如今，樓市很明顯在搶著放松！

最近又有城市出臺調(diào)控寬松政策了。

衢州，全國第一個取消限購、限售的城市，再往前秦皇島也取消了限購。

今年開始，一大批城市就在寬松救市，松綁程度越來越大。

從上調(diào)公積金貸款額度，到降首付，降利率，再到最近的松綁限購、限售。

我相信大家都看膩了，看麻了，我就不展開說了。

直接說結(jié)果吧，明明都“救”到這個程度了，市場卻沒有明顯回暖。

到底是怎么回事？

市場怎么救“救”不動？！

以前是搶購，現(xiàn)在是搶救。

今年央行公布了2月份各項(xiàng)金融數(shù)據(jù)，其中“居民中長期人民幣貸款”，出現(xiàn)了自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次“負(fù)增長”。

明明很多城市都降首付了，放款時間越來越快，怎么大家買房情緒還這么低？

按理說，政策底一來，不少人就會搬著小板凳去搶購了。

怎么回事？

有3點(diǎn)直接原因。

第一個，開發(fā)商降價，要錢不要貨。

市場都是買漲不買跌，這個時候房價下跌，越跌越不敢買了。

第二個，一二手房倒掛效應(yīng)減弱，不再是買到就賺到。

去年開始，全國核心城市基本都在降價，尤其是二手房降價幅度比新房更大，一二手房的倒掛差在縮小，自然也無法創(chuàng)造市場的情緒嗨點(diǎn)，賺錢的效應(yīng)都沒了，老百姓(603883)哪來買房熱情。

第三點(diǎn)，土拍火熱傳導(dǎo)到市場端的鏈條斷了。

過去只要土拍火，市場就會火，地價推動房價上漲，土拍刺激樓市預(yù)期，過去都是這么玩的。

現(xiàn)在呢，開發(fā)商都不敢拿地。

雖然現(xiàn)在管理層明確，開發(fā)商合理融資需求要滿足。但在當(dāng)前這個信心比黃金還金貴的時候，金融機(jī)構(gòu)都開始悲觀，開發(fā)商也就更謹(jǐn)慎拿地了。

開發(fā)商躺平不拿地，開發(fā)增速下降，可銷售面積縮減，土拍蔫了，對市場情緒傳導(dǎo)更加不到位。

說來說去，就是一個循環(huán)。

但是，這些還只是表面原因。

救市能不能救起來，更深層次的原因是拯救購買力。

當(dāng)下大環(huán)境，多數(shù)人不再關(guān)心房價過幾年能漲到多少，心思全堆在今年能安否全活下來。

到底是什么造成大家思維有如此轉(zhuǎn)換？

一部分原因歸結(jié)于疫情。

本來2月下旬廣州已經(jīng)開啟了樓市回暖跡象，結(jié)果還沒全面復(fù)蘇，香港疫情爆發(fā)硬生生把火苗掐滅。

上海一樣，說好的3月小陽春，結(jié)果還沒來得及起來，就扼殺在搖籃里了。

僅存幾個還沒受到疫情影響加上樓市超寬松的城市，比如鄭州和蘇州，有回暖的態(tài)勢。

疫情當(dāng)前，大家的心思是抗疫，除非剛得不能剛的剛需，要結(jié)婚要上學(xué)非得頂著疫情買房，其他人都是等一等。

何況跟隨以前一起殺到的，是失業(yè)和降薪。

最近大家都被失業(yè)消息包圍吧，京東、阿里、有贊等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)紛紛裁員，都沒收入了，怎么買房？

其次，不裁員的也多數(shù)傳出降薪消息，最近已經(jīng)確認(rèn)部分城市的公務(wù)員和教師都要降薪。

降薪意味著什么？那就是直接削弱了購買力。

降薪了，月供還款能力變差，壓力就會隨之加大，在買房的時候就無法只關(guān)注漲幅這種未來無法準(zhǔn)確預(yù)測的事情身上，而是控制風(fēng)險，保障安全。

說白了，以前是踮起腳尖買房，現(xiàn)在還是盡可能在預(yù)算范圍內(nèi)買房，或者再觀望觀望。

到這也就很明顯了，現(xiàn)在市場救不活的根本原因，不是疫情。

更深層的原因是購買力跟不上了，通俗點(diǎn)理解，大家沒錢了。

比起買錯房，今年讓大家更害怕的是：窮。

大家沒錢的根本原因，主要是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及國際形勢的變化。

以前經(jīng)濟(jì)高速增長，收入也可以保證一直增長，年輕人跳槽，薪資都是越跳越高。

工資每年穩(wěn)步增長，前途一片光明，大家自然敢上杠桿買房。

結(jié)果今年恍然大悟，跳槽不是越跳越高，工資也不是穩(wěn)步每年增長的。

一旦經(jīng)濟(jì)面臨困境，企業(yè)開始優(yōu)化人員，降薪開始出現(xiàn)，大家的錢包被打癟了，信心也一下子就被打沒了。

這也就是明明政策底已經(jīng)到了，但市場端還不為所動的核心原因。

直接曬央行最新公布的《2022年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》。

一季度居民收入信心指數(shù)，14.5%的居民認(rèn)為收入 “增加”，71.5%的居民認(rèn)為收入“基本不變”，14.1%的居民認(rèn)為收入“減少”。

概括一下，就是85.6%的居民認(rèn)為收入不會增加。

在疫情前，收入感和收入信心都在55%左右，而現(xiàn)在明顯回落到50%。

另外報(bào)告中還顯示，一季度就業(yè)感受指數(shù)為42.4%。超三分之一的人認(rèn)為，目前就業(yè)形勢嚴(yán)峻，只有14.1%的人認(rèn)為形勢好。

收入不增長，又還哪來的實(shí)力買房呢？

所以當(dāng)前的重點(diǎn)，不是簡單松綁政策就能救市的，根本是要穩(wěn)住購買力。

只要購買力回歸，樓市才能回暖，也才能“救活”。

何況，樓市的調(diào)控政策松綁，也根本沒有切中“嗨點(diǎn)”。

前段時間，哈爾濱取消限售，成為首個取消限售的省會城市，看似力度很大，但實(shí)際就是假放松。

因?yàn)楦緵]有松綁到點(diǎn)上，限售對于剛需來說，影響根本不大。

自住的也不會買了就打算賣，對于投資客而言，他們首要考慮的不是限售問題，而是城市有沒有價值的問題，有價值的城市等3年又如何，沒價值的，取消限售只是加緊讓他們拋售而已。

像哈爾濱，一個連限購都沒有的城市，這次取消限售能有多大的作用呢？

無非是稍微提振一下信心罷了，聊勝于無。

更多的例子我就不舉了。

說來說去，今年既要增加收入，還要增強(qiáng)信心。

每次危機(jī)來臨，愿意存錢的人越來越多，愿意消費(fèi)的人和愿意投資的人，越來越少。

現(xiàn)在就是這么個情況，當(dāng)務(wù)之急要想提振信心，終究還是要穩(wěn)就業(yè)，增加中產(chǎn)人群的收入。

有錢了，大家自然也就愿意消費(fèi)，愿意買房。

所以救市的核心，還是要回歸增加收入。

關(guān)于這一點(diǎn)，不是我的強(qiáng)項(xiàng)，我就不深入去探討如何增加收入了。

但有一點(diǎn)，就是一個城市房價能否持續(xù)增長，背后一定是看這個城市的購房者收入能否持續(xù)增長。

所以越是這個時候，我越建議大家思考政策底之下，這個城市的買房需求能不能回歸。

而買房需求能否回歸背后是收入增長，收入增長背后就是產(chǎn)業(yè)實(shí)力。

到這，你也就懂了，要買房也要到有工作機(jī)會的城市，到有產(chǎn)業(yè)支撐的城市去。

最后，按照慣例，給大家一些建議：

1、今年確實(shí)是買房好時機(jī)，但一定別拼命加杠桿，失業(yè)和降薪永遠(yuǎn)不知道哪個先到。

2、買房也一定要留好至少3年現(xiàn)金流，留好應(yīng)急現(xiàn)金，別讓生活質(zhì)量突然失速。

3、要真失業(yè)了，擺在心態(tài)，降低預(yù)期盡早再就業(yè)，認(rèn)清楚工資收入不可能不間斷持續(xù)上漲。

4、今年做房產(chǎn)投資，更簡單更清晰，哪里新市民多，哪里收入高，就去哪里買，今年利好很大，有錢也不怕風(fēng)險的可以下手。

5、把買房賺錢這事的預(yù)期拉低一點(diǎn)，別老想著大漲，也別想著買了馬上賣掉賺一筆，沒個3-5年的耐心等待，那就干脆別買了。

6、如果你現(xiàn)在又沒錢，又沒膽，那今年還是安全為主，防范風(fēng)險比賺錢更重要，有時候窮真的更可怕。

2022年，就是一場機(jī)會和風(fēng)險并存的年份。

進(jìn)場or不進(jìn)場，落到每個人身上都是一道艱難的選擇題。

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