袁國寶

互聯(lián)網(wǎng)趨勢觀察家、知名財(cái)經(jīng)作家、新盟創(chuàng)始人、資深媒體人、新媒體營銷和品牌傳播專家。

寶哥說

行業(yè)暴雷，地產(chǎn)企業(yè)只能聽天由命？

本文概述：受到疫情、政策等多方面影響，多家房企存在“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)。尋求專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問、債務(wù)機(jī)構(gòu)幫忙“排雷”成了地產(chǎn)圈的“平常事”。不過，財(cái)務(wù)顧問、債務(wù)機(jī)構(gòu)雖然能在一定程度上幫助房企“排雷”，但房企要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)健康和高質(zhì)量發(fā)展，終究還是要靠自己。

1、行業(yè)暴雷，地產(chǎn)企業(yè)只能聽天由命？

2、引入“排雷專家”，房企能“軟著陸”嗎？

3、靠人不如靠己，可自己能靠得住嗎？

2021年地產(chǎn)圈迎來了大震蕩，恒大曝出欠債近2萬億，華夏幸福(600340)欠債超2000億，綠地集團(tuán)出現(xiàn)商票逾期，佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品債務(wù)暴雷，無數(shù)房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)行門店倒閉，行業(yè)略顯蕭條。

相比之下，世茂集團(tuán)就比較“幸運(yùn)”了，雖然此前傳言要和陸家嘴(600663)信托談延期，可能會(huì)有暴雷風(fēng)險(xiǎn)，不過據(jù)近期公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》，世茂已經(jīng)取得境外銀團(tuán)貸款中部分分期付款的延期申請(qǐng)。也就是說，世茂暫時(shí)“安全”了。

從股價(jià)看，世茂也確實(shí)比上面幾家要好一點(diǎn)，截至2月11日收盤，恒大報(bào)收1.800港元，華夏幸福報(bào)收3.37元，綠地控股(600606)報(bào)收4.61元，佳兆業(yè)比較慘，報(bào)收0.890港元，而世茂集團(tuán)則報(bào)收6.700港元。

面對(duì)同樣的政策和環(huán)境，為什么世茂集團(tuán)卻沒有暴雷？

行業(yè)暴雷

地產(chǎn)企業(yè)只能聽天由命？

從當(dāng)前的情況來看，房企暴雷大多數(shù)都是因?yàn)閭鶆?wù)問題，房企在這個(gè)領(lǐng)域可謂是“門外漢”，處理不來也是情理之中，畢竟他們的專業(yè)在于圈地建房。

那房企面對(duì)債務(wù)問題就只能束手無策嗎？當(dāng)然不是。

其實(shí)世茂能夠在行業(yè)紛紛暴雷的情況下，成功實(shí)現(xiàn)貸款延期，其中一個(gè)原因在于世茂集團(tuán)找了專業(yè)的人來做專業(yè)的事。

1月26日，世茂擬聘請(qǐng)德勤擔(dān)任獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問，協(xié)助處理銀行銀團(tuán)貸款等相關(guān)事宜。

世茂方面表示，“公司非常注重債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，一直積極誠懇并及時(shí)主動(dòng)地與各方進(jìn)行溝通對(duì)接。最近公司在和境外銀行就今年融資安排的不同方案進(jìn)行溝通，聘任專業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)助是雙方溝通同意的，這是一個(gè)正常的程序?！?/p>

面對(duì)當(dāng)前不明朗的局勢，聘請(qǐng)了專家的世茂把資金回籠當(dāng)作首要目標(biāo)，其最近也曝光了30多個(gè)即將出售的資產(chǎn)項(xiàng)目，其中包含深坑酒店、上?？等R德和世茂廣場等公司核心資產(chǎn)，總資產(chǎn)接近800億元。

顯然世茂的做法是明智之舉。出售部分資產(chǎn)降低貶值風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能收回資金，把錢花在“刀刃”上。

世茂的做法顯然比部分爆發(fā)了危機(jī)才開始行動(dòng)企業(yè)更高明，未雨綢繆才是應(yīng)對(duì)問題的好辦法，一味地“等、靠、要”只會(huì)錯(cuò)過最佳解決問題的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致問題越滾越大。

其實(shí)世茂聘請(qǐng)財(cái)務(wù)、債務(wù)專家在地產(chǎn)圈并不是什么新鮮事。此前，禹洲集團(tuán)和摩根大通以及海通國際等財(cái)務(wù)顧問交談，就其美元債的潛在交換要約進(jìn)行相關(guān)討論。

不同的是，很多企業(yè)是出了事才尋求專家的幫助，恒大就是如此。暴雷初期，恒大聘請(qǐng)了華利安和鐘港資本作為聯(lián)席財(cái)務(wù)顧問以緩解流動(dòng)性問題。1月21日，恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)建議增加聘請(qǐng)中國國際金融股份有限公司、中銀國際亞洲有限公司為財(cái)務(wù)顧問，聘請(qǐng)中倫律師事務(wù)所有限法律責(zé)任合伙作為法律顧問。

引入“排雷專家”

房企能“軟著陸”嗎？

引入像華利安、鐘港資本這些財(cái)務(wù)顧問公司，真的能幫助房企實(shí)現(xiàn)“軟著陸”嗎？

來看看華利安的“履歷”即可知道，為什么這么多地產(chǎn)公司選擇它。

華利安是一家國際投資銀行，主要為客戶提供戰(zhàn)略建議和資源，以幫助客戶實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)。其在融資并購、財(cái)務(wù)重組、估值等方面都具有優(yōu)勢，很多公司在遇到債務(wù)違約、財(cái)務(wù)欺詐等問題的時(shí)候都會(huì)找到華利安。

Refinitiv的數(shù)據(jù)顯示，華利安過去連續(xù)6年蟬聯(lián)全美并購顧問第一名，連續(xù)7年蟬聯(lián)房地產(chǎn)顧問投資銀行第一名。2020年，華利安在全美并購咨詢投行中排第一位。

其在不良債務(wù)和破產(chǎn)重整業(yè)務(wù)上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，從1988年成立至今，華利安為1400多筆 重組業(yè)務(wù)提供咨詢，債務(wù)總額度超3萬億美元。2000年至2020年20年間15次較大的破產(chǎn)案中，華利安擔(dān)任了12次顧問，其中不乏雷曼兄弟、通用汽車這樣的知名公司。

華利安在國內(nèi)的名氣雖然不及國際上，但隨著前幾年華利安幫助佳兆業(yè)走出困境，其在國內(nèi)地產(chǎn)圈也慢慢有了聲量。

2014年，佳兆業(yè)上千套房源被相關(guān)部門鎖定，2015年，佳兆業(yè)高管出走，債務(wù)違約。華利安作為其財(cái)務(wù)顧問，幫助佳兆業(yè)制定國內(nèi)外的債務(wù)重組方案，為其爭取時(shí)間，最終佳兆業(yè)也轉(zhuǎn)危為安。

佳兆業(yè)曾經(jīng)面臨的問題，如今多家地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷著。

而華利安不僅擅長解決地產(chǎn)界的債務(wù)問題，其業(yè)務(wù)涉及的范圍非常廣，像瑞星咖啡的財(cái)務(wù)重組、58同城的私有化、科興生物的融資等多個(gè)案例中都有華利安的身影。經(jīng)驗(yàn)豐富的華利安不僅能夠幫助企業(yè)解決債務(wù)問題，還有各方資源。

鐘港資本雖然規(guī)模不如華利安，但在國內(nèi)卻是“香餑餑”。中國奧園、花樣年、陽光城(000671)、藍(lán)光發(fā)展(600466)等多個(gè)企業(yè)都聘請(qǐng)了鐘港資本做財(cái)務(wù)顧問；鐘港資本此前還是大發(fā)、鴻坤、正商、融信等房企發(fā)行境外債券的聯(lián)席賬簿管理人和聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人或及聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人。

顯然，房企聘請(qǐng)專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問不僅可以梳理債務(wù)問題，還可以盡可能地保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)不被查封、抵債，也可以幫助企業(yè)追回債務(wù)，在必要的時(shí)候，這些財(cái)務(wù)顧問還會(huì)動(dòng)用自己的資源，幫助引入資本進(jìn)行債務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)房企的“軟著陸”。

靠人不如靠己

可自己能靠得住嗎？

不過財(cái)務(wù)顧問、債務(wù)專家只能幫助房企解決當(dāng)前的債務(wù)問題，理論上來說，未來房企要怎么走，還是要靠自己。

但房企自己是不是真的靠得住呢？

例如前面講到的佳兆業(yè)，2014年因?yàn)榉墙?jīng)濟(jì)類的風(fēng)險(xiǎn)被鎖定樓盤，最后種種原因綜合導(dǎo)致了債務(wù)違約。后來華利安進(jìn)場，把融創(chuàng)帶進(jìn)來“托底”，啟動(dòng)債務(wù)重組計(jì)劃，穩(wěn)住應(yīng)商和業(yè)主，這才幫助佳兆業(yè)相對(duì)“平穩(wěn)”度過危機(jī)。

照理來說，經(jīng)歷過一次這樣的事情，佳兆業(yè)在面對(duì)這次行業(yè)性的“地震”應(yīng)該更有經(jīng)驗(yàn)，也更有底氣。

但實(shí)際上，佳兆業(yè)似乎并沒有吸取教訓(xùn)，在2021年底再次引爆債務(wù)危機(jī)，雖然佳兆業(yè)很快就開始出售資產(chǎn)自救，可12月還是有優(yōu)先票據(jù)違約了，根據(jù)佳兆業(yè)的公告，當(dāng)時(shí)未償還金額約為117.8億美元?，F(xiàn)如今佳兆業(yè)旗下的多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目也因?yàn)橘Y金等問題導(dǎo)致停工、欠薪。

資本的“嗜血性”決定了大型房企會(huì)不斷融資、貸款擴(kuò)大規(guī)模，而這個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)常會(huì)被忽視。像佳兆業(yè)、恒大這樣的大型房地產(chǎn)企業(yè)，或許應(yīng)該把“企業(yè)定期體檢”提上日程，保障業(yè)主和投資人的利益，就是保障房企的自身利益。

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