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還貸,要不要提前?2023年中國(guó)樓市的“靈魂三問”

  • 環(huán)球網(wǎng)
  • 2023-02-11 10:04:42

【環(huán)球時(shí)報(bào)報(bào)道 記者 王鵬杰 馬夢(mèng)陽(yáng)】編者的話:據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來超30城出臺(tái)了樓市優(yōu)化政策,首套房貸款利率最低降至3.7%。與此同時(shí),在全國(guó)各地不斷有提前還房貸的情況發(fā)生,多地居民反映提前還貸需要去銀行柜臺(tái)預(yù)約,且需要3-5個(gè)月才有還款名額,甚至部分銀行總行關(guān)閉了提前還款的通道。那么,這股提前還貸的浪潮會(huì)對(duì)2023年的樓市產(chǎn)生怎樣的影響?人們應(yīng)該如何選擇還貸、換房和購(gòu)置新房?對(duì)此,《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者進(jìn)行了調(diào)查。

還貸,要不要提前?


(資料圖)

“這不是欺負(fù)人嗎?”家住四川成都的陳先生對(duì)記者抱怨道。去年12月,由于有換房需求,陳先生必須將其手上的房子賣掉且補(bǔ)齊房貸,才可以過戶換房,但是銀行對(duì)于提前還貸的日期非常強(qiáng)硬,要求陳先生等到2023年3月底才可以辦理,這讓陳先生大為光火。而更有不少業(yè)主,由于看到近期理財(cái)利率下調(diào),而自己的房貸利率卻始終“高高在上”,不由得動(dòng)了提前還貸的心思。

然而,銀行方面也確實(shí)壓力頗大。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示,提前還貸難一方面是因?yàn)榻谔崆斑€貸的規(guī)模上升,老百姓(603883)提前還貸意愿強(qiáng),銀行開啟預(yù)約排隊(duì)制;此外,更為重要的原因在于提前還貸對(duì)于銀行的影響,對(duì)于銀行來說,前兩年放出去的貸款利率5%-6%屬于較為優(yōu)質(zhì)的客戶,回報(bào)高,如果大量貸款回款,短時(shí)間內(nèi)放出去的低利率的貸款產(chǎn)品降低了企業(yè)的收入,此外,大量的貸款回款加大了放貸部門的壓力。因此銀行希望放緩提前還貸的步伐,不僅保證企業(yè)內(nèi)部的正常運(yùn)營(yíng),同時(shí)對(duì)于企業(yè)收入也有正面影響。

出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因根源還是在于利息差。王小嬙認(rèn)為,首先是由于理財(cái)產(chǎn)品的利率下滑,很多理財(cái)產(chǎn)品的年利率跌破3%,而房貸利率整體來說大于理財(cái)利率,找不到更優(yōu)質(zhì)的投資渠道也促進(jìn)了居民選擇將存款用于提前還貸。

其次,年后隨著鄭州打響降息第一槍,各城市迎來降房貸潮,目前,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限,其中最低降至3.7%,不乏天津、廈門、福州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等二線城市,存量貸款的利率高于新增的貸款利率,存量客戶的內(nèi)心不平衡也促使了居民提前還貸,或者通過置換房屋換較低的房貸利率,縮減換房成本。此外,經(jīng)歷了疫情的經(jīng)濟(jì)下滑,降負(fù)債能給居民帶來更高的安全感。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說:“從房貸利率這個(gè)角度說,社會(huì)上確實(shí)存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸,目的是減少利息支出。我們認(rèn)為,要重視此類社會(huì)情緒。一方面,要積極宣傳‘存量貸款也會(huì)降利息’的精神,減少提前還房貸的行為。另一方面,各地要把‘房貸利率下調(diào)-房貸提前償還’之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究,從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)?!?

而對(duì)于背著房貸的存量業(yè)主而言,現(xiàn)在是否應(yīng)該著急將房貸提前還清或者部分償還呢?王小嬙建議:“提前還貸要根據(jù)自身的貸款情況決定。一方面,業(yè)主需要觀察自身目前繳納的房貸利率水平與當(dāng)前城市房貸利率之差,如果目前繳納的房貸利率高于當(dāng)前利率很多,可考慮提前還貸。同時(shí)還要看是否要繳納違約金,查看當(dāng)時(shí)的借貸合同;其次,看自身是否能找到比房貸利率更高的理財(cái)產(chǎn)品,如果沒有更好的投資渠道且手頭資金充裕,可以考慮提前還貸;此外,還需考慮自身房貸目前剩余的本金金額與總本金額的差距,如果本金已經(jīng)償還一大部分,利息差距就會(huì)很小,沒必要提前還貸了。”

換房,要不要快?

家住北京的二胎“奶爸”鄭先生就遇到了這樣的困擾:隨著家里第二個(gè)孩子逐漸長(zhǎng)大,原先局促的兩居室已經(jīng)完全不夠一家四口人外加幫助帶孩子的爺爺奶奶居住,這時(shí)候,賣掉手上這一套,換更大的房子已經(jīng)成為剛需。但是目前住的房子還背著幾年貸款,過戶需要提前清償房貸,而現(xiàn)在動(dòng)輒排隊(duì)6個(gè)月的還貸周期讓他苦惱不已,害怕到時(shí)候房?jī)r(jià)上漲,或者心儀的房源被人搶先。

《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者走訪了北京地區(qū)的幾家連鎖地產(chǎn)中介,店內(nèi)的中介告訴記者,當(dāng)前提前還貸一般會(huì)有兩種類型,即“交易型還貸”和“非交易型還貸”,而前文鄭先生就是典型的“交易型還貸”者,政策應(yīng)該給予這部分人群一定的償還優(yōu)先級(jí),否則會(huì)影響家庭后續(xù)的生活和規(guī)劃。而對(duì)于“非交易型還貸”,則要充分理解人們對(duì)于未來不確定性的擔(dān)憂,如果能夠降低存量房貸,那么相信也能緩解銀行的壓力。

可見,提前還貸潮影響的不僅僅是存量房,更影響了換房人群。王小嬙表示,提前還貸難對(duì)市場(chǎng)直接的影響是延長(zhǎng)了二手房的成交周期,尤其是對(duì)有抵押房源的業(yè)主。目前政策對(duì)于改善性需求支持不足,但居民換房意愿較為強(qiáng)烈,尤其是大部分換房群體仍處于還房貸階段。而當(dāng)前出臺(tái)帶押過戶的城市并不普遍,不允許帶押過戶的城市的換房群體想要換房必須先解押,而解押時(shí)間過長(zhǎng)交易時(shí)間也會(huì)延長(zhǎng),如果提前還款預(yù)約4個(gè)月,那么居民換房周期就要6個(gè)月左右。因此對(duì)于換房購(gòu)房者來說,降低了換房效率,對(duì)于整體樓市來說,會(huì)延長(zhǎng)二手房的成交周期。建議銀行合理改善提前還貸難的現(xiàn)象。

不過,不少一線的從業(yè)人員也對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示,目前房?jī)r(jià)處于相對(duì)平穩(wěn)的周期,盡管成交量放大,但是由于去年的低基數(shù),因此房源依然較為充足,并不存在房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)。因此,剛需換房人群可以早做打算,避免出現(xiàn)由于房貸無(wú)法清償導(dǎo)致錯(cuò)過心儀房源。

新房,該不該買?

家住遼寧撫順市的王女士在今年初搬進(jìn)了新房。年近50,王女士此次購(gòu)置新房的首要目的就是養(yǎng)老。她告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者,對(duì)于新房,不再糾結(jié)是否是當(dāng)?shù)刂男^(qū),而是將經(jīng)濟(jì)、方便、快捷等作為首要前提。另一位在北京工作近4年的姜女士已開始準(zhǔn)備裝修自己去年年底購(gòu)置的新房,自從在北京工作穩(wěn)定之后,她就一直在物色房子。她表示,去年最終決定購(gòu)置房產(chǎn)的原因是為結(jié)婚做準(zhǔn)備,父母支持了大部分首付款項(xiàng)。

AUR投資分析平臺(tái)分析員張羽豐在房地產(chǎn)一線工作多年,她告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者,從成交案例來看,購(gòu)置新房的需求這么多年還是沒變,要不就是改善住房條件,要不就是在新城市(300778)置業(yè)、備婚等。但她也表示,現(xiàn)在大家在買首套的時(shí)候會(huì)更為以后考慮,基本是三居起。

自春節(jié)以來,從各地反饋以及媒體報(bào)道來看,樓市的運(yùn)行狀況出現(xiàn)了不少積極的、正面的反饋。記者從幾位一線城市銷售人員方面了解到,春節(jié)過后,看房的人數(shù)較去年同時(shí)間段有所增加。張羽豐表示,確實(shí)在春節(jié)之后,大家有更多時(shí)間看房,加上各地推出的優(yōu)惠政策,成交量有所好轉(zhuǎn),可以說出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”,但以往常經(jīng)驗(yàn)來看,這一波消費(fèi)結(jié)束之后,會(huì)迎來相對(duì)平穩(wěn)的一段時(shí)間。

自去年以來,各地為促進(jìn)新房銷售,陸續(xù)推出優(yōu)惠政策。進(jìn)入2023年,力度有加碼趨勢(shì)。中國(guó)住建部部長(zhǎng)在1月初接受采訪時(shí)就表示,對(duì)購(gòu)買首套房的要大力支持,首付比、首套利率該降的降下來。1月29日,鄭州宣布首套房貸利率即日起降至3.8%,打響新一年城市“降房貸利率”的第一槍。記者了解到,自2023年1月來,全國(guó)各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的城市名單,共計(jì)30個(gè)城市,房貸利率均低于4.1%的下限,同時(shí)呈現(xiàn)了 4%、3.9%、3.8%和 3.7%四個(gè)梯隊(duì)。那么,對(duì)于現(xiàn)在還沒有買房剛需,處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者而言,目前較低的房貸利率是否真正構(gòu)成了誘人的“入場(chǎng)時(shí)機(jī)”?張羽豐認(rèn)為,低房貸利率確實(shí)對(duì)購(gòu)房者來說有一定利好,但對(duì)于北京等一線城市來說,另一個(gè)問題就是首付款項(xiàng)比例過高?!霸诒本﹣碚f的話,消費(fèi)者買房首套基本都是40%首付,二套非普宅項(xiàng)目基本都需要80%首付,對(duì)于普通購(gòu)房者來說壓力很大,也面臨先賣房再置換的問題。因此歷次銀行降低房貸利率,對(duì)北京市場(chǎng)的刺激效果不很明顯。”

從剛剛公布的房企1月份銷售成績(jī)來看,大部分房企1月份銷售金額同比都呈現(xiàn)一定幅度下滑,但多家房企銷售金額同比降幅相較去年12月份有所收窄。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年1月份,TOP100房企銷售總額為4223.3億元,同比下降31.7%。據(jù)張羽豐介紹,從銷售到網(wǎng)簽這個(gè)過程有延后,所以可以多關(guān)注3、4月份各房企和機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,未來樓市供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí),一二線城市住房需求旺盛,有望率先迎來市場(chǎng)復(fù)蘇,樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。但對(duì)于大部分城市而言,經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱,市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)的時(shí)間。青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示,從區(qū)域來看,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市、地區(qū)回暖速度會(huì)更快,當(dāng)然也要看未來房?jī)r(jià)的漲跌情況。

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