李佩珊/文

2006年是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)、突破歷史的一年，總值達(dá)到了25.6億美元的峰值。兩年之后，一場(chǎng)如海嘯般的經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷了整個(gè)美國(guó)繼而波及全球，人們意識(shí)到引發(fā)這場(chǎng)危機(jī)的元兇，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在次級(jí)貸款泛濫下所造成的房屋價(jià)格和建筑成本倒掛的“泡沫化”。相較而言，日本人在更早的20世紀(jì)認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)“泡沫”是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的“催命符”，以“失落的二十年”為代價(jià)。美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)并沒(méi)有持續(xù)那么久，只是直到新冠疫情爆發(fā)的前一年才回到了2006年的峰值。

新一輪的“泡沫”又席卷而來(lái)。今年，美國(guó)房?jī)r(jià)的最大半年漲幅甚至遠(yuǎn)高于次貸危機(jī)前泡沫高峰期。人們聯(lián)想到14年前的情勢(shì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也在上半年發(fā)布報(bào)告警告“泡沫”的醞釀，他們的結(jié)論比較樂(lè)觀，除了鑄就了這次市場(chǎng)繁榮的根本原因，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求仍在繼續(xù)之外，令“泡沫”破裂造成無(wú)可挽回的連帶危機(jī)的元兇——房地產(chǎn)的過(guò)度金融化，并沒(méi)有再次上演。

(資料圖)

房子，何以成為了最為金融化的市場(chǎng)之一，繼而成為了“危機(jī)”爆發(fā)的導(dǎo)火索？美國(guó)人經(jīng)歷了“次貸危機(jī)”之后，為何仍舊視房如命？在“泡沫”之中富裕階層“爆買”全球高端房產(chǎn)，大城市低下階層被擠壓的、起碼的居住權(quán)又該如何保障呢？

最近出版的《保衛(wèi)住房：危機(jī)的政治學(xué)》一書(shū)的作者戴維·馬登和彼得·馬庫(kù)塞，試圖通過(guò)這一本薄薄的宣傳小冊(cè)子，將住房問(wèn)題重新放回到政治經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域來(lái)思考。以此書(shū)為契機(jī)和線索，本文試圖通過(guò)回顧社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)Α白》繂?wèn)題”這一相當(dāng)復(fù)雜話題的研究成果，來(lái)嘗試解答以上三個(gè)疑問(wèn)。

泡沫，后浪接著前浪

所謂泡沫化，是即使價(jià)格如鮮花著錦、烈火烹油般勇攀新高點(diǎn)，卻不可免地走向傷筋動(dòng)骨的衰頹之中。無(wú)他，市場(chǎng)唯一的真理是價(jià)值回歸。

回顧以往數(shù)次房地產(chǎn)泡沫，屢屢刷新的史無(wú)前例的房?jī)r(jià)新高點(diǎn)往往成為了泡沫破裂的征兆。1991年，日本東京的住宅均價(jià)超過(guò)了每平米12萬(wàn)人民幣，全國(guó)的土地資產(chǎn)總額達(dá)到了驚人的2000萬(wàn)億日元，是美國(guó)的4倍，然后“負(fù)增長(zhǎng)”倏忽而至，日本陷入了“失落的二十年”的泥潭。2006年，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總值達(dá)到了前所未有的25.6萬(wàn)億美元峰值后，增長(zhǎng)放緩的顯出頹勢(shì)。兩年后，全面的房地產(chǎn)泡沫破滅席卷美國(guó)，演變?yōu)楹[般的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)的房?jī)r(jià)直到2011年后才爬升回25.6萬(wàn)億美元峰值。

這就是今年美國(guó)房市不可思議地再次突破歷史的繁榮之后，帶給人們的恐懼未嘗不大于欣喜。

自2020年以來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)在兩年內(nèi)上漲了43%。據(jù)《財(cái)富》雜志的統(tǒng)計(jì)，2022年5月前的半年里，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了19.8%，是歷史年平均水平的四倍多，甚至遠(yuǎn)高于2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)前泡沫高峰期的14.7%的最大半年漲幅。

在美聯(lián)儲(chǔ)采取動(dòng)作之后，到2022年10月底，美國(guó)的抵押貸款利率突破7%。這創(chuàng)下了一項(xiàng)歷史紀(jì)錄：20年來(lái)抵押貸款利率的最高水平。相對(duì)于收入水平而言，現(xiàn)在購(gòu)買房產(chǎn)實(shí)際上比房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重時(shí)更“貴”?！?022年房地產(chǎn)泡沫”已經(jīng)成為過(guò)美國(guó)搜索引擎上的熱門趨勢(shì)，“2022年會(huì)和2008年一樣房地產(chǎn)泡沫化嗎”，成為了該詞條的推薦搜索。

“我們的證據(jù)表明，自上一次兩千年代初的繁榮以來(lái)（注：也就是2008年泡沫前的6年繁榮期），美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為首次出現(xiàn)異常?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家更早地聞見(jiàn)了危險(xiǎn)的氣味。今年3月，達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行研究部的一篇題為《實(shí)時(shí)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫醞釀的跡象》（Real-TimeMarketMonitoringFindsSignsofBrewingU.S.HousingBubble）的報(bào)告引起了震動(dòng)，通過(guò)對(duì)于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的縝密計(jì)算，特別是房?jī)r(jià)租金比和房?jī)r(jià)收入比，他們得出的結(jié)論是：這些跡象表明，美國(guó)的房?jī)r(jià)再次和基本面脫節(jié)，也就是說(shuō)，處于泡沫之中。

作為“后浪”，時(shí)隔14年后，2022年的美國(guó)房地產(chǎn)泡沫接著前浪卷土而來(lái)，但值得慶幸的是，目前看來(lái)，它并不能壓倒前浪，甚至不會(huì)達(dá)到重演的程度。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，最重要的兩個(gè)因素在于——鑄就了這次市場(chǎng)繁榮的房地產(chǎn)的供不應(yīng)求仍在繼續(xù)；雖然金融化對(duì)這次繁榮仍有推動(dòng)，但和2008年相比，惡劣的次級(jí)抵押貸款不再占據(jù)舞臺(tái)。

說(shuō)到此處，不得不厘清一下“房地產(chǎn)泡沫”的概念。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，和所有市場(chǎng)一樣，在供需關(guān)系、可支配收入勞動(dòng)力和原材料成本等諸多因素的推動(dòng)下造成價(jià)格快速上升并不意味著“泡沫”。當(dāng)人們普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，爭(zhēng)相動(dòng)用一切金融手段或“上車”或“投機(jī)”，進(jìn)一步哄抬起價(jià)格將房地產(chǎn)市場(chǎng)變相“金融化”以后，實(shí)際的房?jī)r(jià)不僅會(huì)背離市場(chǎng)的基本面，甚至?xí)炀椭笖?shù)性的非理性繁榮。當(dāng)投資者變得謹(jǐn)慎觀望，政府不得不出面干預(yù)，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流枯竭，而市場(chǎng)的調(diào)整乃至傳導(dǎo)至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危機(jī)或者蕭條將不可避免。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于這次“泡沫”不再會(huì)重演14年前的危機(jī)比較有信心的原因之一，就在于鑄就了這次市場(chǎng)繁榮的根本原因，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求仍在繼續(xù)。2020年新冠疫情席卷美國(guó)之后，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求成為了市場(chǎng)最早的反應(yīng)之一，同年第四季度住房供應(yīng)短缺達(dá)到了380萬(wàn)套。疫情發(fā)生一年后，“總活躍庫(kù)存比去年同期低53%”，美國(guó)訪問(wèn)量第二大的房地產(chǎn)列表網(wǎng)站realtor.com的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹尼爾·黑爾（DanielleHale）指出了這個(gè)空前的、令人難以置信的供求狀況。

造成這種供求局面的原因是多重的：新冠疫情所造成的在家工作的政策，變相提高了對(duì)住房空間的需求，是供求急速上升的直接助推力，翻了三倍的木材價(jià)格所造成的原材料短缺和政府發(fā)放疫情津貼也為之推波助瀾。

這種供不應(yīng)求在兩年后仍在繼續(xù)。突破7%抵押貸款利率讓美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了肉眼可見(jiàn)的回撤之中，但仍有100萬(wàn)套房屋短缺。此外，美國(guó)最大的人口群體，7200萬(wàn)的千禧一代正進(jìn)入首次購(gòu)房的節(jié)點(diǎn)，將會(huì)帶來(lái)持續(xù)而強(qiáng)烈的需

這和2008年過(guò)度建設(shè)造成房屋造成庫(kù)嚴(yán)重過(guò)剩，卻在抵押貸款蜂擁進(jìn)場(chǎng)下形成“泡沫”相當(dāng)?shù)牟煌?，也正是后者摧毀了房地產(chǎn)建設(shè)的信心，造成了如今住房短缺的現(xiàn)實(shí)；在最近十幾年中，美國(guó)的人均住房建設(shè)量和在建新房量暴跌到了令人不安的歷史低點(diǎn)，“房地美”的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩姆·哈特（SamKhater）指出，2018年已有預(yù)估為250萬(wàn)套的住房短缺。

事實(shí)上，房地產(chǎn)的過(guò)度金融化，才是泡沫破裂造成了無(wú)可挽回的連帶危機(jī)的元兇。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于這次“泡沫”不再會(huì)重演14年前的危機(jī)比較有信心的原因之二，也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有過(guò)度金融化，高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)抵押貸款不再成為潛伏的暗雷。

在上文所提到的關(guān)于2022年“泡沫”的報(bào)告中，達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從金融化層面考量后認(rèn)為，2008年“泡沫”的慘烈破滅將不會(huì)重演。

首先，房屋抵押貸款在可支配個(gè)人收入的占比更加健康，在上一次“泡沫”最嚴(yán)重的時(shí)候，美國(guó)家庭將7.2%的可支配個(gè)人收入用于償還抵押貸款，然而截至到報(bào)告提交的 2021年第四季度，這一占比僅為 3.8%。

此外，徹底炸響上次“泡沫”的“暗雷”，次級(jí)抵押貸款在這次“泡沫”中幾乎沒(méi)有登上舞臺(tái)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)度借貸并沒(méi)有助長(zhǎng)這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。并且，美國(guó) 2010年頒布《多德-弗蘭克法案》禁止了相當(dāng)多“黑幕貸款”，借貸中高風(fēng)險(xiǎn)“次貸“的身影已經(jīng)相當(dāng)稀少。

因此，他們得出的最終結(jié)論是，“就規(guī)?；蚝暧^經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重性而言，這次住房調(diào)整的影響，并不會(huì)和 2008年金融危機(jī)相媲美。”

這個(gè)結(jié)論暫且令人心安。問(wèn)題在于，本質(zhì)上不過(guò)是用來(lái)住的房子，為何成為了最為金融化的商品、資產(chǎn)和投資？

“住房如今飽受爭(zhēng)議，它被卷入的最為明顯的矛盾是，作為生活及社交空間的住房與作為牟利工具的住房之間的矛盾，即作為家的住房與作為不動(dòng)產(chǎn)的住房之間的矛盾。”《保衛(wèi)住房》的兩位作者將問(wèn)題核心直接指向住房的過(guò)度金融化，此外糟糕的住房狀況更牽連到個(gè)體權(quán)利和社會(huì)政治、文化各個(gè)層面的“住房危機(jī)”。

“房子就是命”：所有權(quán)和金融化

“住房”本身得以構(gòu)成危機(jī)的前提是，美國(guó)人視“房”之重要如命?！懊绹?guó)與其他國(guó)家的不同之處，可能就在于人們對(duì)房子有著令人費(fèi)解的執(zhí)念?！痹谟涗浟?2008年美國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”破滅后的止贖浪潮是如何讓美國(guó)人紛紛失去住房的《房奴》中，記者戴維·戴恩感嘆道，“房屋不僅是住所或者融資抵押品，是承載著屋主一生美好記憶的寶庫(kù)，也是實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)安全的投資以及自我價(jià)值的綜合體?！?/p>

對(duì)房子有執(zhí)念的并不只有美國(guó)人。房子不僅是承載著個(gè)體安全感和幸福感的港灣，也承載了個(gè)體進(jìn)入社會(huì)、國(guó)家尋求其政治、文化意義的“接口”的可能性。“要逼著一個(gè)人站出來(lái)關(guān)心整個(gè)國(guó)家的事務(wù),談何容易?但如果說(shuō)到要在他家?前開(kāi)一條路,他就會(huì)立刻感覺(jué)到這件公共意義上的小事會(huì)對(duì)他的切身利益產(chǎn)生巨大的影響?！痹谇皫啄攴错戭H大的《掃地出門：美國(guó)城市的貧窮與暴利》一書(shū)的作者，引用了法國(guó)政治學(xué)者托克維爾的話，來(lái)證明房子所提供的家庭生活和其帶來(lái)的認(rèn)同，是人們真正“以公眾事務(wù)為己任”的最重要契機(jī)，有房子的人才會(huì)愿意將時(shí)間和資源投入到對(duì)于鄰里、城鎮(zhèn)、都市乃至國(guó)家有價(jià)值的、關(guān)乎公共利益的事中。

中國(guó)有句古老名諺，“有恒產(chǎn)者有恒心”，點(diǎn)破了為什么眾多國(guó)家在制度層面對(duì)于房子重要性的回應(yīng)，是對(duì)房屋所有權(quán)制度的重視和建立完善。1966年，在美國(guó)歷史上推動(dòng)采用“自有房”方案來(lái)解決住房問(wèn)題的參議員查爾斯·珀西（charlesPercy）在競(jìng)選宣言中宣揚(yáng)，“僅僅變?yōu)榉恐鬟@件事，就足以讓一個(gè)人改頭換面”，“這給了他立身之本和歸屬感，讓他感覺(jué)自己的利益和社區(qū)息息相關(guān)。”2008年房地產(chǎn)泡沫后，美國(guó)前總統(tǒng)奧巴馬仍贊美房屋所有權(quán)制度為“最堅(jiān)實(shí)可靠的基石，美國(guó)夢(mèng)的核心”。

在房屋所有權(quán)制度誕生之初，國(guó)家根本無(wú)法預(yù)料到金融市場(chǎng)以及金融工具令人眼花繚亂的發(fā)展，而為促進(jìn)所有權(quán)所進(jìn)行的政策補(bǔ)貼，實(shí)際上成為了鼓動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化的號(hào)角。

作為聯(lián)邦住房政策核心的“住房抵押貨款利息扣除”(HomeMortgageIn－terestDeduction,HMID)，是所有號(hào)角中最響亮的。正如上文所述，隨著二戰(zhàn)后落實(shí)房屋所有權(quán)的“自有房”，成為新的“美國(guó)夢(mèng)”代表之后，聯(lián)邦政府將在稅收上補(bǔ)貼買房者成為重要的住房政策，并在1986年寫入到稅法之中。國(guó)會(huì)在立法說(shuō)明中明確表示，“住房抵押貨款利息扣除”的目的在于促進(jìn)住房自有率的提高，也就是房屋所有權(quán)的普及。

作為國(guó)家對(duì)住宅所有權(quán)提供的最大補(bǔ)貼，“住房抵押貨款利息扣除”允許住房的所有者從應(yīng)納的稅額中扣除抵押債務(wù)（不超過(guò)100萬(wàn)美元）的應(yīng)付利息，這實(shí)打?qū)嵉卮龠M(jìn)了民眾擁有自己的房屋。在上次房產(chǎn)泡沫最鼓脹的時(shí)候，美國(guó)的自有住房率達(dá)到了史無(wú)前例的69%，這一現(xiàn)象的另一面是，美國(guó)人最大限度地動(dòng)用杠桿借債來(lái)消費(fèi)住房，不惜將全部身家作為賭注，在隨后出現(xiàn)的層層嵌套甚至涉及灰色的金融工具的推波助瀾下，房地產(chǎn)成為了最金融化的市場(chǎng)之一。

相較于《保衛(wèi)住房》的兩位作者將住宅所有權(quán)視為“不平等的體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)途徑”，對(duì)“住房異化的原因”義憤填膺，哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授愛(ài)德華·格萊澤（EdwardGlaeser）將房地產(chǎn)市場(chǎng)每每經(jīng)歷“非理性繁榮”所帶來(lái)的泡沫破裂的循環(huán)陣痛，更針對(duì)性地歸結(jié)到對(duì)“住房抵押貨款利息扣除”的批評(píng)上，“直接補(bǔ)貼肯定比鼓勵(lì)人們借錢押寶房地產(chǎn)更加明智。2006-2008年間住房市場(chǎng)的暴跌充分證明，這是非常愚蠢的。”

不過(guò)，格萊澤的另一項(xiàng)研究也從側(cè)面證明，房子的金融化屬性，在某些程度上助推了“房子就是命”的觀念，因?yàn)榉孔颖旧砭统蔀榱艘粋€(gè)人窮盡一生所能獲得的最大財(cái)富。他于2018年發(fā)表的一篇題為《住房供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)影響》（TheEconomicImplicationsofHousingSupply）的論文，在文中格萊澤根據(jù)消費(fèi)者金融調(diào)查進(jìn)行年齡分組的研究顯示，只有在三、四十年前就成為了房主的最年長(zhǎng)的人群分組的住房財(cái)富獲得了急劇增加，成為了住房供應(yīng)減少時(shí)的贏家，并且很可能相當(dāng)持續(xù)地贏下去。房屋凈值的增長(zhǎng)速度要比總的住房財(cái)富的增長(zhǎng)速度慢得多，抵押貸款水平的上升已經(jīng)抵消了房屋價(jià)值的上升。而已經(jīng)在房?jī)r(jià)高位接盤的年輕人，不僅不會(huì)獲得大量的財(cái)富增長(zhǎng)，更有可能被抵押貸款擠壓得難以喘息。

按這項(xiàng)研究的揭示，“上車”一詞確實(shí)相當(dāng)精準(zhǔn)地貼合了買房者的心態(tài)。在一個(gè)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期向上的市場(chǎng)中，早買房就意味著早早搭上住房財(cái)富飛速增長(zhǎng)的“順風(fēng)車”，比后上車者賺到更多的財(cái)富，而和沒(méi)有“上車”還在租房的同世代者相比，他們將會(huì)積累起后者難以追趕的財(cái)富。“任何情況下，住房財(cái)富的收益都不是平均分配的?！备袢R澤指出，在住房?jī)r(jià)格一路上漲時(shí)，那些已經(jīng)擁有了住房的人，基本上對(duì)沖了較高的住房成本，租房者則直接經(jīng)歷了住房成本的上升，并在實(shí)際中變得更加貧窮。

房子成為了一個(gè)人窮盡一生所能獲得的最大財(cái)富的現(xiàn)實(shí)境況，也倒逼著美國(guó)人加深“房子就是命”的理念，將獲得一棟房子所有權(quán)視為自己的終生目標(biāo)。這或許也能幫助我們理解，為什么即使經(jīng)歷了2008年泡沫破裂后滑坡式的住房資產(chǎn)貶值，三年后，在“房利美”所做的全國(guó)住房問(wèn)卷調(diào)查中，高達(dá)66%的接受了調(diào)查的美國(guó)人仍舊認(rèn)為擁有房產(chǎn)是安全的投資，“有助于改善自身經(jīng)濟(jì)狀況”，將擁有自有房視為奮斗目標(biāo)。

從表面上看來(lái)更難理解的是，在2008年“泡沫”破滅之后，出現(xiàn)了一波全世界范圍內(nèi)大都市中心地帶房子的金融屬性飆升的浪潮。榊淳司觀察到，正是為了從 2008年危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)蕭條中走出來(lái)，包括英國(guó)、美國(guó)、日本在內(nèi)的各國(guó)紛紛推行了“異次元貨幣寬松政策”，同時(shí)向市場(chǎng)投入大量的資金和壓低利息。世界性的貨幣寬松政策和低息所導(dǎo)致的全世界范圍內(nèi)的本國(guó)資金泛濫，自然而然地涌向海外。富人們紛紛在海外的核心大城市高價(jià)購(gòu)置豪華不動(dòng)產(chǎn)，作為投資的資產(chǎn)配置。這些高端房產(chǎn)不僅是他們的“財(cái)富保險(xiǎn)箱”，可以輕而易舉地通過(guò)金融交易轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，甚至和逃稅、洗錢等等掩飾可疑財(cái)產(chǎn)的行為勾連到了一起。

對(duì)于那些根本不敢妄想擁有自己房子，連負(fù)擔(dān)租房的房租都很艱難的大城市里的窮人來(lái)們說(shuō)，富人們“全球投機(jī)”的“買爆”核心地段的行為，讓大都市的住房和土地的壟斷加劇了，并抬高了房子的租售價(jià)格，無(wú)疑更加深了《保衛(wèi)住房》兩位作者口中的“住房危機(jī)”。

口號(hào)和現(xiàn)實(shí)之間：保衛(wèi)生活而非住房

如果政府和人們都不再執(zhí)著于“住房所有權(quán)”，這是否會(huì)讓“居者有其屋”的烏托邦到來(lái)呢？

在《保衛(wèi)住房》這本宣傳小冊(cè)子的結(jié)尾處，兩位作者大聲疾呼出了他們所設(shè)想的“保衛(wèi)住房”的具體措施，最為首要的和最為直接的措施，就是“增加、保衛(wèi)并改善公共住房”，和商品房相對(duì)，公共住房由政府建設(shè)并直接配租給窮人。

問(wèn)題在于，這一措施同樣正是歷史上政府解決居住問(wèn)題所采取的最為簡(jiǎn)單粗暴的措施，實(shí)際情況只能用糟糕透了來(lái)形容。20世紀(jì)中期，增加高層公共住房來(lái)取代貧民窟，成為了美國(guó)追求進(jìn)步和發(fā)展的首要舉措。在住房經(jīng)濟(jì)學(xué)者路易斯·溫尼克(LouisWinnick)的回憶中，大城市的市長(zhǎng)和議員為了拉攏低下階層，在選區(qū)瘋狂蓋起一棟棟摩登嶄新的大樓以供入住，當(dāng)窮人們看到“嶄新無(wú)比、通?透氣”的新家、“綠草如茵,還有許多游樂(lè)設(shè)施”的社區(qū)環(huán)境時(shí)，興奮不已地將之稱為“度假勝地”。

然而，大量密集建設(shè)的公共住房最終成為了比貧民窟更可怕的存在，隨著年久失修、缺乏保養(yǎng)，變得環(huán)境惡劣之余，成為了暴力犯罪的巢穴。有能力的住戶都從這些電梯老化、水管堵塞、遍地垃圾的公共住房里搬走了，剩下的窮人只好在混亂和暴力中掙扎。

不到二十年后，這些被寄予著“進(jìn)步和發(fā)展的首要舉措”期望的“度假勝地”，就成為了被拆除的首要目標(biāo)。著名的由33棟11層高樓組成的“普魯伊特-艾戈公寓大樓”(Pruitt-IgoeTowers)，在1972年萬(wàn)眾矚目的一場(chǎng)電視直播中被炸毀，最主要的原因是那里已經(jīng)成為了罪犯?jìng)兊牟厣碇?，按《掃地出門》作者德斯蒙德的話來(lái)說(shuō)，“可怕到連警察都不敢越雷池一步”。沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“大拆除”運(yùn)動(dòng)開(kāi)始了，鐵球和炸藥將那些成為了法外之地的、臭名昭著的公共住房項(xiàng)目，如芝加哥的“羅伯特·泰勒之家”(RobertTaylorHomes)炸毀。德斯蒙德評(píng)價(jià)此舉“不僅省錢，而且人道”。

接替了“公共住房”亂局的政策，是“租房券”。美國(guó)《1974年住房法案》的第八條中設(shè)定了“租房券”項(xiàng)目，政府通過(guò)提供以租戶收入為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼，在租戶向私人業(yè)主支付租金時(shí)提供資助。雖然按《保衛(wèi)住房》兩位作者之語(yǔ)，這只是為了“擴(kuò)大市場(chǎng)范圍”，從而讓房東“明顯受益”?！白夥咳贝嬖诤芏嗟膯?wèn)題，不過(guò)每年的“住房券”也讓幾百萬(wàn)美國(guó)人獲得了容身之所和改善生活的余錢，起碼那些大量密集建設(shè)的公共住房的“悲劇沒(méi)有再度上演”，“美國(guó)也終于跟這些與公共住房畫上等號(hào)的暴力、赤貧與政策失誤問(wèn)題分道揚(yáng)鑣”，“租房券”需要更加“完善而周詳”，而非拍一拍腦袋便讓之倒回到“公共住房”時(shí)代。

《保衛(wèi)住房》的兩位作者同樣設(shè)想將“住房管理民主化”和“擴(kuò)大住房斗爭(zhēng)”作為“保衛(wèi)住房”的重要措施，但這兩項(xiàng)措施的問(wèn)題又在于，美好的政治口號(hào)和除非經(jīng)過(guò)考察否則難以推想的現(xiàn)實(shí)之間存在的天塹鴻溝。

所謂“住房管理民主化”和“擴(kuò)大住房斗爭(zhēng)”得以實(shí)施的前提是，這些貧窮的租房者自認(rèn)為同屬于一個(gè)階層，為著共同的利益達(dá)成共識(shí)并團(tuán)結(jié)起來(lái)共同抗?fàn)帯，F(xiàn)實(shí)是，對(duì)于真的生活在德斯蒙德筆下“拖車營(yíng)”這樣低下階層聚集環(huán)境中的人們而言，他們其實(shí)拒絕有這樣的群體認(rèn)同，“對(duì)于窮人而言，這意味著他們必須認(rèn)同所有的受壓迫者，還必須承認(rèn)自己也是受壓迫的一員”。德斯蒙德接觸了形形色色生活委頓只能寄身于此的住戶，在他們的口中，社區(qū)群體的底層生活不代表“真正的他們”，即使在這里度過(guò)了大半生，也不過(guò)像入住了間差勁“旅館”，“并不屬于這里”?！盎突ブ?、“團(tuán)結(jié)”更是奢談，因?yàn)檫@意味著“必須坦誠(chéng)自己人生中的種種失敗”。

德斯蒙德經(jīng)過(guò)審慎調(diào)研的結(jié)論是，這些低下社區(qū)中難以孕育“政治能量”，因?yàn)閹缀跛擞卸紝?duì)此喪失信心，“但凡租房者在社區(qū)中感受到高強(qiáng)度的創(chuàng)傷情緒——相信自己的鄰居曾被監(jiān)禁、被施虐、有藥物成癮和其他重大的打擊——那他們就不太愿意相信可以通過(guò)團(tuán)結(jié)一致，來(lái)改善生活品質(zhì)?！?/p>

被房東壓榨并對(duì)此充滿憤怒和仇恨，可以一呼百應(yīng)被動(dòng)員起來(lái)進(jìn)行斗爭(zhēng)的租戶們，不過(guò)是《保衛(wèi)住房》兩位作者一廂情愿的想象。德斯蒙德發(fā)現(xiàn)“拖車營(yíng)”的租戶們確實(shí)會(huì)對(duì)房東拿租金添置了些什么頗有八卦的興致，但他們“盡量不去質(zhì)疑自己和房東之間巨大的貧富差距”，即使議員告知他們房東的收入足有百萬(wàn)美元，其中一個(gè)租客的回答是，“跟我有什么關(guān)系？只要他管好這地方，不要讓我擔(dān)心他媽的天花板會(huì)塌下來(lái)，我完全無(wú)所謂。

這些租客寧可相信他們的房東是好人，畢竟“有時(shí)間去抗議不公平，倒不如先想辦法把地板上的破洞給補(bǔ)起來(lái)，免得女兒的腳又陷進(jìn)去。”和宏大的政治口號(hào)和愿景相比，他們選擇把心思放在具體的瑣事上，因?yàn)樗麄冡пЭ晌５鼐S持著自己處境，而底層生活向下跌落的下限永遠(yuǎn)超過(guò)虛無(wú)縹緲的愿景的美好的上限。

那么，對(duì)于現(xiàn)實(shí)存在的住房問(wèn)題，我們到底可以切實(shí)地做出什么來(lái)進(jìn)行改善呢？又或者更現(xiàn)實(shí)地說(shuō)，如何讓連擁有自己住房都困難的低下階層，生活得起碼好那么一些呢？

說(shuō)到底，住房問(wèn)題是個(gè)復(fù)雜且難以一下子提供系統(tǒng)性解決方案的問(wèn)題。包括格萊澤在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家運(yùn)用數(shù)據(jù)和模型進(jìn)行了大量的假設(shè)和推算，卻無(wú)法蓋棺論定有解決此問(wèn)題的“妙法”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的設(shè)想措施和《保衛(wèi)住房》的作者相同的是，仍舊從市場(chǎng)的供需關(guān)系出發(fā)，但他們的重點(diǎn)在于優(yōu)化對(duì)于需求方的政策，而不在于簡(jiǎn)單地增加供給方。

首先，必須承認(rèn)的是，對(duì)于所有的低下階層而言，住房資源會(huì)和教育、醫(yī)療等等資源一樣，因“負(fù)擔(dān)不起”而稀缺，這并不能簡(jiǎn)單地歸結(jié)為住房市場(chǎng)的失敗。美國(guó)住房市場(chǎng)真正的失敗和危機(jī)在于供求失衡導(dǎo)致了“住房?jī)r(jià)格已經(jīng)越來(lái)越遠(yuǎn)離建筑成本”的泡沫，越來(lái)越多的中等收入的美國(guó)人都開(kāi)始難以負(fù)擔(dān)起相應(yīng)的住房資源投入了。

因而，對(duì)于《保衛(wèi)住房》的兩位作者所提出的低下階層的“住房危機(jī)”，最恰當(dāng)和對(duì)題的處理方法，是針對(duì)他們的“負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題”額外提供資源。上文提到過(guò)的住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊澤在他的著作《美國(guó)聯(lián)邦住房政策反思:如何增加住房供給和提高住房可支付性》中指出，他更傾向于用直接的收入轉(zhuǎn)移或者是“住房券”來(lái)改善這一負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題，而非對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行改變。因此，他旗幟鮮明地反對(duì)“增加建造公共住房”，在他看來(lái)，倘若政府必須要建立起一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房信托基金，來(lái)對(duì)低下階層的住房問(wèn)題大刀闊斧地進(jìn)行介入，“其資金的最佳用途是提供更多的‘住房券’”。他強(qiáng)調(diào)直接補(bǔ)貼作為需求方的低下階層的“住房券”項(xiàng)目，而非補(bǔ)貼作為供應(yīng)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“低收入住房稅收補(bǔ)貼項(xiàng)目”（Low-incomeHousingTaxCredit,LIHTC）。這是因?yàn)樵谝话闱闆r下，需求方政策比供應(yīng)方政策更容易實(shí)施和監(jiān)督，這正是涉及到諸多機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)的“補(bǔ)貼”項(xiàng)目所需要的特性。供應(yīng)方政策則涉及到管理方的“大量自由裁量權(quán)”,會(huì)使大量的浪費(fèi)成為可能,甚至產(chǎn)生欺詐和腐敗。

“補(bǔ)貼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)為窮人提供廉價(jià)住房，與補(bǔ)貼汽車公司為窮人建造一系列的廉價(jià)汽車一樣，沒(méi)有任何意義?！备袢R澤建議直接取消“低收入住房稅收補(bǔ)貼項(xiàng)目”，《保衛(wèi)住房》的兩位作者和他在這點(diǎn)上的態(tài)度一致，不過(guò)后者的邏輯建立在否定所有“補(bǔ)貼”項(xiàng)目的正當(dāng)性上。

格萊澤一針見(jiàn)血地指出，低下階層住房問(wèn)題在某種意義上并不是個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題，而成為了衡量同情心的“價(jià)值觀”問(wèn)題。但數(shù)據(jù)證明，在美國(guó)已經(jīng)嘗試的眾多用來(lái)改善低下階層住房的政策中，“沒(méi)有一項(xiàng)政策能像住房券那樣有效”，而被《保衛(wèi)住房》的兩位作者寄予厚望的“公共住房”，“幾乎能肯定會(huì)使得情況變得更糟”。換句話說(shuō)，在這個(gè)不理想的世界里，住房券作為“一種相對(duì)容易管理的直接轉(zhuǎn)移手段”，是為最貧窮的美國(guó)人提供住房援助的最佳選擇。在他看來(lái)，“住房券”符合提高窮人住房負(fù)擔(dān)能力的“好政策”的好幾個(gè)特點(diǎn)：“應(yīng)該有很強(qiáng)的針對(duì)性,使利益直接惠及窮人”；“應(yīng)該是廉價(jià)的管理”；“不應(yīng)該造成在低需求地區(qū)建造房屋的不正當(dāng)激勵(lì)”。當(dāng)然，“住房券”也有亟待解決的缺點(diǎn)：需要解決跨城市地區(qū)的流動(dòng)使用問(wèn)題，從而“不讓窮人固定在缺乏經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)的社區(qū)”，不過(guò)，這仍舊瑕不掩瑜。

“在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于實(shí)際生產(chǎn)成本的市場(chǎng),增加供應(yīng)應(yīng)該是新的國(guó)家住房政策的主要重點(diǎn),而不是專門針對(duì)窮人?！薄白》咳钡膬?yōu)點(diǎn)也在于，可以很好地兼容進(jìn)通過(guò)改革住房抵押貸款利息減免所產(chǎn)生的額外稅收來(lái)激勵(lì)房產(chǎn)建設(shè)供應(yīng)，解決房地產(chǎn)供應(yīng)失衡所產(chǎn)生的泡沫，真正地改善美國(guó)住房市場(chǎng)狀況的政策方向的規(guī)劃。格萊澤建議，在那些缺乏彈性的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中，根據(jù)地方允許的新建筑數(shù)量向其提供援助，并將其掛鉤起來(lái)，這將使得這些缺乏彈性的地方有動(dòng)力允許建立更多的住房。

在這些缺少、甚至沒(méi)有彈性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“住房券”能夠確保窮人能夠享受更多的住房資源（可能通過(guò)減少其他人的住房消費(fèi)），而在那些彈性較大的市場(chǎng)中，完全取消“住房券”也是沒(méi)有意義的，因?yàn)闀?huì)助長(zhǎng)不公平。所以，如果“住房券”能夠在美國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)移動(dòng)使用，那么它存在的意義大于消失的政策（特別是和密集“公共住房”相比）。

“我們真正需要的居住政策，是大幅提供住房券計(jì)劃的規(guī)模，不再有漏網(wǎng)之魚(yú)?！薄稈叩爻鲩T》的作者德斯蒙認(rèn)同經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過(guò)研究對(duì)于“住房券”的普遍支持，這是他最終所得出的如何改善居住政策來(lái)保衛(wèi)低下階層的生活、甚至讓他們跳上更好的生活的臺(tái)階的建議?！案F人也并不想一直窩囊、或者茍延殘喘地活下去”，正如德斯蒙所寫到的，“他們也想發(fā)光發(fā)熱、成為有用的人、想要美好的生活?！?/p>

李佩珊經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)編輯

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