紅周刊 記者 | 蘇華 秦佳麗

員工先出資“購(gòu)房”、后續(xù)開(kāi)發(fā)商再配合其辦理更名轉(zhuǎn)手給客戶，若這些房子沒(méi)有銷售出去則會(huì)拿到富力地產(chǎn)的退款——近日，富力地產(chǎn)北京公司前員工向《紅周刊》透露了富力地產(chǎn)旗下香河地區(qū)樓盤曾有這樣的操作模式，同時(shí)指出富力地產(chǎn)沒(méi)有履行未賣出可退款的承諾。

腳踩“三道紅線”、去年首虧87.39億元的富力地產(chǎn)，正遭遇員工索要內(nèi)購(gòu)房退款的風(fēng)波。《紅周刊》獲悉，富力地產(chǎn)前員工爆料稱，本應(yīng)在3月就該退的款項(xiàng)，富力至今未退。

該退款來(lái)自富力地產(chǎn)之前的一種銷售策略，即富力地產(chǎn)將房子銷售給員工，再由員工自行出售，若在一定期限內(nèi)沒(méi)有銷售出去，則富力將員工所付款項(xiàng)予以退回。

有業(yè)內(nèi)人士就此向《紅周刊》表示，迫于償債壓力，房企大多會(huì)選擇這種“以價(jià)換量”的簡(jiǎn)單粗暴的方式。

富力北京前員工曝光：

拿不到“內(nèi)購(gòu)”退款 總金額在千萬(wàn)級(jí)

即便是房企內(nèi)部人士，也奔波于“退款”維權(quán)之間。2019年，富力地產(chǎn)北京公司前員工衛(wèi)斌（化名）一擲45萬(wàn)元，獲得香河富力新城一套住宅的“更名權(quán)”。按照預(yù)期，如果在3年內(nèi)找到“下家”，公司將配合他以一手房的名義過(guò)戶出去，屆時(shí)他有望賺得一筆差價(jià)；如果對(duì)應(yīng)期限內(nèi)沒(méi)有找到客戶，公司也給予可免違約金退款。

看似“不賠本”的買賣，在衛(wèi)斌及其一批同事身上落了空?！敖鼛啄臧ㄏ愫釉趦?nèi)的北三縣房?jī)r(jià)幾乎腰斬，員工們就都拿著沒(méi)動(dòng)，去年7月已經(jīng)陸續(xù)提交退款申請(qǐng)，到今年3月已滿3年，但公司至今并沒(méi)有退款?！毙l(wèi)斌向《紅周刊》記者表示。

衛(wèi)斌介紹，富力地產(chǎn)北京公司大概有幾十名員工出資，按照每人支付四五十萬(wàn)元的價(jià)款估算，涉及的總金額至少一兩千萬(wàn)元。

據(jù)了解，涉事樓盤香河富力新城，為富力地產(chǎn)北京公司旗下重量級(jí)項(xiàng)目，總占地面積3700畝，主打環(huán)京宜居住宅，自2012年起歷經(jīng)十年投資開(kāi)發(fā)，新近銷售的H13區(qū)項(xiàng)目已于2019年開(kāi)盤，目前對(duì)外公示價(jià)格約7500元/平方米。

衛(wèi)斌談到，3年前，其出資時(shí)該樓盤的市價(jià)尚在1.13萬(wàn)元/平方米左右，一套住宅總價(jià)按面積區(qū)分約在90至100萬(wàn)元之間。彼時(shí)公司組織內(nèi)部“團(tuán)購(gòu)”，員工可按照總房款50%的對(duì)價(jià)占據(jù)住一套房屋的更名權(quán)?！鞍凑障愫拥南拶?gòu)政策，必須持有本地社?；?年納稅記錄，我們當(dāng)時(shí)沒(méi)有購(gòu)房資格，所以房子沒(méi)有做相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記或者網(wǎng)簽備案，相當(dāng)于買了個(gè)權(quán)利?！毙l(wèi)斌表示，“當(dāng)時(shí)我們和公司簽署了補(bǔ)充協(xié)議，如果3年內(nèi)沒(méi)有行使更名權(quán)，公司會(huì)給予退款?！?/p>

富力地產(chǎn)旗下開(kāi)展員工“內(nèi)購(gòu)”的或許不止北京公司一家。據(jù)衛(wèi)斌透露，此前集團(tuán)天津公司某別墅項(xiàng)目也開(kāi)展過(guò)類似營(yíng)銷，不過(guò)持續(xù)3個(gè)月左右便已結(jié)束。

事實(shí)上，如此費(fèi)盡周折的銷售策略，與富力地產(chǎn)迫切回款的需求不無(wú)關(guān)系。衛(wèi)斌表示，盡管房企爆雷集中于2020年之后，但此前資金鏈已然吃緊，“2019年我們?yōu)槭裁磿?huì)有這種內(nèi)購(gòu)活動(dòng)？公司需要完成集團(tuán)下達(dá)的任務(wù)，我們承擔(dān)的考核指標(biāo)也比較重，諸如年終獎(jiǎng)金的發(fā)放、職業(yè)經(jīng)理人考核都受公司年度業(yè)績(jī)完成情況影響?！?/p>

關(guān)于上述內(nèi)部員工的“退款”訴求，《紅周刊》曾多次致電富力地產(chǎn)方面尋求印證，截至發(fā)稿日暫未收到答復(fù)。

“開(kāi)發(fā)商房子賣不掉，讓員工自己買，后續(xù)可以辦理更名，這種銷售方式雖然隱蔽，但在業(yè)內(nèi)并不罕見(jiàn)，一方面可以為開(kāi)發(fā)商回款創(chuàng)造便利；另一方面讓員工有機(jī)會(huì)賺錢。從表面上看沒(méi)有違反相關(guān)法律法規(guī)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《紅周刊》，引發(fā)投訴的焦點(diǎn)在于后續(xù)公司層面沒(méi)有及時(shí)退款。

事實(shí)上，除卻香河富力新城樓盤卷入員工“內(nèi)購(gòu)?fù)丝睢憋L(fēng)波，富力旗下其他項(xiàng)目亦面臨市場(chǎng)客戶密集投訴?！都t周刊》查詢領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)現(xiàn)，僅今年4月份，因退款退房遭拒、項(xiàng)目停工、逾期交付等問(wèn)題，富力地產(chǎn)遭遇相關(guān)投訴已逾上百條，公司流動(dòng)性壓力可見(jiàn)一斑。

“利潤(rùn)換現(xiàn)金流”致毛利率創(chuàng)新低

超低價(jià)銷售曾遭地方住建局通報(bào)批評(píng)

購(gòu)房人“退房退款”艱難的背后，是富力地產(chǎn)對(duì)銷售回款的重視。富力地產(chǎn)在近期業(yè)績(jī)公告中表示，“致力于在短期內(nèi)維持流動(dòng)資金而非著眼于盈利能力”。

據(jù)富力地產(chǎn)近期發(fā)布的未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)公告，2021年公司錄得上市17年以來(lái)業(yè)績(jī)首虧，凈虧損87.39億元。與此同時(shí)，富力地產(chǎn)一改以往高毛利率水平，其銷售毛利率由2020年的23.74%降至2021年的6.5%，創(chuàng)近20年新低。富力地產(chǎn)將錄得凈虧損的原因歸結(jié)為入賬均價(jià)售價(jià)較低、存貨估值的一次性撇減，毛利率下跌及較高的營(yíng)運(yùn)開(kāi)支；毛利率減少則是“由于對(duì)平均售價(jià)作出調(diào)整以加快銷售的步伐”。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，從銷售業(yè)績(jī)上看，2021年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額1201億元，銷售總建筑面積941萬(wàn)平方米，同比降幅分別為19.7%、23%。與此同時(shí)，公司交付進(jìn)度亦不理想，2021年，公司交付的銷售物業(yè)由2020年的916.7萬(wàn)平方米減少約9%至830.7萬(wàn)平方米。

在銷售額下降的背后，富力地產(chǎn)對(duì)銷售均價(jià)進(jìn)行了下調(diào)，2021年其平均售價(jià)約12800元/平方米，同比下降4.48%。而這種價(jià)格壓縮在2022年進(jìn)一步加劇，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年前3個(gè)月，富力地產(chǎn)銷售均價(jià)為11251元/平方米，較去年同期13231元/平方米下降14.85%。

《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，即便是昔日熱門的“網(wǎng)紅盤”項(xiàng)目，后續(xù)也未能擺脫折價(jià)銷售命運(yùn)。譬如，位于廣州的舊改項(xiàng)目富頤華庭、海南的商住型項(xiàng)目富力華府均在2021年1月份登上當(dāng)?shù)卦露取颁N冠”，而據(jù)房天下等中介平臺(tái)數(shù)據(jù)，今年4月，富頤華庭的公示均價(jià)已由去年同期的5.5萬(wàn)元/平方米下降9%至目前5萬(wàn)元/平方米；富力華府寫字樓公示均價(jià)已由去年同期的3萬(wàn)元/平方米下降10%至目前的2.7萬(wàn)元/平方米。2021年下半年，“全款92折，按揭96折，具體優(yōu)惠以案場(chǎng)洽談為準(zhǔn)”一度成為富力華府標(biāo)榜的優(yōu)惠口號(hào)。

卷入前述內(nèi)購(gòu)?fù)丝铒L(fēng)波的香河富力新城，更是打了“骨折價(jià)”。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，其目前在售的H13區(qū)住宅項(xiàng)目，公示均價(jià)由2019年的1.2萬(wàn)元/平方米多輪下調(diào)至2021年11月至今的7500元/平方米，兩年內(nèi)累計(jì)跌幅達(dá)37.5%。

然而，一味壓縮利潤(rùn)空間未必是個(gè)良性方案，涉及超低價(jià)銷售的香河富力新城已經(jīng)歷過(guò)一輪約談。《紅周刊》了解到，2021年4月香河住建局聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)督管理局組織召開(kāi)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展集中約談會(huì)，對(duì)富力新城項(xiàng)目涉嫌違規(guī)宣傳銷售進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，責(zé)令該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售公司立即停止違規(guī)宣傳，立即恢復(fù)市場(chǎng)合理價(jià)格，消除挽回不良影響。據(jù)了解，此次約談會(huì)議前恰逢香河富力新城針對(duì)部分難銷戶型推出一批特價(jià)房。

“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)是頂層設(shè)計(jì)層面的一盤大棋，而如果開(kāi)發(fā)商自己的一盤小棋就要進(jìn)入死局，就只好先低價(jià)出貨。很多房企每天背著幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)的銀行貸款利息，所以哪怕不賺錢甚至浮虧，也只能走量?！北R文曦表示，“以價(jià)換量”仍是一種簡(jiǎn)單粗暴的、幫助房企應(yīng)對(duì)短期債務(wù)危機(jī)的有效方式。

資金缺口逾500億元

面臨債券集中兌付壓力

其實(shí)，富力地產(chǎn)的窘境早有“鋪墊”。在全國(guó)房企銷售規(guī)模排行榜上由2008年的Top4滑落至2021年的Top34過(guò)程中，富力以酒店業(yè)務(wù)為代表的“多元化”布局令自身陷入債務(wù)困局。

2017年，富力地產(chǎn)斥資199億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)70余家酒店，一躍成為“世界最大高端酒店業(yè)主”。然而2018年至2021年，其酒店業(yè)務(wù)板塊的凈利潤(rùn)則表現(xiàn)為-8.55億元、-1.83億，-10.08億、-14.27億，虧損逐步擴(kuò)大。在2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)管理層坦言此前多元化布局對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐赏侠?，“富力地產(chǎn)當(dāng)年接下萬(wàn)達(dá)很多商業(yè)物業(yè)，主要是酒店，后來(lái)疫情對(duì)酒店的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大的影響。而且酒店屬于重資產(chǎn)，導(dǎo)致富力債務(wù)很高?！?/p>

截至目前，富力地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模上千億?！都t周刊》梳理其業(yè)績(jī)公告發(fā)現(xiàn)，截至2021年底，富力地產(chǎn)總借款為1327億元，其中一年內(nèi)到期借款約580億元，占負(fù)債總額44%，短期負(fù)債壓力仍然急迫。與之對(duì)應(yīng)的，公司持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物62.57億元，距離覆蓋前述580億元短債仍有逾500億元缺口。

在4月6日，富力地產(chǎn)承諾質(zhì)押南寧和蘇州兩個(gè)項(xiàng)目，成功通過(guò)了規(guī)模19.5億元的“16富力04”債券展期。

不過(guò)，據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，截至4月21日，富力地產(chǎn)存續(xù)債券9只，存續(xù)規(guī)模146.65億元，其中一年內(nèi)到期債券規(guī)模113.15億元，公司面臨集中兌付壓力。

同時(shí)，截至2021年底，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率為123.3%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.6%，現(xiàn)金短債比0.36，仍屬“三道紅線”“紅檔”房企。

或許是基于當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)和債務(wù)情況，多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了富力地產(chǎn)展望。其中，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將富力地產(chǎn)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“CC”下調(diào)至“SD”（選擇性違約），評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”；惠譽(yù)確認(rèn)富力地產(chǎn)及其香港子公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“CC”。

（本文已刊發(fā)于4月23日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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