未來賣不動(dòng)！這些小區(qū)千萬(wàn)別碰

大胡子說房微信號(hào)
2022-04-05 12:00:07

你去售樓處買新房的時(shí)候通常問什么？

產(chǎn)業(yè)？交通？生活配套？學(xué)校？醫(yī)療？

更仔細(xì)一點(diǎn)，可能會(huì)是：

車位比、容積率、綠化率、有沒有游泳池？

更專業(yè)一點(diǎn)，還可能是：

樓間距、得房率、戶型朝向、槽鋼層等等。

但，很多人可能不會(huì)主動(dòng)詢問一個(gè)細(xì)節(jié)，尤其這個(gè)細(xì)節(jié)非常重要，既影響你后期的居住舒適度，也影響你后期出手的速度。

是什么？

一個(gè)小區(qū)的大小。

先來問一下，大家知道社區(qū)大小的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是什么嗎？

如果你百度一下，百度會(huì)這么告訴你：

小型社區(qū)人口1000—5000人左右，用地規(guī)模20000—90000平方米；

中型社區(qū)人口7000—13000人左右，用地規(guī)模150000—300000平方米；

大型社區(qū)人口規(guī)模在3萬(wàn)人-5萬(wàn)人，用地規(guī)模大概在600000-1200000平方米。

規(guī)模再往上，就是超大社區(qū)了。

這種是書面概念，如果看新房怎么問銷售？

一句話：

這個(gè)項(xiàng)目一共有多少戶??？

銷售會(huì)告訴你戶數(shù)，但這還不是小區(qū)的最終人數(shù)。

如果我們以“棟”為單位換算呢？

按一戶3人，每棟33層，一棟兩單元，每單元兩梯4戶來計(jì)算。

那么一棟居住的人數(shù)大概是792人，以1000-5000人居住的小社區(qū)換算，那么7棟以下為小社區(qū)。

17棟以下算作中社區(qū)；棟數(shù)在17-63棟算作大社區(qū)，再往上就是超大社區(qū)了。

當(dāng)然，這樣的劃分多少有點(diǎn)粗糙，這里只是提供一個(gè)參考。

知道社區(qū)的劃分之后，大家可以思考一個(gè)問題，社區(qū)到底應(yīng)該如何選擇？

社區(qū)是越大越好，還是越小越好？

從居住舒適度和投資角度來說，怎樣的社區(qū)體量適合購(gòu)買？

先排個(gè)大雷，超大社區(qū)，不管自住還是投資都別碰！

為什么？

很簡(jiǎn)單的幾個(gè)理由：

1.人多，資源不夠分

因?yàn)槿颂嗔?！人均能享受的資源太少了。

盤太大，有地鐵，但一期和八期到地鐵的距離完全不一樣！

買房時(shí)標(biāo)榜我們地鐵口上蓋，結(jié)果發(fā)現(xiàn)確實(shí)地鐵上蓋，蓋的只有一期，從八期走到一期，20分鐘。

買房時(shí)，說有健身房，結(jié)果在二期，從八期走到二期，還沒走到運(yùn)動(dòng)量就已經(jīng)達(dá)標(biāo)。

難得健個(gè)身，推開門嗚嗚泱泱全是人，器材全靠搶，心比身體還累。

買房時(shí)，說好的菜市場(chǎng)就在小區(qū)門口，確實(shí)有，可建在一期，八期到一期寧愿喊個(gè)外賣跑腿。

一句話總結(jié)：說好的配套都有，但你可能用不上。

世界上最遙遠(yuǎn)的距離不是生與死，而是上班時(shí)間，我們都堵在小區(qū)里。

2.人雜，住得還不爽

講句不好聽的，林子大了，什么都有。

動(dòng)不動(dòng)幾萬(wàn)人的社區(qū)，有人自己住，有人租給別人住，這個(gè)月鄰居是張三，下個(gè)月鄰居就可能是李四。

鄰居間互相不認(rèn)識(shí)就算了，而且你永遠(yuǎn)猜不到你的上下樓住著什么樣的人。

買個(gè)房子難道不就是為了住得更舒服？

可超大社區(qū)完全做不到！

類似廣州的超級(jí)大盤祈福新村，居住人口超20萬(wàn)人，居住人群雜不說，甚至還發(fā)生過命案，這樣的居住體驗(yàn)，怎么能好？

好不容易買個(gè)房，就為了改善下居住環(huán)境，結(jié)果從一個(gè)糟糕的城中村搬進(jìn)了另一個(gè)巨大的“貧民窟”。

3.人多，物業(yè)根本管不過來

超大的社區(qū)和超多的人口，對(duì)物業(yè)的管理和治理要求非常高。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，保潔和安防人員的配備數(shù)量都涉及到管理成本，一旦人員配備不充足，小區(qū)環(huán)境和安全性就會(huì)大打折扣。

一個(gè)大型社區(qū)，內(nèi)部環(huán)境再美，都會(huì)有無法兼顧的管理問題。

園林綠化修繕，外立面粉刷等硬件方面都好操作，但是內(nèi)部人員雜亂導(dǎo)致的亂丟垃圾等道德問題的管理，才是最難的。

更怕的就是一些突發(fā)狀況，疫情期間，人口聚集帶來的風(fēng)險(xiǎn)就像吹氣球，人越多氣球越大，破裂的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

在全球疫情的當(dāng)下，大社區(qū)防疫狀況會(huì)更加嚴(yán)峻，就像此刻的天通苑，正在封閉管理中。

一個(gè)連剛需都覺得居住不舒適的房子，何談投資價(jià)值？

所以，一個(gè)超大社區(qū)絕對(duì)是不適合投資的。

除了接盤的人并不買單之外，站在投資邏輯上，超大社區(qū)的硬傷是：

同期放盤量太多，業(yè)主根本沒有話語(yǔ)權(quán)，房子根本賣不上價(jià)。

事實(shí)勝于雄辯，我們可以看一下超大社區(qū)的漲幅和周邊普通小區(qū)的漲幅對(duì)比。

以北京的天通苑為例，目前均價(jià)4萬(wàn)，而其所在的昌平區(qū)二手房均價(jià)已經(jīng)過4.5萬(wàn)，旁邊的合木山莊均價(jià)5.7萬(wàn)、九臺(tái)莊園均價(jià)5.3萬(wàn)。

再以深圳的小區(qū)，桃源居為例，這個(gè)居住人口5萬(wàn)多人的大社區(qū)樓盤，目前的參考均價(jià)為5萬(wàn)/平米，距離不遠(yuǎn)的領(lǐng)尚花園參考均價(jià)6.1萬(wàn)/平米，鳳凰雅居參考均價(jià)6.5萬(wàn)/平米，整個(gè)西鄉(xiāng)片區(qū)均價(jià)為6.2萬(wàn)。

大社區(qū)二手市場(chǎng)最大的弱勢(shì)就在于基數(shù)太大，同期放量太多，買家可選擇性較大，議價(jià)空間自然就更高。

一個(gè)超大社區(qū)，很有可能出現(xiàn)成百上千套房同時(shí)掛牌出售，在供過于求的買方市場(chǎng)下，先別說抱團(tuán)抬價(jià)了，肯定會(huì)有少數(shù)降價(jià)急賣的。

一來二去，更多人為了出手而降價(jià)，整個(gè)樓盤的二手均價(jià)自然就下去了。

外面干不過，內(nèi)部使勁卷，房子和人都一樣！

怎樣的社區(qū)最適中？

前面說了，超大社區(qū)人員雜亂、物業(yè)管理困難，居住體驗(yàn)感較低。

從投資角度來看，因?yàn)槎止?yīng)端的“內(nèi)卷”，導(dǎo)致后期潛力不大。

其實(shí)我們?cè)谫?gòu)房時(shí)，建議的是，其他條件都差不多的情況下，可以選擇體量相對(duì)適中的社區(qū)。

折中，懂？

對(duì)于體量太小的，甚至獨(dú)棟、兩棟的剛需盤，幾乎沒有空間容納社區(qū)配套，園林景觀甚至基礎(chǔ)綠化都達(dá)不到，自住的舒適度也無法滿足，后期出手時(shí)也難找到買家。

當(dāng)然，如果你買的獨(dú)棟是城市中心的豪宅又是另一種價(jià)值邏輯。

畢竟越精品的東西，越少，越貴！