觀點：“帶押過戶”優(yōu)化二手房交易流程

中國經(jīng)濟網(wǎng)
2022-09-25 09:51:57

【資料圖】

“帶押過戶”優(yōu)化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求

“帶押過戶”模式下，交易更依賴銀行，銀行的主動性和積極性應(yīng)該進(jìn)一步提升。同時，銀行、公證或擔(dān)保機構(gòu)等介入二手房交易后，交易成本是否會上升是一個不確定因素，控制好成本是“帶押過戶”進(jìn)一步推進(jìn)的重要前提

近期，部分城市在二手房交易中推出“帶押過戶”的交易模式。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”優(yōu)化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。

所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。傳統(tǒng)的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

“帶押過戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！皫а哼^戶”能夠通過降低交易成本促成交易便利化，活躍市場，可謂一舉多得。

目前，“帶押過戶”的操作流程大致分為三步。第一步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款。第二步，買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

“帶押過戶”帶來哪些便利和好處？一方面，省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，“帶押過戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔(dān)保費等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面，省下時間。過去，一旦賣方在約定時間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對買方產(chǎn)生違約?！皫а哼^戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時間，避免時間拖延出現(xiàn)的違約情形。

“帶押過戶”如何更好推進(jìn)？在廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人黃羅平看來，“帶押過戶”模式下，交易更依賴銀行，銀行的主動性和積極性應(yīng)該進(jìn)一步提升。同時，銀行、公證或擔(dān)保機構(gòu)等介入二手房交易后，交易成本是否會上升是一個不確定因素，控制好成本是“帶押過戶”進(jìn)一步推進(jìn)的重要前提。

“帶押過戶”仍需防范一定風(fēng)險。黃羅平認(rèn)為，對于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過戶”。同時，“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔(dān)保機構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)更復(fù)雜，要保障各個環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。

一些城市的有關(guān)部門在積極推行“帶押過戶”的過程中也推出相關(guān)舉措確保安全。比如，記者從唐山市不動產(chǎn)登記中心微信公眾號查閱到，該中心在推行“帶押過戶”時，通過“公正提存”和“雙預(yù)告登記”確保資金和交易安全。這兩項舉措既可以有效化解風(fēng)險，提高交易安全性，又能夠促進(jìn)資產(chǎn)快速流通。

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