觀點(diǎn)網(wǎng)12月20日上午，隨著第五批集中供地最終以49.03億元成交額收尾，南京2022年土拍也正式宣告落幕。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，南京本次土拍共出讓15宗地塊，14宗底價(jià)成交，1宗流拍，總成交面積44.45萬(wàn)平方米，成交規(guī)劃面積87.3萬(wàn)平方米。拿地企業(yè)多為地方政府平臺(tái)和其他城投公司，并沒有民企的身影。

【資料圖】

其中，溧水城建以6.86億競(jìng)得溧水區(qū)3宗地塊，六合新城建設(shè)、六合市政公用各自在六合區(qū)拿下3宗地塊，總成交額為19.85億。

從全年來看，南京一共成功出讓105宗地塊（含溧水拆遷安置房用地），其中84宗地塊底價(jià)成交，占比80%，21宗溢價(jià)成交，10宗流拍，總成交金額約為1308億元。

五批落幕

本次土拍中，出讓的宗地涉及馬群、仙林湖、六合、溧水、高淳等區(qū)域，用地面積約48.6公頃，起拍總價(jià)約56億元。

相比前幾次土拍，南京本次出讓的地塊并沒有太多優(yōu)勢(shì)，首先規(guī)模不大，且主城區(qū)僅有2宗地塊，這或許也暗示了該次土拍的結(jié)局。

主城區(qū)的2宗地塊分別位于城東馬群和仙林湖板塊，其中馬群G105地塊因無人報(bào)名慘遭流拍。該地塊用地性質(zhì)為Rab老年公寓用地，出讓面積41088.99平方米（含僅出讓地下空間2102.43平方米），綜合容積率1.1，建筑高度≤12米。掛牌起始價(jià)7.32億元，最高限價(jià)8.32億元。

而仙林湖G106地塊則以最高價(jià)12.8億元成交，競(jìng)得人為南京高科(600064)仙林湖置業(yè)有限公司，樓面價(jià)5212元/平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地，出讓面積35136.76平方米，容積率1.0＜Far≤1.9，建筑高度≤60米。掛牌起始價(jià)12.8億元，最高限價(jià)14.60億元。

值得一提的是，該地塊曾于南京首批土拍中流拍，當(dāng)時(shí)的編號(hào)為仙林湖G09地塊。重新掛牌后，G106地塊出讓面積增大到約3.5萬(wàn)平方米，起拍價(jià)從10.5億提高到12.8億元，同時(shí)容積率也從2.6降至1.9，未來將打造低密住宅區(qū)。

除此之外，溧水城建分別競(jìng)得溧水區(qū)洪藍(lán)街道G14地塊、永陽(yáng)街道G15地塊、永陽(yáng)街道G16地塊，總成交額6.86億元。

六合新城建設(shè)以總價(jià)8.2億競(jìng)得雄州街道G107、G108、G109地塊，六合市政公用以總價(jià)11.65億競(jìng)得龍袍街道G110、G111、G112地塊。

總的來說，南京第五批供地仍然延續(xù)著不溫不火的趨勢(shì)?；仡?022年的歷屆土拍，除了四批次4宗地塊全部成交外，其余批次均有地塊流拍。

具體的情況為：第一批供地出讓20宗地流拍6宗，第二批供地出讓44宗地流拍2宗，第三批供地出讓32宗地流拍1宗，第三批供地出讓4宗地塊流拍，第五批供地出讓15宗地塊流拍1宗。

針對(duì)土地市場(chǎng)的行情，有市場(chǎng)消息猜測(cè)，南京或?qū)⑷∠泄┑?，這樣的依據(jù)在于本次土拍公告并沒有出現(xiàn)“集中供地”的字眼，而第四批次供地實(shí)際為江北新區(qū)專場(chǎng)。

另外，長(zhǎng)沙此前已公開宣稱取消集中供地，南京緊隨其后也未可知。

全年收金1308億

較去年相比，1308億元是有些差距的。

2021年，南京通過三次集中供地成功出讓137宗地塊，總成交價(jià)約1825億元。其中，67宗底價(jià)成交、18宗溢價(jià)成交但未封頂、52宗搖號(hào)成交，全年溢價(jià)率為12%。

就其中的拿地企業(yè)來看，2021年三次供地呈現(xiàn)出民企拿地為主到國(guó)央企拿地為主，再到城投公司拿地為主的趨勢(shì)。

而就今年土拍而言，五批供地幾乎由國(guó)央企包場(chǎng)，民企方面拿地的僅有萬(wàn)科、金基、偉星等少數(shù)幾家。

其中，在南京首批拍地中，萬(wàn)科通過搖號(hào)拿下賽虹橋G04地塊，成交價(jià)20.7億元，樓面價(jià)27790元/平方米，溢價(jià)率14.36%。

在第三批集中供地中，偉星以底價(jià)23.8億元競(jìng)得秦淮區(qū)南部新城神機(jī)營(yíng)路以東、佳營(yíng)路以南地塊，樓面價(jià)30994元/平方米。不僅如此，偉星還報(bào)名了河西南、南部新城等多幅熱門地塊，顯示其進(jìn)軍南京土地市場(chǎng)的決心。

然而，南京全年土拍仍舊以“國(guó)家隊(duì)”拿地為主。

拿地最多的便數(shù)頤居建設(shè)，其分別在首批供地以底價(jià)22.7億元拿下江北核心區(qū)G03地塊，之后又于二批供地57.55億元拿下3宗地塊，在三批供地中又以68億元拿下2地。

而最矚目的企業(yè)當(dāng)屬保利，在南京第二批供地中，保利78.4億元一口氣拿下江核新金融中心G09地塊、燕子磯G32地塊、大校場(chǎng)G26地塊等3宗地塊。

在前不久結(jié)束的廣州四批拍地中，保利同樣以95.81億元拿下該次土拍中最貴的地塊——中鐵物流園地塊，成交樓面價(jià)45915元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的“1-11月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，保利發(fā)展新增全口徑土地儲(chǔ)備963.7萬(wàn)平方米，位居房地產(chǎn)企業(yè)榜首，排在之后的為中海地產(chǎn)755.3萬(wàn)平方米、招商蛇口(001979)693.1萬(wàn)平方米。

就整個(gè)土地市場(chǎng)而言，報(bào)告期內(nèi)，前50房企新增土地建筑面積9431萬(wàn)平方米，同比減少76.2%。從單月拿地?cái)?shù)據(jù)來看，年末土地市場(chǎng)供應(yīng)減少，房企拿地規(guī)模下降。11月前50房企新增土地建筑面積593萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29.4%，同比下降50.6%。

本年度南京土拍另一變化在于，于第二批供地中，首次有13宗地塊實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”的政策，即出讓時(shí)不設(shè)定毛坯限價(jià)，這使得房企擁有更多空間來打造地塊。而在之后的土拍里，一直延續(xù)著這樣的規(guī)定。

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