吾悅廣場平均出租率略有下滑至97.6%，自2017年以來，吾悅廣場的平均出租率皆維持在97%以上，居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。收入方面，企業(yè)改變單一固租模式，試點(diǎn)提高租金，以固定租金和聯(lián)營扣點(diǎn)兩者取高，2021年商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)86億元，順利完成全年85億元目標(biāo)，2022年目標(biāo)全年商業(yè)運(yùn)營收入再上一個(gè)臺(tái)階，達(dá)到105億元。

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