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地產(chǎn)債權(quán)人妥協(xié)了

  • 樂(lè)居買房
  • 2022-11-25 09:51:20


(資料圖片)

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳

奧園或許是嗅到了轉(zhuǎn)機(jī)的到來(lái),想在年底做最后一波沖刺。

雙十一剛過(guò),它就在官微上發(fā)表了一篇題為《奮戰(zhàn)50天》的文章。文中的語(yǔ)氣頗為堅(jiān)定:“那些看似遙遠(yuǎn)的目標(biāo),唯有主動(dòng)爭(zhēng)取才能越來(lái)越近?!痹?023年到來(lái)前的50天內(nèi),奧園準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。

事實(shí)證明,它的這一表態(tài),并非空喊口號(hào)。10天后傳來(lái)消息,奧園計(jì)劃對(duì)境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行整體打包重組,目前正在與境內(nèi)投資人逐一溝通,商洽重組方案,涉及的境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)總額,約為116億元。

據(jù)悉,奧園參考的是富力的境內(nèi)債重組方案,眼下進(jìn)展順利,且有望在近期獲通過(guò)。

房企久久盼不來(lái)銷售的回暖,現(xiàn)金流更為拮據(jù)。然而高筑的債臺(tái),壓迫感十足,如果按照以往零敲碎打地將個(gè)別債務(wù)展期,已無(wú)法應(yīng)對(duì)局面。眼下的出路,只有打包債務(wù),尋求整體的重組。

于是,富力、融創(chuàng)、龍光、奧園、華夏幸福(600340)等,有的已完成內(nèi)外債重組,有的則在債務(wù)重組的路上。

之所以會(huì)掀起重組熱,還得益于融資環(huán)境的放寬,央行第二支箭、支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融16條,提升了債權(quán)人的信心。

但債權(quán)人洞若觀火,他們并不會(huì)輕易讓房企債務(wù)展期。在一輪又一輪的博弈中,債權(quán)人發(fā)起清盤呈請(qǐng),房企反對(duì)、延期,這樣的操作屢見(jiàn)不鮮。但幾番交鋒之后,最后大多數(shù)還是坐下來(lái)達(dá)成了展期協(xié)議。

說(shuō)到底,債權(quán)人發(fā)起清盤呈請(qǐng),更多的只是對(duì)開(kāi)發(fā)商的吶喊與提醒,督促房企盡快拿出令眾人滿意的解決方案。因?yàn)樗麄儾⒉幌M科笳娴牡瓜?,那樣的話,按照清償順序,他們可能得不償失?/P>

因此,只要地產(chǎn)商能有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上臺(tái)面,讓他們看到未來(lái)償債、抵債的希望,他們也都會(huì)睜一只眼閉一只眼,同意房企債務(wù)重組。

化債熱潮

富力打響了內(nèi)外債整體重組的“第一槍”。

7月,它在摩根大通的幫助下,將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù),合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù),再全部展期3-4年,促成了“亞洲房企最大債務(wù)重組案例”。

“攘外”之后,李思廉開(kāi)始“安內(nèi)”,他聘請(qǐng)了中國(guó)國(guó)際金融公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn),聚焦境內(nèi)債務(wù),并迅速取得戰(zhàn)果。

11月10日,富力8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限,從約4個(gè)月成功延長(zhǎng)至3年以上。至此,其135億境內(nèi)公司債券整體成功展期。公司在流動(dòng)性方面,似乎可以長(zhǎng)舒一口氣了。

富力率先“上岸”,后面還有不少主體在逆水行舟中,奮力劃動(dòng)著雙槳。相關(guān)消息不時(shí)傳來(lái),如龍光已向投資人提交境內(nèi)重組方案、融創(chuàng)擬整體重組154億境內(nèi)債、華夏幸福美元債重組啟動(dòng)等,讓地產(chǎn)商重燃熬過(guò)寒冬的希望。

有債券投資者披露,眼下龍光的境內(nèi)債已開(kāi)始全面重組,初步方案為,已展期過(guò)的公司債券和ABS,延長(zhǎng)至2026年8月;而尚未到期的,則延長(zhǎng)至2027年5月,此后按季度逐筆償付本金。

此后,龍光又在原有方案的基礎(chǔ)上,將上述兩種債務(wù)的展期期限,分別縮短了9個(gè)月、6個(gè)月。展期后2023年的利息支付方案也有了優(yōu)化。目前這一方案是否通過(guò),還未有明確的消息。

融創(chuàng)也有初步的境內(nèi)債重組方案流出。其中提及,對(duì)于已達(dá)成展期的債務(wù),進(jìn)一步展期3.75年;對(duì)于尚未達(dá)成展期的債務(wù),展期4.5年;而展期初期不設(shè)置本金兌付,2025年開(kāi)始才分期兌付本金等。

12月初,融創(chuàng)或?qū)⒔M織債權(quán)人對(duì)該方案進(jìn)行表決,如果獲得持有債券存續(xù)規(guī)模50%的債權(quán)人同意,則該方案通過(guò)。

截至目前,融創(chuàng)房地產(chǎn)存續(xù)境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)ABS規(guī)模,合計(jì)約154億元。背負(fù)著一百多億債務(wù),融創(chuàng)顯然在與時(shí)間賽跑。

從2018年第一次面臨資金危機(jī),到2021年正式陷入債務(wù)危機(jī),華夏幸福的重組過(guò)程更是一波三折。2021年底,華夏幸福給出了化債樣本,擬通過(guò)“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對(duì)金融債務(wù)進(jìn)行重組。

在此框架之下,華夏幸福不時(shí)公布化債進(jìn)展。截至10月底,債務(wù)重組計(jì)劃中2192億元金融債務(wù),已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1262.22億元,相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)113.50億元。

與此同時(shí),它仍然得分出精力應(yīng)對(duì)外債。幸而它已與持有境外美元債券本金總額超過(guò)50%的持有人,簽署境外《重組支持協(xié)議》。其中,持有原始債券本金超過(guò)10億美元的持有人,選擇將其債權(quán)中的部分份額通過(guò)以股抵債受償。

華夏幸福境外美元債存續(xù)總額為49.6億美元。盡管協(xié)議還未獲通過(guò),但方案出爐,總算是又邁出了一步。

除了上述房企之外,奧園的化債進(jìn)展,同樣有了眉目。有消息稱,奧園計(jì)劃對(duì)境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行整體打包重組,目前正在與境內(nèi)投資人逐一溝通,商洽重組方案,涉及的境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)總額約為116億元。

兩相較量

行業(yè)下行,不只房企進(jìn)退維谷,那些把錢投出去卻收不回來(lái)的債權(quán)人,也陷入了兩難。他們給債務(wù)人施壓,提出清盤,又生怕房企最終“翻船”,最后竹籃打水。

近一年的時(shí)間里,已有花樣年、天山發(fā)展控股、嘉年華國(guó)際、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國(guó)際、佳源國(guó)際、泛??毓?000046)、中國(guó)恒大、天譽(yù)置業(yè)、新力控股、融創(chuàng)等逾10家房企被債權(quán)人提起清盤呈請(qǐng)。

對(duì)房企提起清盤呈請(qǐng)的主體,不僅有公司企業(yè),還有個(gè)人。眼見(jiàn)行業(yè)銷售回暖難達(dá)預(yù)期,地產(chǎn)商償債能力不確定性增大,債權(quán)人似乎逐漸失去了耐心,不斷主張自身的權(quán)利。

放眼望去,盡管申請(qǐng)清盤的文件滿天飛,但最終被裁定的,并不多見(jiàn)。6月,泛??毓蓛杉揖惩飧綄俟痉汉M顿Y第二、泛海投資第三,因資金不足無(wú)法執(zhí)行還債事項(xiàng),被裁定破產(chǎn)。除此之外,鮮有落錘案例。

當(dāng)下,部分出險(xiǎn)房企就算砸鍋賣鐵,也難以把錢還上。他們只能不斷與債權(quán)人周旋、博弈。

此前安徽金大地集團(tuán)老板陳淮軍,因1.5億元債務(wù)本息,對(duì)融創(chuàng)進(jìn)行清盤呈請(qǐng)。融創(chuàng)對(duì)此抗辯稱,這是單個(gè)債權(quán)人的激進(jìn)行為,其持有金額占比極小,公司將極力反對(duì)呈請(qǐng),呈請(qǐng)的提出,并不代表能成功對(duì)公司進(jìn)行清盤。

11月21日,中國(guó)建設(shè)銀行(601939)(亞洲)受托,就中梁控股本金1865萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù),向香港高等法院,提交一份針對(duì)該公司的清盤呈請(qǐng)。中梁對(duì)此也表示堅(jiān)決反對(duì)。

債權(quán)人往往與地產(chǎn)商,陷入了長(zhǎng)期的拉鋸。如銀順(香港)投資對(duì)福晟的呈請(qǐng)、盛世王朝集團(tuán)對(duì)天山發(fā)展的呈請(qǐng)聆訊,分別歷經(jīng)了四次、八次延期,至今懸而未決。

雙方一路交鋒,耗時(shí)又費(fèi)力,因此最終停下來(lái)握手言和的例子越來(lái)越多。如針對(duì)嘉年華國(guó)際、大發(fā)地產(chǎn)、佳源國(guó)際等多起清盤呈請(qǐng),在經(jīng)過(guò)與債權(quán)人達(dá)成和解,或經(jīng)法院最終裁定后,予以撤銷。

說(shuō)到底,債權(quán)人發(fā)起清盤呈請(qǐng),更多的只是對(duì)開(kāi)發(fā)商的吶喊與提醒,督促房企盡快拿出令眾人滿意的解決方案。因?yàn)樗麄儾⒉幌M科笳娴牡瓜?,那樣的話,按照清償順序,他們可能得不償失?/STRONG>

隔著重洋的境外債權(quán)人,更是如此。

業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)樂(lè)居財(cái)經(jīng)表示,由于發(fā)行美元債的內(nèi)房股企業(yè),主要資產(chǎn)和業(yè)務(wù)都在境內(nèi),而發(fā)行美元債的主體一般是境外公司,債權(quán)人即使在境外訴訟或司法裁決中獲勝,跨境執(zhí)行發(fā)行人的境內(nèi)資產(chǎn),也需要處于不同司法制度下的內(nèi)地法院配合。

再加上國(guó)內(nèi)當(dāng)前以“保交樓”為優(yōu)先事項(xiàng),境外債權(quán)人的權(quán)益,實(shí)際上很難在司法層面得到必要的保護(hù)。

這或許也是大部分房企償債時(shí),往往采用“先內(nèi)后外”策略的原因之一,而對(duì)于外債的重組,地產(chǎn)商也敢于果斷提出大膽的方案。此前,旭輝、中梁等,就宣布暫停支付境外債務(wù)本息,以便醞釀更系統(tǒng)的償債方式。

不管怎么說(shuō),持續(xù)的流動(dòng)性壓力下,優(yōu)質(zhì)民企也有點(diǎn)吃不消,如能盡快達(dá)成化債方案,對(duì)于債權(quán)人和債務(wù)人雙方,都是再好不過(guò)的事情了。

談判的底氣

債權(quán)人洞若觀火,他們并不是隨隨便便,就會(huì)同意開(kāi)發(fā)商債務(wù)展期。房企至少在牌面上,要擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),具備脫困的可能性,才能打動(dòng)萬(wàn)千債權(quán)人。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,富力之所以能在債務(wù)展期上達(dá)成非同一般的效果,很大原因是,該公司作為老牌房企,擁有豐厚的土儲(chǔ)、投資物業(yè)及酒店組合、城市更新項(xiàng)目等,這些資產(chǎn)未來(lái)有較大的變現(xiàn)機(jī)會(huì),讓人心里有底。

況且,富力還拿出了倫敦ONE、馬來(lái)西亞富力公主灣,這兩個(gè)運(yùn)營(yíng)成熟、位于當(dāng)?shù)谻BD區(qū)域、已申請(qǐng)后續(xù)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目,作為美元債的增信措施,展現(xiàn)出了足夠的誠(chéng)意。

順著這個(gè)邏輯,外界也能明白,此前世茂與大華訂立103億元再融資協(xié)議的深層含義。

10月,世茂宣布,作為保護(hù)香港九龍大窩坪項(xiàng)目?jī)r(jià)值工作的一部分,公司于今年9月初,成功與大華銀行,就港幣103億元的貸款融資訂立融資協(xié)議,以取替原有項(xiàng)目貸款融資。

項(xiàng)目由世茂集團(tuán)在2015年9月拿下,地塊占地面積2.04萬(wàn)平方米,可建筑面積6.99萬(wàn)平方米。世茂直言,這步舉措,可能構(gòu)成債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

世茂認(rèn)為,來(lái)自大華銀行超百億港元的再融資,將保障香港九龍大窩坪項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。項(xiàng)目釋放的價(jià)值,不僅能償還欠款,而且來(lái)自優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的增信加持,也將提升其境外債務(wù)重組方案通過(guò)的可能性。

“增信”一詞,在眼下這樣的環(huán)境里,可以稱得上價(jià)值連城。適逢世茂正在討論境外債務(wù)潛在的重組方案,融資加持下的項(xiàng)目擺在債權(quán)人面前,也多了幾分底氣。

再如,此前10月中旬,孫宏斌現(xiàn)身集團(tuán)總部,拉來(lái)中國(guó)華融、中信信托、上海浦發(fā)銀行(600000),組了一個(gè)四方簽約儀式,繼續(xù)給上海董家渡項(xiàng)目提供授信,資金支持規(guī)模最高達(dá)80億元。

上海董家渡項(xiàng)目以及北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊,是三年前孫宏斌作價(jià)125億,從泛海盧志強(qiáng)手中接下的,其傾注了不少心血。留住這此類項(xiàng)目,除了能創(chuàng)造更多的現(xiàn)金流,或許也能為后續(xù)的債務(wù)重組增加談判的籌碼。

相反,有些房企自身信譽(yù)度不夠,再加上手上沒(méi)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),就很容易導(dǎo)致自身債務(wù)展期計(jì)劃的失敗,從而造成違約,推倒多米諾骨牌。

當(dāng)下諸多房企披露債務(wù)重組的進(jìn)展,他們正處于更好的政策環(huán)境。

下半年以來(lái),中債增、央行第二支箭、支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融16條等,讓地產(chǎn)行業(yè)回暖的勢(shì)頭更為明顯。盡管銷售環(huán)境仍未真正恢復(fù)元?dú)?,但融資端的暖風(fēng),已足以促進(jìn)地產(chǎn)商們債務(wù)的重整。

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  2022-11-25 06:54:53

今頭條!買房門檻降至歷史低位 入市迎來(lái)“窗口期”

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,目前購(gòu)房門檻已經(jīng)降至歷史低點(diǎn),不少城市進(jìn)入購(gòu)房窗口期,隨著保交樓、金融政策的不斷推進(jìn),樓市后續(xù)或?qū)⑦M(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)

  2022-11-25 06:41:28

多地推動(dòng)金融支持保障性租賃房 西安開(kāi)出2100億“大賬單”

今年以來(lái),全國(guó)多地加速推進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)和投用,逐步開(kāi)展與銀行、房企等相關(guān)市場(chǎng)主體的合作模式探索,從金融支持、行政審批、財(cái)政支

  2022-11-25 06:39:45

焦點(diǎn)熱議:寶能城法拍房最后一批住宅12月開(kāi)拍:陸續(xù)上架120套房源,評(píng)估價(jià)八五折起拍

日前,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從知情人處獲悉,近一年來(lái)熱議度高企的南山區(qū)寶能城剩余住宅房源,也有望在春節(jié)前陸續(xù)上架。對(duì)此,《每日經(jīng)濟(jì)新聞

  2022-11-25 06:43:40

啟迪協(xié)信深圳百億科技園易主 新加坡地產(chǎn)巨頭豐隆集團(tuán)接手

1月19日,據(jù)企查查數(shù)據(jù),深圳啟迪協(xié)信科技園發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱深圳啟迪協(xié)信)正式更名為“深圳豐隆科技園發(fā)展有限公司”(以下簡(jiǎn)稱豐隆科

  2022-11-25 06:50:34

從3家世界500強(qiáng)手中收回后三亞3宗地塊再掛牌價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄

值得注意的是,這三宗地塊原本在2020年、2021年就已經(jīng)被三家世界500強(qiáng)企業(yè)分別拿下過(guò)。世界500強(qiáng)才能拿地三宗地塊都位于三亞中央商務(wù)區(qū)鳳凰海

  2022-11-25 06:55:14

木板種類圖片大全(木板種類)

1、據(jù)我了解家具板材的總類有:生態(tài)板、馬六甲生態(tài)板、細(xì)木工板、集成板 生態(tài)板表面美觀、施工方便、生態(tài)環(huán)保、耐磨耐劃,所以說(shuō)應(yīng)用的范圍

  2022-11-25 06:07:40

建設(shè)銀行召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì),與8家房企簽署合作協(xié)議

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉,11月24日下午,建設(shè)銀行邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè),召開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì),并與8家房企

  2022-11-25 05:42:56

六大行密集為房企授信超1.15萬(wàn)億元,有銀行表示后續(xù)將開(kāi)展第二批全國(guó)性房企合作簽約工作

工商銀行與12家全國(guó)性房企簽約提供意向性融資支持逾6500億元。11月24日,工行與萬(wàn)科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置

  2022-11-25 05:43:45

每日熱聞!數(shù)據(jù)通|機(jī)構(gòu)資金流向房地產(chǎn)、中藥、電源設(shè)備多個(gè)行業(yè)

24日的A股題材股活躍度回升,資金分散流入房地產(chǎn)、中藥、電源設(shè)備與醫(yī)療器械等行業(yè)板塊。近兩日非?;钴S的基礎(chǔ)建設(shè)與通信股的反彈未能持續(xù),機(jī)

  2022-11-25 05:50:18

英皇國(guó)際中期總收入5.41億港元 公司擁有人虧損9.56億港元

11月24日,英皇國(guó)際集團(tuán)有限公司發(fā)布截至2022年9月30日止6個(gè)月未經(jīng)審核綜合業(yè)績(jī)。觀點(diǎn)新媒體從公告獲悉,報(bào)告期內(nèi),英皇國(guó)際錄得總收入為5 41

  2022-11-25 05:57:06

最高備案價(jià)入市 瑞安武漢天地豪宅能否攪動(dòng)江城樓市?

武漢豪宅項(xiàng)目——武漢天地云廷兩期均是開(kāi)盤當(dāng)天售罄,近日最后一期臨江住宅盤也迎來(lái)預(yù)售。此次取證備案均價(jià)為58016元每平米,是武漢迄今為止的

  2022-11-25 05:53:43

每日快訊!11月24日23時(shí)云南楚雄最新疫情防控信息 11月24日23時(shí)云南楚雄今天出多少陽(yáng)性

1、新增本土:2;2、新增無(wú)癥狀:3;3、現(xiàn)有確診:3;4、累計(jì)確診:7;5、累計(jì)治愈:4;6、累計(jì)死亡:0;

  2022-11-24 23:16:07

當(dāng)前熱門:金輝集團(tuán)擬發(fā)行2022年度第一期12億元中票 中債增提供全額擔(dān)保

11月24日,金輝集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件。募集說(shuō)明書(shū)顯示,債券注冊(cè)金額20億元,基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為0億元,發(fā)行金額上

  2022-11-24 22:48:11

微速訊:海昌海洋公園與大連森林動(dòng)物園簽署協(xié)議 打造國(guó)際IP主題娛樂(lè)項(xiàng)目

觀點(diǎn)網(wǎng)訊。11月24日,海昌海洋公園控股有限公司公告稱,已與大連森林動(dòng)物園有限公司簽署合作框架協(xié)議。觀點(diǎn)新媒體從公告獲悉,海昌海洋公園于

  2022-11-24 22:55:15

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