2022年，我國人口總量自1960年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，城鎮(zhèn)化率也僅較上年增長0.5%，為近三十年以來新低。

但與歐美發(fā)達(dá)國家相比，我國城鎮(zhèn)化仍然具有較大的增長空間，對于房地產(chǎn)市場而言，城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來的需求增長仍是行業(yè)發(fā)展的重要支柱。

為此，本次直播結(jié)合發(fā)達(dá)國家城市化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展邊界、增長動力和現(xiàn)階段增長模式進(jìn)行探討。

(相關(guān)資料圖)

01

鄉(xiāng)村人口轉(zhuǎn)移邊界

核心觀點(diǎn)

糧食自給率在100%左右，農(nóng)村人均谷物耕地在5畝左右的德國更適合作為長期參考目標(biāo)。

與發(fā)達(dá)國家相比，中國65%左右的城鎮(zhèn)化率雖有較大上升空間，可是考慮到中國鄉(xiāng)村較高的老齡化比例，考慮到居住在鄉(xiāng)村留守家人，部分業(yè)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為中國實(shí)際城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了70%甚至更高，中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展將進(jìn)入低速增長時(shí)代。但不論是從中國鄉(xiāng)村人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)技術(shù)提升，還是對標(biāo)國際發(fā)達(dá)國家來看，目前中國距離城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移邊界仍有較大空間。

1、鄉(xiāng)村常住農(nóng)民工超過1.5億人，仍將是中長期城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)

目前中國鄉(xiāng)村的實(shí)際勞動力人口仍有3.3億人左右，其中1.5億是未進(jìn)城農(nóng)民工。聯(lián)系2021年相關(guān)數(shù)據(jù)變化可以看到，在青壯年農(nóng)村常住人口減少的情況下，全國農(nóng)民工總量仍在進(jìn)一步上升，并且受限于疫情影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的變化，未進(jìn)城農(nóng)民工的增量接近500萬人，大于進(jìn)城農(nóng)民工200萬人左右的增量規(guī)模，作為“城鎮(zhèn)預(yù)備役”的未進(jìn)城農(nóng)民工規(guī)模增長明顯較快。

2、發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田提升糧食生產(chǎn)效率，解放更多勞動力向城鎮(zhèn)遷徙

黨的二十大以來，中央多次反復(fù)提及，要全方位夯實(shí)糧食安全根基，特別提出要“逐步把永久基本農(nóng)田全部建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)科技和裝備支撐”。發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，不僅僅意味著糧食產(chǎn)量的增加，意味著路網(wǎng)、田網(wǎng)的聯(lián)通，機(jī)械化實(shí)施條件的改善，在提升農(nóng)民收入水平的同時(shí)，將農(nóng)村從勞動力不足的泥沼中解放出來，并推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速，為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的勞動力要素。

全國高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃（2021-2030年）中，明確提出到2025年要建成10.75億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，并改造提升1.05億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田。規(guī)劃實(shí)施后,每年可增加糧食綜合產(chǎn)能 1000億斤左右，相當(dāng)于目前1.3萬億斤糧食產(chǎn)量的7.6%，在保持糧食產(chǎn)量不變的前提下，理論上每年可解放1300萬的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口，為新階段下的城鎮(zhèn)化發(fā)展提供更多的勞動力要素。

3、對標(biāo)發(fā)達(dá)國家、保證糧食安全，我國農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移邊界

考慮到保證糧食自給自足、我國糧食安全的基本國策，對標(biāo)部分發(fā)達(dá)國家2020年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鎮(zhèn)化發(fā)展水平來看，還是糧食自給率在100%左右，目前農(nóng)村人均谷物耕地在5畝左右的德國更適合作為長期發(fā)展目標(biāo)。考慮到居民生活水平的提升，假設(shè)中國人均谷類產(chǎn)量由2020年的465公斤達(dá)到500公斤，在保證糧食安全的前提下，所需的農(nóng)村人口也將較2020年減少2.2億人，屆時(shí)中國城鎮(zhèn)化率水平約為79.4%。

02

經(jīng)濟(jì)增速波動的影響

核心觀點(diǎn)

城鎮(zhèn)化率的提高確實(shí)會影響經(jīng)濟(jì)增長，反之卻未必。

各國GDP增速水平與城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的相關(guān)性并不顯著；對單一國家而言， GDP增速的變化不會導(dǎo)致城鎮(zhèn)化率發(fā)展出現(xiàn)明顯變化。

典型如赤道幾內(nèi)亞和蘇里南，2011-2021年GDP平均增速均為負(fù)增長，但是期間赤道幾內(nèi)亞城鎮(zhèn)化率增長了6個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率由67.5%增長到73.6%，而蘇里南城鎮(zhèn)化率卻與十年前基本持平，維持在66%附近。

2011年城鎮(zhèn)化率63%，2012-2016GDP平均增速4.51%，期間城鎮(zhèn)化率年均增長0.79個(gè)百分點(diǎn)；2017-2019GDP平均增速3.4%，城鎮(zhèn)化率年均增長0.72個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)增速波動換擋的過程中，城鎮(zhèn)化率發(fā)展速度并沒有出現(xiàn)明顯的變化。

再以和中國同屬中高收入的南非為例，2011年城鎮(zhèn)化率同樣為63%，2012-2019年GDP一路下行，從2.4%下降至0.15%；但是期間城鎮(zhèn)化率年增長為0.53-0.5個(gè)百分點(diǎn)，依舊相對穩(wěn)定。

由此，從國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)增速變化對城鎮(zhèn)化率發(fā)展影響較小。

03

新階段的發(fā)展速度

核心觀點(diǎn)

就可參考的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，我國城鎮(zhèn)化率從65%增長到75%，大約需要17年左右。

考慮到美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率早早達(dá)到了60%以上，考慮到時(shí)代發(fā)展因素的差異，這里選取了1960年以后中高收入和高收入國家的相關(guān)數(shù)據(jù)作為參考。

中高收入國家的城鎮(zhèn)化率增速下滑多出現(xiàn)在50%以后，并在50%-65%之間處于平臺期，在65%以后再度進(jìn)入下行區(qū)間，但在城鎮(zhèn)化率65%-75%期間，仍可保持在年均0.6個(gè)百分點(diǎn)的增長速度。

在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%-70%時(shí)，典型中高收入國家城鎮(zhèn)化率年增速降低為50%-60%時(shí)的七成。與中國同屬金磚五國的巴西平均每年增長0.8個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%-80%時(shí)，典型中高收入國家城鎮(zhèn)化率年增速降低為60%-70%時(shí)的八成。其中巴西平均每年增長0.3個(gè)百分點(diǎn)，較上一個(gè)階段出現(xiàn)明顯下滑。

在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%-70%時(shí)，典型高收入國家城鎮(zhèn)化率年增長仍能維持在上一階段的九成左右；當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上時(shí)，這些國家城鎮(zhèn)化率平均增速則迅速降為上一階段的六成左右，典型如沙特、西班牙、芬蘭年增長均降至0.2個(gè)百分點(diǎn)。

就中高收入、高收入國家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化率從65%增長到75%，大約需要17年左右。至于城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以后，大多數(shù)國家均進(jìn)入低速增長時(shí)期，就城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上國家來看，高收入國家平均耗費(fèi)16.7年跨過這一時(shí)期，典型如德國城鎮(zhèn)化率在2002年達(dá)到75%之后，至今城鎮(zhèn)化率還未突破80%。

04

城際人口流動趨勢

核心觀點(diǎn)

城際人口遷徙持續(xù)，并進(jìn)一步向大城市（群）集聚。

在城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后，受限于單個(gè)城市的發(fā)展邊界，雖然發(fā)達(dá)國家的首位城市城鎮(zhèn)化率各有增減，但是從城市（群）的角度來看，人口還是在繼續(xù)向大中城市集聚。就法國、日本、韓國、巴西等國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，人口超百萬城市的人口占比均是隨著城鎮(zhèn)化率發(fā)展而上升的。

這意味著在城鎮(zhèn)化率達(dá)到高位、進(jìn)入緩慢增長期后，雖然人口的鄉(xiāng)-城遷徙所有減緩，但城際人口遷徙仍在持續(xù)，并進(jìn)一步向大城市集聚。相對應(yīng)的，一些中小城市則因?yàn)槿丝谕饬鞒霈F(xiàn)收縮現(xiàn)象，典型如美國五大湖鐵銹地帶，1960年以來人口收縮率超過了50%。

并且在國家城市化發(fā)展水平達(dá)到更高位置時(shí)，大城市的人口集聚所帶來的商貿(mào)、科研、教育、醫(yī)療等方面的優(yōu)勢，還將進(jìn)一步推動大中城市人口占比的持續(xù)上升。即便是在人口高度集聚的日本、韓國，大城市人口占比也仍在持續(xù)上升。

總結(jié)

中國城鎮(zhèn)化

發(fā)展空間預(yù)測和相關(guān)結(jié)論

對標(biāo)發(fā)達(dá)國家發(fā)展現(xiàn)狀，長期城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)80%較為適宜，我國城鎮(zhèn)人口長期增量空間約2.2億人。

對2030年縣級行政區(qū)城鎮(zhèn)人口進(jìn)行估算，就城鎮(zhèn)化率變化推動人口增長的口徑來看，全國城鎮(zhèn)化率有望上升至70%以上，假定屆時(shí)中國人口仍維持在14億左右，城鎮(zhèn)人口較2022年增量仍可達(dá)到8000萬量級，相關(guān)住房增量需求達(dá)到30億平方米。

縣域城鎮(zhèn)化更利好大城市近郊，人口競爭依舊強(qiáng)者恒強(qiáng)，中國城鎮(zhèn)人口進(jìn)一步向大城市集聚。

精彩問答（點(diǎn)擊視頻收看）

Q1 目前還有多少人在租房?。?/p>

Q2 中國哪些地方的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間更大？

編輯/鳥姐

本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有 未經(jīng)授權(quán)請勿轉(zhuǎn)載

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

本文首發(fā)于微信公眾號：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

標(biāo)簽： 發(fā)達(dá)國家