同樣的政策下，房企們或許面臨“同增不同命”的結局。

11月28日證監(jiān)會發(fā)布的“第三支箭”——恢復股權融資進一步打開了房企的融資渠道，這一政策也讓上市房地產行業(yè)再融資通道時隔四年后再次開啟。

政策發(fā)布之后，多家房企加入定增隊伍。其中不乏萬科這類融資條件優(yōu)渥的優(yōu)等生，也有曾為優(yōu)質民企代表的出險房企世茂股份(600823)，還有仍在努力化解債務危機的華夏幸福(600340)……

(資料圖片)

定增是一把雙刃劍。對某些企業(yè)來說，定增能夠以時間換空間，保障房企的資金安全性，將企業(yè)拉出困境。長期角度來看，定增無疑是有好處的。但定增在一程度上會折損股價，損害中小投資者的利益。

另一方面，對融資條件較好的房企來說，定增帶來的好處較為有限。此時定增固然有增厚在手資金，做好業(yè)務儲備的考量，但對投資者來說，折價太多的定增毫無疑問會損害股價和投資人的利益，對企業(yè)聲譽和未來的增發(fā)也有不良影響。

此次政策規(guī)定定增募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。因此對某些不缺錢的房企而言，定增帶來的好處較為有限，并不如現金流緊張的出險房企意義重大。

各自不同的形勢下，定增帶給房企的意義是好壞參半的，如何平衡長期利益和股價之間的關系也需要企業(yè)自身把握好平衡點。同樣的政策下，房企們或許面臨“同增不同命”的結局。

未出險房企：要股價還是要資金？

12月1日晚間，萬科發(fā)布公告稱，公司第一大股東深鐵集團提請公司股東大會授權董事會在A股或H股發(fā)行不超過各自20%的新增股份。

消息出來后，萬科股價次日下跌3.21%，隨后股價震蕩維持在19元以上。

萬科A股發(fā)行總股本為116.31億，按20%的定增比例計算，最高發(fā)行23.26億股，以近期股價18元來計算，定增最高能融418億元。

萬科定增公告發(fā)布后，引來市場不少質疑。在定增申請隊伍中，萬科似乎是最不需要定增的類型。

由于萬科并不像一些出險房企那般資金緊張，定增勢必會稀釋當前股票價值，如果定增價格過低，無疑傷害了中小股東的利益。另外，定增資金對使用有限制，在手現金和融資渠道充裕的萬科，似乎也不需要“保交樓”。

隨著信貸與債券融資兩支箭發(fā)出，萬科在融資上動作頻頻，已經獲得了8家銀行超過3000億人民幣的授信。同時，萬科也已向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向。

另一方面，萬科自身的財務水平也較為穩(wěn)健。萬科2022年第三季度報告顯示，截至三季度末，萬科擁有現金及現金等價物1158億元，現金短債比達1.97倍。在手現金相對充裕。

萬科的短期負債壓力并不太大。截至2022年三季度末，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。其貨幣資金1188.3億元，同比下降19.22%。

財務情況良好的萬科看起來沒有定增的必要，但實際上，萬科也面臨著不小的壓力。

財報顯示，截至三季度末，萬科錄得經營活動產生的現金流量凈額-41.76億元，同比上年大幅下降達442.36%，一年內到期的非流動負債則增長30.8%至626.93億元。

從三季度報看，萬科營收有所回升，但利潤壓力不小。數據顯示，今年1-9月，萬科累計實現營業(yè)收入3376.7億元，同比增長24.4%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤170.5億元，同比增長2.2%。毛利率下滑拖累了萬科的盈利表現，萬科前三季度開發(fā)業(yè)務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。第三季度，萬科實現營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

萬科在財報中指出，受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，毛利率在前三季度繼續(xù)保持下滑態(tài)勢。

萬科的銷售表現也受到行業(yè)下行的影響。今年第三季度，萬科實現合同銷售面積 646.2萬平方米，合同銷售金額 993.8 億元，同比下降 14.4%和20.3%。好消息是降幅相較第二季度有所收窄。

總體來說，雖然行業(yè)開始筑底，在手現金充裕的萬科仍舊面臨不小的壓力。這次定增對補充萬科資金，增厚企業(yè)安全墊有較大的利好。

這一階段的定增也能助力公司拓展業(yè)務。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《巴倫周刊》中文版表示，萬科剛好能趁資本市場窗口打開的好時機，將其他業(yè)務做大做強。同時在轉型的窗口，能夠收購一些其他企業(yè)的項目或者業(yè)務，獲得領先于其企業(yè)的機會。

巴倫周刊認為，股權融資是把雙刃劍，對二級市場上長期持股的小股東也可能有不利的影響。定向增發(fā)攤薄每股權益，如果定價較低，無疑會傷害中小股東利益。而這次定增能否做到讓各方滿意，還需看后續(xù)公告出的定增價格是否合理。

另一方面，以新湖中寶(600208)這類流動性較為緊張的未出險民企為例，定增無疑有著雪中送炭的作用。

12月1日，新湖中寶發(fā)布公告，宣布公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，股票數量不超過本次發(fā)行前公司總股本的20%。

官宣之后，新湖中寶股價連續(xù)4個交易日下跌，股價從2.9元最低跌至2.67元。

按照新湖中寶目前232億市值計算，此次定增最高可以募集46億元。這對資金鏈較為緊張的新湖中寶而言無疑是一個大利好。

官宣定增前的11月24日，標普已將新湖中寶發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”，并確認新湖中寶的長期發(fā)行人信用評級為“B”，公司有擔保高級無擔保票據長期發(fā)行評級為“B-”。

而標普下調展望的重要原因便是新湖中寶的現金流緊張問題。

目前，新湖中寶境內債50.62億元，美元債6.87億美元，其中84%境內債要在剩余1年內兌付。截至2022年9月30日，新湖中寶的無限制用途現金余額為92.5億元人民幣，僅能覆蓋短期債務（包括可回售債券）的68%。標普認為用公司內部資源償債將削弱新湖中寶的流動性。

對于新湖中寶來說，還債的渠道除了賣房之外就是變賣資產。早在今年三季度，新湖中寶通過出售對綠城中國和杭州宏華數碼科技(300079)股份有限公司的資產回籠19億元。

新湖中寶的數百億的銷售規(guī)模在房企中并不算大。2023年公司最大的預售項目是上海黃浦區(qū)的舊改項目亞龍古城國際花園。據悉，這一舊改項目能賣出單價超12萬的價格，項目總貨值在100億左右，這也成為新湖中寶未來的重點營收項目。

但是這一舊改項目仍未動工，部分拆遷工作尚未完成。如果不能快速推進項目進度，新湖中寶將很難通過項目銷售回籠資金。

這次定向增發(fā)如果成功，新湖中寶將爭取到寶貴的時間推進旗下價值較高的地產項目進度，這對公司未來的發(fā)展顯然是個大利好。

出險房企：定增能改變命運嗎？

與萬科不同，對于已經出險的房企來說股權融資是目前為數不多能夠募集大筆資金的機會。

第三支箭政策出臺后，困囿于流動性危機的出險房企們都火速加入，想要抓住這一波利好。

11月29日， 世茂股份發(fā)布公告，宣布擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，股票數量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。

世茂股份隔日漲停，隨后連續(xù)5個交易日股價持續(xù)下跌，從3.01元跌至2.57元，抹去了“第三支箭”利好后的全部漲幅。

對于世茂而言，定增無疑是一針強心劑。作為陷入流動性危機房企的典型，世茂并不缺乏優(yōu)質資產，但是自身的高周轉高負債模式遭遇行業(yè)劇烈下行，最終導致企業(yè)“暴雷”。

高負債高周轉是多數房企都會運用的擴張手段，世茂此前開啟收購模式，大舉并購泰禾以及福晟等公司的優(yōu)質資產，讓世茂短時間內沖上了銷量前10房企的陣營。

然而大舉擴張背后，世茂的負債情況也愈發(fā)嚴重。

世茂集團2021年半年報顯示，“世茂集團”總資產6265.68億元，總負債4636.33億元，資產負債率為74% 。其中，短期借款444.43億元，占總負債9.59%，其中非流動借款的即期部分342.75億元。世茂集團的現金及銀行存款823.8億元。

隨著2021年下半年預售資金監(jiān)管趨嚴，世茂真正可動用的現金更少。數據顯示，截至2021年11月末，世茂集團賬面資金余額約為690億元，其中約529億元的預售資金受到預售監(jiān)管限制，其未受限資金只有161億元。

除以上有息債務外，世茂的兩類隱性債務——少數股東權益和應付款并不低。2021年6月底，上述兩類數據分別為723億元與1083億元，合計達到1806億元。

瑞銀報告也指出，世茂的表外負債規(guī)模在1200億左右。綜合算下來，世茂的負債壓力并不小。

雖然世茂手中擁有較多優(yōu)質資產，然而規(guī)模較大的表內負債，再加上更加復雜的表外債務，以及大量限制現金無法動用，最終拖垮了這個業(yè)內公認的優(yōu)質房企。

好在作為曾經的優(yōu)質房企代表，世茂集團其實擁有不少優(yōu)質資產。定增帶來的新資金無疑會緩解世茂的資金情況，為優(yōu)質資產盤活變現爭取更大的空間。

世茂集團旗下的優(yōu)質資產眾多。2021年世茂管理層在投資者溝通會上表示，世茂在上海、北京、香港等核心城市擁有寫字樓、酒店等核心資產，基本上都是負債低、可變現的優(yōu)質資產。如出現極端情況，這些優(yōu)質資產可以保底，也會考慮合適的價格出售。

從2021年下半年開始，世茂陸續(xù)出售香港維港匯項目股權、黃浦路229號地塊、廣州亞運城股權、上海外灘茂悅大酒店、上海21街坊、北京IN三里等近20處資產來籌集資金維持運營。

另一方面，世茂自身的土地儲備充裕且優(yōu)質。

根據過往披露信息，世茂集團2020年末土儲貨值為13800億元。其中一線城市占比19%，對應貨值2622億元；二線城市占比53%，貨值7314億元。

截至2021年11月底，世茂已取證可售庫存貨值約1320億元、已開工未獲預售證貨值約1120億元，合計達到了2440億元。如果存量貨值能開工并且快速去化，可以極大緩解世茂的問題。

今年已經出險的世茂仍有多個項目熱銷。如成都世茂云璟單月銷售過億，廣州CFC匯金中心商辦項目銷售額第一，世茂今年的銷售額也整體在震蕩上升。

另一方面，世茂也一直在與債權人積極溝通，截止今年11月，世茂集團旗下4筆境內債獲得展期，分別為19世茂G3、20世茂G2、20世茂G3、20世茂G4。

今年10月3日，世茂發(fā)布公告稱公司與大華銀行在9月初就香港九龍大窩坪項目簽訂了融資協(xié)議，融資金額103億港元，以取替原有項目貸款融資。此次再融資安排旨在促進項目的持續(xù)施工，同時也能作為債務重組補充增信資產包的一部分。

這說明世茂的優(yōu)質資產得到了債權人的認可，愿意為優(yōu)質項目提供再融資增信。

此次世茂股份增發(fā)，對緩解世茂集團的資金壓力，盤活整體資產無疑幫助很大。李宇嘉認為，“如果定增對象仍為實控人或者大股東，有利于提振市場信心。出險的大企業(yè)有可能趁著此次政策支持的機會東山再起，對于投資者來說或許是一個低位建倉的好時機。“

世茂的處境也是本輪出險房企中的典型，部分資產優(yōu)質的民營房企能通過定增獲得寶貴的融資機會，能極大地緩解自身的經營困境。

相比之下，華夏幸福這類早已出險的民企，定增帶來的利好或許較為有限。

12月1日晚間，華夏幸福公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票。

與一般出險房企不同，華夏幸?！氨├住备嗍强匆驗樽陨斫洜I問題導致。2017年，環(huán)京地區(qū)因“限購令”出臺，市場急轉直下，而華夏幸福剛好重倉環(huán)京地區(qū)，旗下項目銷售額大跌，公司基本面和自身資產情況發(fā)生了極大的變化。現在看來，華夏幸福手頭能夠動用的優(yōu)質資產較為有限能否成功定增，還有待觀察。

2021年2月2日，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司發(fā)生52.55億元債務逾期，公司可動用資金僅為8億，正式宣告“暴雷”。

從去年9月初步擬定《債務重組計劃》要清償2192億元金融債務，華夏幸福便開始加速償債步伐。但華夏幸福目前的債務情況還是不容樂觀。

今年11月9日，華夏幸福公布關于債務逾期、債務重組進展等事項的公告。公告顯示，截至2022年10月31日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計596.22億元。已簽約實現債務重組的金額累計為1262.22億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計113.50億元。

2022年三季報顯示，從年初至三季度末，華夏幸福營收219.8億，歸母凈利潤虧損15.5億，扣非凈利潤虧損93.6億，擁有土儲424萬平，一級土地整理面積828萬方平。

對于華夏幸福而言，最大的問題仍是現有的資產還有多少化解危機的空間？定增之后，如何借現有的資產盤活業(yè)務。

對于今年三季度零開工項目的華夏幸福來說，未來化解危機的難度不小。

華夏幸福創(chuàng)始人王文學仍在努力自救。若環(huán)京樓市逐漸恢復發(fā)展，在廊坊市政府的大力支持下，或許華夏幸福還能夠重獲生機。

綜合來看，對房企來說，定增無疑是一項意義重大的融資政策。在自身資產水平較好的情況下，房企能通過定增以時間換空間，為自身業(yè)務爭取到更好的發(fā)展機會。只要定增折價合理，房企便能在融資和保護投資者利益中取得一個比較好的平衡。

即使新房交易量無法重現幾年前的輝煌，但房地產市場仍然是一個十萬億級別的大市場，對現在還活著的各家房企來說，仍舊有很大的生存空間。定增是一個短期緩解流動性困難的手段，但從長期來說，為保交樓投入的資金，最終也會積累轉化為市場對房地產行業(yè)的信心。

文｜《巴倫周刊》中文版撰稿人 朱琳

編輯｜彭韌

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