觀點網(wǎng)在房地產(chǎn)政策不斷修正、行業(yè)浪潮不斷翻涌的當(dāng)下，房企們將回血與重構(gòu)擺上臺面，市場活力還待釋放。

在這樣的環(huán)境下，4月18日晚間，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司公布了年度成績單。

觀點新媒體閱讀公告得知，2021年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。

對此，保利發(fā)展表示，該下降主要受地產(chǎn)項目利潤率下降影響。

有關(guān)毛利率，2021年保利發(fā)展毛利率為26.80%，同比下降5.79個百分點，與行業(yè)利潤率下行趨勢一致，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.13%，較上一年減少6.35個百分點；未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)或仍將承壓；凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。

此外值得注意的是，于報告期內(nèi)，保利發(fā)展發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元，公司有息負(fù)債規(guī)模為3382億元；截至報告期末，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比指標(biāo)依舊符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)績表現(xiàn)

年報中，保利發(fā)展表明2022年計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，計劃新開工面積4010萬平方米，計劃竣工面積4231萬平方米。

而于過去的2021年，保利發(fā)展則實現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。全年拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%；拓展樓面地價為6821元/平方米，同比下降8%。

以主營業(yè)務(wù)地區(qū)來看，華南片區(qū)、中部片區(qū)、華北片區(qū)、西部片區(qū)、東北片區(qū)及海外片區(qū)整體毛利率均有下降，也就是說，除了華東片區(qū)微增0.93個百分點外，剩下占保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入總額或營業(yè)利潤總額10%以上的地區(qū)毛利率均呈下滑趨勢。

從成本分析來看，2021年保利發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)土地成本占總成本比例為40.13%，較上年同期變動比例為28.59%；開發(fā)建設(shè)及其他成本占總成本比例為51%，較上年同期變動比例為24.33%，而成本上升的主要原因還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本及產(chǎn)業(yè)成本的增加而致。

“區(qū)域方面將繼續(xù)聚焦于中心城市及重點城市群?！北＠l(fā)展曾于2019年業(yè)績會上表示，如今，貫穿中心城市及城市群的目標(biāo)則得到了具像化的體現(xiàn)。

于商業(yè)方面，保利商業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，截至2021年末，開業(yè)購物中心35個，在營及籌建項目多分布于核心城市，例如廣州、上海、武漢等；開業(yè)面積247.5萬平方米。

保利酒管截至報告期末已開業(yè)酒店、會議中心20個，客房數(shù)近5000間。

租賃租房市場布局方面，2021年保利發(fā)展在營長租公寓項目共計43個，主要分布于上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

截至報告期末，保利物業(yè)在管面積4.65億平方米，合同面積6.56億平方米，合同管理項目2428個；全年實現(xiàn)營業(yè)收入107.8億元，同比增長34.2%。

于年報中，保利發(fā)展也坦言了對“核心城市”的偏愛，聚焦于核心城市及城市群，深耕國家重點發(fā)展區(qū)域，以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)，堅持“核心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略，重點補(bǔ)倉銷售貢獻(xiàn)高的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

據(jù)悉，2021年保利發(fā)展新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計為54%，較去年提升7個百分點。

債務(wù)結(jié)構(gòu)

負(fù)債方面，報告期內(nèi)，保利發(fā)展成功發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元，其有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，而一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為80.77億元，長期借款135.83億元，應(yīng)付債券321.02億元。

經(jīng)觀點新媒體計算，以上三項占有息負(fù)債總額比例分別為2.38%、4.02%、9.49%，對比截至2021年9月30日的占比來看，目前保利發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理穩(wěn)定。

此外，保利發(fā)展2021年度綜合融資成本約4.46%，較2020年末下降31個基點。在觀點指數(shù)近期所發(fā)布的上市房企融資能力報告中，保利發(fā)展成為擁有“逆流而上”融資能力的房企之一，而優(yōu)勢就在于融資渠道暢通，形成滾動的現(xiàn)金流，從2021年5月份開始逆周期擴(kuò)張。

有關(guān)現(xiàn)金流方面，2021年保利發(fā)展實現(xiàn)回籠金額5020億元，回籠率為93.8%。據(jù)了解，目前已連續(xù)4年保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正。

另從2021年保利發(fā)展融資成本4.46%來看，自2018年起，綜合融資成本持續(xù)維持在5%以下，在觀點指數(shù)樣本池中居于前15%。

由數(shù)據(jù)可見，隨著市場回歸合理性居住需求，保利發(fā)展更需要把握當(dāng)下的確定性。而作為綠檔企業(yè)，保利發(fā)展也在年報中表示，將繼續(xù)拓展融資渠道，搶抓低成本資源，以保持企業(yè)的靈活性與精細(xì)度，實現(xiàn)集群共進(jìn)。

標(biāo)簽：