地產(chǎn)債權(quán)人妥協(xié)了
- 樂居買房
- 2022-11-25 09:51:20
(資料圖片)
文/樂居財經(jīng) 曾樹佳
奧園或許是嗅到了轉(zhuǎn)機(jī)的到來,想在年底做最后一波沖刺。
雙十一剛過,它就在官微上發(fā)表了一篇題為《奮戰(zhàn)50天》的文章。文中的語氣頗為堅定:“那些看似遙遠(yuǎn)的目標(biāo),唯有主動爭取才能越來越近。”在2023年到來前的50天內(nèi),奧園準(zhǔn)備大干一場。
事實(shí)證明,它的這一表態(tài),并非空喊口號。10天后傳來消息,奧園計劃對境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行整體打包重組,目前正在與境內(nèi)投資人逐一溝通,商洽重組方案,涉及的境內(nèi)公開市場債務(wù)總額,約為116億元。
據(jù)悉,奧園參考的是富力的境內(nèi)債重組方案,眼下進(jìn)展順利,且有望在近期獲通過。
房企久久盼不來銷售的回暖,現(xiàn)金流更為拮據(jù)。然而高筑的債臺,壓迫感十足,如果按照以往零敲碎打地將個別債務(wù)展期,已無法應(yīng)對局面。眼下的出路,只有打包債務(wù),尋求整體的重組。
于是,富力、融創(chuàng)、龍光、奧園、華夏幸福(600340)等,有的已完成內(nèi)外債重組,有的則在債務(wù)重組的路上。
之所以會掀起重組熱,還得益于融資環(huán)境的放寬,央行第二支箭、支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融16條,提升了債權(quán)人的信心。
但債權(quán)人洞若觀火,他們并不會輕易讓房企債務(wù)展期。在一輪又一輪的博弈中,債權(quán)人發(fā)起清盤呈請,房企反對、延期,這樣的操作屢見不鮮。但幾番交鋒之后,最后大多數(shù)還是坐下來達(dá)成了展期協(xié)議。
說到底,債權(quán)人發(fā)起清盤呈請,更多的只是對開發(fā)商的吶喊與提醒,督促房企盡快拿出令眾人滿意的解決方案。因?yàn)樗麄儾⒉幌M科笳娴牡瓜?,那樣的話,按照清償順序,他們可能得不償失?/P>
因此,只要地產(chǎn)商能有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上臺面,讓他們看到未來償債、抵債的希望,他們也都會睜一只眼閉一只眼,同意房企債務(wù)重組。
化債熱潮
富力打響了內(nèi)外債整體重組的“第一槍”。
7月,它在摩根大通的幫助下,將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù),合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù),再全部展期3-4年,促成了“亞洲房企最大債務(wù)重組案例”。
“攘外”之后,李思廉開始“安內(nèi)”,他聘請了中國國際金融公司擔(dān)任財務(wù)顧問,聚焦境內(nèi)債務(wù),并迅速取得戰(zhàn)果。
11月10日,富力8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限,從約4個月成功延長至3年以上。至此,其135億境內(nèi)公司債券整體成功展期。公司在流動性方面,似乎可以長舒一口氣了。
富力率先“上岸”,后面還有不少主體在逆水行舟中,奮力劃動著雙槳。相關(guān)消息不時傳來,如龍光已向投資人提交境內(nèi)重組方案、融創(chuàng)擬整體重組154億境內(nèi)債、華夏幸福美元債重組啟動等,讓地產(chǎn)商重燃熬過寒冬的希望。
有債券投資者披露,眼下龍光的境內(nèi)債已開始全面重組,初步方案為,已展期過的公司債券和ABS,延長至2026年8月;而尚未到期的,則延長至2027年5月,此后按季度逐筆償付本金。
此后,龍光又在原有方案的基礎(chǔ)上,將上述兩種債務(wù)的展期期限,分別縮短了9個月、6個月。展期后2023年的利息支付方案也有了優(yōu)化。目前這一方案是否通過,還未有明確的消息。
融創(chuàng)也有初步的境內(nèi)債重組方案流出。其中提及,對于已達(dá)成展期的債務(wù),進(jìn)一步展期3.75年;對于尚未達(dá)成展期的債務(wù),展期4.5年;而展期初期不設(shè)置本金兌付,2025年開始才分期兌付本金等。
12月初,融創(chuàng)或?qū)⒔M織債權(quán)人對該方案進(jìn)行表決,如果獲得持有債券存續(xù)規(guī)模50%的債權(quán)人同意,則該方案通過。
截至目前,融創(chuàng)房地產(chǎn)存續(xù)境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)ABS規(guī)模,合計約154億元。背負(fù)著一百多億債務(wù),融創(chuàng)顯然在與時間賽跑。
從2018年第一次面臨資金危機(jī),到2021年正式陷入債務(wù)危機(jī),華夏幸福的重組過程更是一波三折。2021年底,華夏幸福給出了化債樣本,擬通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務(wù)進(jìn)行重組。
在此框架之下,華夏幸福不時公布化債進(jìn)展。截至10月底,債務(wù)重組計劃中2192億元金融債務(wù),已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1262.22億元,相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計113.50億元。
與此同時,它仍然得分出精力應(yīng)對外債。幸而它已與持有境外美元債券本金總額超過50%的持有人,簽署境外《重組支持協(xié)議》。其中,持有原始債券本金超過10億美元的持有人,選擇將其債權(quán)中的部分份額通過以股抵債受償。
華夏幸福境外美元債存續(xù)總額為49.6億美元。盡管協(xié)議還未獲通過,但方案出爐,總算是又邁出了一步。
除了上述房企之外,奧園的化債進(jìn)展,同樣有了眉目。有消息稱,奧園計劃對境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行整體打包重組,目前正在與境內(nèi)投資人逐一溝通,商洽重組方案,涉及的境內(nèi)公開市場債務(wù)總額約為116億元。
兩相較量
行業(yè)下行,不只房企進(jìn)退維谷,那些把錢投出去卻收不回來的債權(quán)人,也陷入了兩難。他們給債務(wù)人施壓,提出清盤,又生怕房企最終“翻船”,最后竹籃打水。
近一年的時間里,已有花樣年、天山發(fā)展控股、嘉年華國際、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國際、佳源國際、泛海控股(000046)、中國恒大、天譽(yù)置業(yè)、新力控股、融創(chuàng)等逾10家房企被債權(quán)人提起清盤呈請。
對房企提起清盤呈請的主體,不僅有公司企業(yè),還有個人。眼見行業(yè)銷售回暖難達(dá)預(yù)期,地產(chǎn)商償債能力不確定性增大,債權(quán)人似乎逐漸失去了耐心,不斷主張自身的權(quán)利。
放眼望去,盡管申請清盤的文件滿天飛,但最終被裁定的,并不多見。6月,泛海控股兩家境外附屬公司泛海投資第二、泛海投資第三,因資金不足無法執(zhí)行還債事項(xiàng),被裁定破產(chǎn)。除此之外,鮮有落錘案例。
當(dāng)下,部分出險房企就算砸鍋賣鐵,也難以把錢還上。他們只能不斷與債權(quán)人周旋、博弈。
此前安徽金大地集團(tuán)老板陳淮軍,因1.5億元債務(wù)本息,對融創(chuàng)進(jìn)行清盤呈請。融創(chuàng)對此抗辯稱,這是單個債權(quán)人的激進(jìn)行為,其持有金額占比極小,公司將極力反對呈請,呈請的提出,并不代表能成功對公司進(jìn)行清盤。
11月21日,中國建設(shè)銀行(601939)(亞洲)受托,就中梁控股本金1865萬美元的優(yōu)先票據(jù),向香港高等法院,提交一份針對該公司的清盤呈請。中梁對此也表示堅決反對。
債權(quán)人往往與地產(chǎn)商,陷入了長期的拉鋸。如銀順(香港)投資對福晟的呈請、盛世王朝集團(tuán)對天山發(fā)展的呈請聆訊,分別歷經(jīng)了四次、八次延期,至今懸而未決。
雙方一路交鋒,耗時又費(fèi)力,因此最終停下來握手言和的例子越來越多。如針對嘉年華國際、大發(fā)地產(chǎn)、佳源國際等多起清盤呈請,在經(jīng)過與債權(quán)人達(dá)成和解,或經(jīng)法院最終裁定后,予以撤銷。
說到底,債權(quán)人發(fā)起清盤呈請,更多的只是對開發(fā)商的吶喊與提醒,督促房企盡快拿出令眾人滿意的解決方案。因?yàn)樗麄儾⒉幌M科笳娴牡瓜?,那樣的話,按照清償順序,他們可能得不償失?/STRONG>
隔著重洋的境外債權(quán)人,更是如此。
業(yè)內(nèi)人士曾對樂居財經(jīng)表示,由于發(fā)行美元債的內(nèi)房股企業(yè),主要資產(chǎn)和業(yè)務(wù)都在境內(nèi),而發(fā)行美元債的主體一般是境外公司,債權(quán)人即使在境外訴訟或司法裁決中獲勝,跨境執(zhí)行發(fā)行人的境內(nèi)資產(chǎn),也需要處于不同司法制度下的內(nèi)地法院配合。
再加上國內(nèi)當(dāng)前以“保交樓”為優(yōu)先事項(xiàng),境外債權(quán)人的權(quán)益,實(shí)際上很難在司法層面得到必要的保護(hù)。
這或許也是大部分房企償債時,往往采用“先內(nèi)后外”策略的原因之一,而對于外債的重組,地產(chǎn)商也敢于果斷提出大膽的方案。此前,旭輝、中梁等,就宣布暫停支付境外債務(wù)本息,以便醞釀更系統(tǒng)的償債方式。
不管怎么說,持續(xù)的流動性壓力下,優(yōu)質(zhì)民企也有點(diǎn)吃不消,如能盡快達(dá)成化債方案,對于債權(quán)人和債務(wù)人雙方,都是再好不過的事情了。
談判的底氣
債權(quán)人洞若觀火,他們并不是隨隨便便,就會同意開發(fā)商債務(wù)展期。房企至少在牌面上,要擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),具備脫困的可能性,才能打動萬千債權(quán)人。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,富力之所以能在債務(wù)展期上達(dá)成非同一般的效果,很大原因是,該公司作為老牌房企,擁有豐厚的土儲、投資物業(yè)及酒店組合、城市更新項(xiàng)目等,這些資產(chǎn)未來有較大的變現(xiàn)機(jī)會,讓人心里有底。
況且,富力還拿出了倫敦ONE、馬來西亞富力公主灣,這兩個運(yùn)營成熟、位于當(dāng)?shù)谻BD區(qū)域、已申請后續(xù)開發(fā)貸款的項(xiàng)目,作為美元債的增信措施,展現(xiàn)出了足夠的誠意。
順著這個邏輯,外界也能明白,此前世茂與大華訂立103億元再融資協(xié)議的深層含義。
10月,世茂宣布,作為保護(hù)香港九龍大窩坪項(xiàng)目價值工作的一部分,公司于今年9月初,成功與大華銀行,就港幣103億元的貸款融資訂立融資協(xié)議,以取替原有項(xiàng)目貸款融資。
項(xiàng)目由世茂集團(tuán)在2015年9月拿下,地塊占地面積2.04萬平方米,可建筑面積6.99萬平方米。世茂直言,這步舉措,可能構(gòu)成債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。
世茂認(rèn)為,來自大華銀行超百億港元的再融資,將保障香港九龍大窩坪項(xiàng)目的開發(fā)順利進(jìn)行。項(xiàng)目釋放的價值,不僅能償還欠款,而且來自優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的增信加持,也將提升其境外債務(wù)重組方案通過的可能性。
“增信”一詞,在眼下這樣的環(huán)境里,可以稱得上價值連城。適逢世茂正在討論境外債務(wù)潛在的重組方案,融資加持下的項(xiàng)目擺在債權(quán)人面前,也多了幾分底氣。
再如,此前10月中旬,孫宏斌現(xiàn)身集團(tuán)總部,拉來中國華融、中信信托、上海浦發(fā)銀行(600000),組了一個四方簽約儀式,繼續(xù)給上海董家渡項(xiàng)目提供授信,資金支持規(guī)模最高達(dá)80億元。
上海董家渡項(xiàng)目以及北京泛海國際項(xiàng)目1號地塊,是三年前孫宏斌作價125億,從泛海盧志強(qiáng)手中接下的,其傾注了不少心血。留住這此類項(xiàng)目,除了能創(chuàng)造更多的現(xiàn)金流,或許也能為后續(xù)的債務(wù)重組增加談判的籌碼。
相反,有些房企自身信譽(yù)度不夠,再加上手上沒有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),就很容易導(dǎo)致自身債務(wù)展期計劃的失敗,從而造成違約,推倒多米諾骨牌。
當(dāng)下諸多房企披露債務(wù)重組的進(jìn)展,他們正處于更好的政策環(huán)境。
下半年以來,中債增、央行第二支箭、支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融16條等,讓地產(chǎn)行業(yè)回暖的勢頭更為明顯。盡管銷售環(huán)境仍未真正恢復(fù)元?dú)?,但融資端的暖風(fēng),已足以促進(jìn)地產(chǎn)商們債務(wù)的重整。
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11月24日,英皇國際集團(tuán)有限公司發(fā)布截至2022年9月30日止6個月未經(jīng)審核綜合業(yè)績。觀點(diǎn)新媒體從公告獲悉,報告期內(nèi),英皇國際錄得總收入為5 41
最高備案價入市 瑞安武漢天地豪宅能否攪動江城樓市?
武漢豪宅項(xiàng)目——武漢天地云廷兩期均是開盤當(dāng)天售罄,近日最后一期臨江住宅盤也迎來預(yù)售。此次取證備案均價為58016元每平米,是武漢迄今為止的
每日快訊!11月24日23時云南楚雄最新疫情防控信息 11月24日23時云南楚雄今天出多少陽性
1、新增本土:2;2、新增無癥狀:3;3、現(xiàn)有確診:3;4、累計確診:7;5、累計治愈:4;6、累計死亡:0;
當(dāng)前熱門:金輝集團(tuán)擬發(fā)行2022年度第一期12億元中票 中債增提供全額擔(dān)保
11月24日,金輝集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件。募集說明書顯示,債券注冊金額20億元,基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為0億元,發(fā)行金額上
微速訊:海昌海洋公園與大連森林動物園簽署協(xié)議 打造國際IP主題娛樂項(xiàng)目
觀點(diǎn)網(wǎng)訊。11月24日,海昌海洋公園控股有限公司公告稱,已與大連森林動物園有限公司簽署合作框架協(xié)議。觀點(diǎn)新媒體從公告獲悉,海昌海洋公園于
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