證券時(shí)報(bào)記者 陳麗湘

(相關(guān)資料圖)

12月9日，資本市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊繼續(xù)狂歡。A股深物業(yè)A漲停，大悅城(000031)、新城控股(601155)、萬科A、深深房A等個(gè)股跟漲；港股融信中國大漲超70%，龍光集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、合景泰富集團(tuán)、匯景控股、佳源國際控股、正榮地產(chǎn)等個(gè)股均漲超25%。11月份以來，港股房地產(chǎn)管理與開發(fā)板塊已累計(jì)漲約48%，A股地產(chǎn)ETF累計(jì)漲超28%，板塊內(nèi)翻倍個(gè)股比比皆是。

板塊持續(xù)高歌猛進(jìn)的背后，是房地產(chǎn)暖風(fēng)頻吹，房企積極迎接“三支箭”，多舉措化解資金流動(dòng)性危機(jī)。盡管房地產(chǎn)銷售端還未出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，但房企的資金壓力已明顯緩解，多家公司美債獲得展期，部分房企醞釀定增融資，另外還有多家港股上市房企完成配股融資。臨近年底，政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生變化。

多家房企債務(wù)成功展期

短期內(nèi)陸續(xù)到期的中債、美債是壓在房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一座大山。不過，自政策宣布支持房企存量融資合理展期、避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延后，房企紛紛與債權(quán)人展開談判，力求獲得展期通過。近幾天，已有多家房企發(fā)布了成功展期的好消息。

12月6日，龍光集團(tuán)境內(nèi)債整體展期事項(xiàng)獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個(gè)月，未展期債券及ABS展期期限為48個(gè)月，總展期規(guī)模為223.6億元。超200億元的到期債務(wù)獲得展期，這將有效改善龍光集團(tuán)的現(xiàn)金流壓力。也正因?yàn)榇耍?2月9日，龍光集團(tuán)大漲41%，11月份以來已累計(jì)漲超4倍。

龍光集團(tuán)的短期流動(dòng)性壓力是從今年3月份開始的。為緩解流動(dòng)性困境，龍光集團(tuán)尋求多筆境內(nèi)債展期，并加快了資產(chǎn)處置步伐。目前，包括“19龍控01”、“18龍控02”、“20龍控02”等境內(nèi)債，已獲得展期。

境內(nèi)債的問題暫時(shí)得到緩解，龍光集團(tuán)的境外債展期還在談判中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除部分離岸銀團(tuán)貸款，龍光集團(tuán)未來6年內(nèi)有13筆境外債到期，債務(wù)總規(guī)模約56億美元，到期時(shí)間主要集中在2025年、2026年。

11月初，龍光集團(tuán)曾公告表示，“自2022年8月下旬以來，公司和財(cái)務(wù)顧問開始就框架性整體債務(wù)管理方案與多個(gè)組別的債權(quán)人溝通協(xié)商，目前已取得了多位債權(quán)人發(fā)出的意向性支持函?！?/p>

再往前，成功獲得債務(wù)展期的房企是富力地產(chǎn)。11月10日，富力地產(chǎn)公告宣布，包括“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”等在內(nèi)的合計(jì)8筆債券獲得展期，展期金額為135億元。

龍光集團(tuán)、富力地產(chǎn)債務(wù)成功展期的消息，明顯增強(qiáng)了其他房企成功拿下債務(wù)談判的信心。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，隨著銀行對(duì)房企流動(dòng)性支持力度加大，目前已有融創(chuàng)中國、中國奧園、佳源國際、德信中國等多家房企在推進(jìn)債務(wù)展期工作。

12月9日晚間，融創(chuàng)中國的債務(wù)展期進(jìn)展也帶來了好消息，公司表示已與境外債權(quán)人及境內(nèi)公開市場(chǎng)債券投資人積極磋商債務(wù)展期事宜，達(dá)成展期約49.7億元；另外，公司與境內(nèi)其他貸款人積極磋商借款展期事宜，并已達(dá)成展期約259.6億元。至此，融創(chuàng)中國已達(dá)成債務(wù)展期約309億元。

逾300億債務(wù)獲得展期，將明顯減緩融創(chuàng)中國的資金壓力。按照融創(chuàng)中國的預(yù)計(jì)，未來7年左右，集團(tuán)連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約為3200億元；在未來7年或更長時(shí)間內(nèi)，集團(tuán)將視市場(chǎng)情況及資產(chǎn)運(yùn)營情況可能考慮逐步出售部分資產(chǎn)(如有)， 預(yù)計(jì)將使集團(tuán)的整體流動(dòng)性增加約600億元。

紛紛籌劃再融資

穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”政策落地，允許房企股權(quán)融資、允許符合條件的房企重組上市，恢復(fù)房企非公開方式再融資，并限制募集資金用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。時(shí)隔多年，證監(jiān)會(huì)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)股權(quán)融資的消息“一呼百應(yīng)”，直接引爆了行業(yè)燃點(diǎn)。

12月8日晚間，大名城(600094)同時(shí)拋出了定增和公司債發(fā)行預(yù)案。定增預(yù)案顯示，大名城擬非公開發(fā)行A股股票的數(shù)量不超過6億股，募集資金總額不超過30億元，其中9億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)性資金。

除此之外，大名城還擬發(fā)行公司債，總規(guī)模不超過20億元（含20億元），扣除發(fā)行費(fèi)用后，募集資金全部用于償還公司各類債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金或其他符合法律、法規(guī)規(guī)定、監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可的用途。

如果此次定增和公司債成功發(fā)行，大名城將獲得不超過50億元的資金，大大緩解資金壓力。因?yàn)榇竺菍?shí)際上總體保持債務(wù)水平安全可控，截至今年9月底，公司的貨幣資金還有32.7億元，現(xiàn)金短債比為2.07，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為31.74%，凈負(fù)債率為30.44%。

除了大名城，在“第三支箭”落地不到兩周的時(shí)間里，已有包括福星股份(000926)、世茂股份(600823)、北新路橋(002307)、萬科A、華夏幸福(600340)、大名城、新湖中寶(600208)、天地源(600665)等近10家房企籌劃再融資方案。

已發(fā)布的定增預(yù)案顯示，大部分房企的控股股東都將用真金白銀帶頭參與認(rèn)購。例如，華發(fā)股份(600325)計(jì)劃定增融資不超過60億元，公司控股股東華發(fā)集團(tuán)表示參與認(rèn)購金額不超過30億元；上述的大名城定增方案里，控股股東名城控股集團(tuán)、實(shí)際控制人俞培俤以及實(shí)際控制人之一致行動(dòng)人俞凱將參與認(rèn)購不超過3億股。

此次股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化主要體現(xiàn)在放開并購重組及配套融資、非公開方式再融資、H股再融資方面。據(jù)中信建投(601066)分析師測(cè)算，發(fā)行股份購買資產(chǎn)及配套融資、定增這兩種再融資方式流程大致相同，但不同上市主體增發(fā)耗時(shí)不同；歷史上看，從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。

除了定增外，部分房企快速進(jìn)行配股融資。目前房地產(chǎn)政策支持定增融資的具體細(xì)則還未出臺(tái)，但是房企的資金流動(dòng)性窘境亟需快速破局，在此背景下，配股成為了房企快速融資的渠道。

碧桂園已經(jīng)二度進(jìn)行配股。12月7日，碧桂園在港交所公告稱，公司擬以每股2.7港元的價(jià)格配售17.8億股，所得款項(xiàng)總額約為48.06億港元。加上上一次配股，碧桂園已融資超過87億港元。

除了碧桂園，還有雅居樂集團(tuán)、建發(fā)國際等房企足額完成了配股融資。其中，雅居樂集團(tuán)以每股2.68港元的價(jià)格配售了2.95億股；建發(fā)國際以每股17.98港元的價(jià)格配售了4500萬股。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，接下來將會(huì)出現(xiàn)房企配股潮。

房地產(chǎn)“三支箭”正在加速落地，且已快速顯效。廣發(fā)證券(000776)研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)估值進(jìn)入系統(tǒng)性抬升階段。2022年行業(yè)受制，政策力度較弱與基本面下行，估值修復(fù)持續(xù)性弱于歷史大周期底部；年底開始，有效政策持續(xù)落地，將會(huì)持續(xù)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

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