導(dǎo)語

TOD全國化拓展豐富土儲，“軌道+物業(yè)”、國企合作構(gòu)筑逆周期增長力。

(資料圖)

◎? 文 / 房玲、貢顯揚

越秀近年來的業(yè)績增速優(yōu)于規(guī)模房企平均水平，2022年的銷售業(yè)績更是實現(xiàn)逆周期增長。除了得益于其城市布局戰(zhàn)略與自身的產(chǎn)品力，越秀對TOD項目的開發(fā)拓展和經(jīng)驗積累，也逐步構(gòu)筑起一定的差異化競爭優(yōu)勢，成為支撐其實現(xiàn)規(guī)模突破的重要因素之一。近日，繼星縵云渚（余杭區(qū)勾莊TOD項目）之后，越秀又在杭州再添星橋TOD項目，與杭州地鐵再次合作，也預(yù)示著越秀“軌道+物業(yè)”、國企合作模式以及TOD項目的全國化拓展又向前邁出了堅實一步。

01

與杭州地鐵二度攜手

越秀再添杭州星橋TOD項目

近日，越秀地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式以總額7.41億元的權(quán)益對價，收購杭州北煦置業(yè)有限公司38.78%的股權(quán)及對應(yīng)債權(quán)，從而間接持有杭州北星置業(yè)有限公司約18%的股權(quán)。由此獲得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項目（杭州星橋TOD項目）。

該項目位于杭州市臨平區(qū)臨平副城，包含杭政儲出【2022】64號和杭政儲出【2022】72號兩大地塊，總建筑面積47.3萬平方米、計容建筑面積約31.82萬平方米。杭州地鐵星橋TOD項目是繼星縵云渚（余杭區(qū)勾莊TOD項目）之后，越秀地產(chǎn)在華東區(qū)域的第二個TOD項目，也是越秀華東與杭州地鐵的再次合作。

02

國企合作成為越秀“軌道+物業(yè)”

項目拓展的重要模式

越秀此次在杭州再次通過項目股權(quán)收購的方式獲取TOD項目，不僅標志著越秀“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式的全國化擴張戰(zhàn)略進一步發(fā)展，其與杭州地鐵的二度合作也表明了越秀TOD項目“國企合作”的模式又向前邁出了堅實一步。

一方面，早在2016年，越秀集團就探索實踐“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，2017年7月聯(lián)合廣州地鐵集團發(fā)起設(shè)立首期“廣州軌道交通城市更新基金”，規(guī)模近200億元。2019年4月，越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵成為第二大股東，約占發(fā)行后總股本的19.9%。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠曾表示，“軌道+物業(yè)”模式將會成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個重要模式。

另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)央國企主導(dǎo)時代的到來，對于越秀而言，“國企合作”的模式在雙國資背景的信用背書下，資源協(xié)同優(yōu)勢顯著。也為其未來復(fù)制廣州經(jīng)驗、落地全國其他城市、繼續(xù)開拓全國化布局多元化納儲奠定了良好的基礎(chǔ)。

具體在開發(fā)模式上，都是由地鐵集團前期獲取土地或完成土地整備與一級開發(fā)，而后由越秀地產(chǎn)以股權(quán)收購的形式合作運營項目公司，對項目進行實際操盤開發(fā)。開發(fā)完成后，還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺，對項目的商業(yè)部分進行商業(yè)運營或資產(chǎn)證券化。

03

“軌道+物業(yè)”項目優(yōu)勢釋放

業(yè)績貢獻度進一步提升

從越秀TOD項目布局的業(yè)績反饋來看，近年來越秀“軌道+物業(yè)”模式優(yōu)勢釋放，無論是項目銷售成績、單價水平還是單盤去化率都表現(xiàn)突出。

根據(jù)CRIC備案數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，廣州越秀品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚、星匯城、琶洲上品等項目的累計備案銷售規(guī)模都超過了90億元。2022年內(nèi)，廣州琶洲上品（琶洲南TOD項目）實現(xiàn)備案銷售金額95.7億元，廣州品秀星樾項目實現(xiàn)備案銷售金額43.9億元，上半年新獲取的杭州星縵云渚（杭州地鐵4號線余杭區(qū)勾莊TOD項目）項目在12月開盤當月也實現(xiàn)了6.9億元的備案銷售。2022年全年，TOD項目對越秀地產(chǎn)的業(yè)績貢獻度較往年有進一步提升。

04

TOD項目開發(fā)經(jīng)驗積累

支撐越秀業(yè)績實現(xiàn)逆周期增長

整體來看，隨著越秀“軌道+物業(yè)”模式、國企合作布局戰(zhàn)略的不斷推進與落地。無論是開發(fā)經(jīng)驗積累、技術(shù)水平進步，還是盤活土地資源、逐步構(gòu)筑起TOD項目產(chǎn)品力的差異化競爭優(yōu)勢，都成為支撐越秀業(yè)績逆周期增長的重要因素之一。

特別是在當前的行業(yè)周期下，央國企表現(xiàn)出更強的發(fā)展韌性。具體來看，2022年有近9成的百強房企累計業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到36家，另有32家百強房企累計業(yè)績降幅在50%至20%之間。但保利、華潤、中海、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等央國企的業(yè)績表現(xiàn)卻明顯優(yōu)于規(guī)模房企整體水平。其中，越秀2022年全年實現(xiàn)全口徑銷售金額1250.3億元，同比增長8.6%，是為數(shù)不多業(yè)績規(guī)模實現(xiàn)正增長的企業(yè)之一；全口徑金額名次排在第16位，行業(yè)排名躍進TOP20。且在市場整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，仍超額完成了全年1235億元的業(yè)績目標。

05

TOD項目全國化布局進程推進

帶動越秀服務(wù)業(yè)務(wù)增值

值得注意的是，越秀交通基建近日還與越秀服務(wù)關(guān)于物業(yè)管理、商業(yè)運營及管理服務(wù)訂立框架協(xié)議。2021年，越秀地產(chǎn)成功分拆越秀服務(wù)于香港正式掛牌上市。依托越秀在大灣區(qū)的知名度、以及TOD項目的資源和開發(fā)優(yōu)勢，越秀服務(wù)布局了住宅、商業(yè)、大交通和城市服務(wù)四大業(yè)態(tài)。除了越秀地產(chǎn)自有的TOD項目之外，越秀服務(wù)也充分發(fā)揮了在TOD項目中的管理經(jīng)驗，成功中標福州、長沙、青島等地的項目。

在母公司的大力支持下，越秀服務(wù)增長規(guī)模較為穩(wěn)定，并積極外拓。截至2022年上半年末，越秀服務(wù)在管項目286個，在管面積4355萬平方米，較2021年末上升12%；合約項目344個，合約面積6262萬平方米。目前，越秀服務(wù)的大部分項目均位于核心城市，有較好的營收保障。隨著TOD項目版圖全國化布局進程的推進，預(yù)期未來將為越秀帶來更高價值的綜合投資回報。

06

總結(jié)

目前，“軌道+物業(yè)”、國企合作已成為越秀地產(chǎn)拓展布局的一個重要模式。近年來越秀業(yè)績的逆周期增長離不開TOD模式的優(yōu)勢釋放。越秀華東此次與杭州地鐵再次合作，在杭州落下第二子，表明了越秀“軌道+物業(yè)”、國企合作模式以及TOD項目的全國化拓展又向前邁出了堅實一步。對于越秀而言，在雙國資背景的信用背書下，TOD項目國企合作模式資源協(xié)同優(yōu)勢顯著。未來能否復(fù)制廣州經(jīng)驗、繼續(xù)開拓全國化布局、落地全國其他城市，成為越秀規(guī)模發(fā)展的突破口，值得關(guān)注。

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