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2023年3月17日，龍湖集團控股有限公司（「龍湖集團」或「集團」，港交所股份代號：960）公布其截至2022年12月31日止全年業(yè)績。

主要財務表現(xiàn)：

—合同銷售額為人民幣2015.9億元，對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。

—營業(yè)額同比增長12.2%至人民幣2505.7億元。

—股東應占溢利為人民幣243.6億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利同比增長0.5%至人民幣225.4億元。毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。

—綜合借貸總額為人民幣2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.10%；平均貸款年限為6.67年。

—每股基本盈利人民幣4.084元，剔除公平值變動等影響后之每股核心基本盈利為人民幣3.779元。董事會建議派發(fā)末期股息每股人民幣0.80元，計入中期股息每股人民幣0.33元，全年合計派發(fā)股息每股人民幣1.13元。

2022年，面對多重且嚴峻的內外部挑戰(zhàn)，行業(yè)經歷了深度調整。去年第四季度以來，房地產支持政策相繼出臺，以穩(wěn)定市場預期，促進行業(yè)回歸良性健康發(fā)展。

挑戰(zhàn)與機遇并存，龍湖集團凝心聚力，交付業(yè)績，實現(xiàn)營業(yè)額2505.7億元，同比增長12.2%，實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤243.6億元；剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利同比增長0.5%達225.4億元；毛利額530.4億元，毛利率21.2%。在確保財務安全、戰(zhàn)略聚焦、組織高效運營的前提下，龍湖集團在應對未知挑戰(zhàn)、穿越周期的歷練中持續(xù)成長。

聚焦核心城市，提升產品品質

33城地產銷售排名前十，如期交付超11萬套品質住宅

行業(yè)雖仍處于波動中，但拐點已現(xiàn)。龍湖集團緊跟政策步伐，把握行業(yè)機會，期內實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務營業(yè)額2270.2億元，同比增長11.0%，交付物業(yè)總建筑面積1551.5萬平方米，開發(fā)業(yè)務結算毛利率為17.9%。

秉承一貫的戰(zhàn)略篤定，龍湖集團聚焦核心城市，全年實現(xiàn)地產開發(fā)合同銷售2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，權益銷售金額達1273億元，銷售回款率約100 %，高能級城市銷售占比達97%。分區(qū)域看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額在集團占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在33個城市入圍當?shù)厥袌銮笆谄渲?2個城市位居前五。

截至2022年12月31日，集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣2270億元，面積約為1480萬平方米，為集團未來利潤的持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實基礎。

相較于規(guī)模，龍湖更加注重產品品質。集團全年如期交付超11萬套品質住宅，100%實現(xiàn)如期交付，41%提前交付。同時，龍湖不斷升級用戶體驗，上線“云交付”，“交房即交證”等服務，交付滿意度90%。

去年以來，土地市場機會頻現(xiàn)，龍湖集團秉持“量入為出”的原則，堅持在高能級城市儲備土地。2022年，集團共計新增34幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為448萬平方米，權益面積291萬平方米，平均權益收購成本每平方米10461元。

截至2022年底，龍湖集團的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，約88%的銷售貨值集中在高能級城市，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎。

報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積為12萬平方米，權益面積7萬平方米。

運營及服務業(yè)務收入創(chuàng)新高

“一個龍湖”協(xié)同效應進一步深化

多年來，憑借“空間即服務”戰(zhàn)略的堅定鋪排，龍湖已形成開發(fā)（地產開發(fā)）、運營（商業(yè)投資、長租公寓）、服務（物業(yè)管理、智慧營造）三大業(yè)務板塊、多航道業(yè)務協(xié)同發(fā)展局面，在把握商機的同時，深度參與城市空間、服務重構，“一個龍湖”生態(tài)體系持續(xù)受益。

2022年，由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入實現(xiàn)236億（不含稅），同比增長25%，經營性利潤占比達27%，利潤結構更加優(yōu)化。

集團全年如期新增運營商業(yè)項目15座，其中12座為重資產項目，3座為輕資產項目，輕重并舉，持續(xù)深化龍湖商業(yè)在重點城市的網(wǎng)格化布局。南昌、青島、沈陽、寧波等地迎來首座天街開業(yè)運營。

截至2022年12月底，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，在手商業(yè)項目139個，累計開業(yè)運營商場達76座，已開業(yè)運營商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米）。過去一年，因各地防疫管控要求，集團在運營商場遭遇不小挑戰(zhàn)，但得益于穩(wěn)定的出租率及租金結構，租金收入同比增16%至94.3億元。

在國家“租購并舉”政策支持下，集團長租公寓業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展，租金收入同比增長9%至24.4億元，龍湖長租公寓品牌“冠寓”累計開業(yè)房間數(shù)已達11.6萬間，已成為集團經營性收入的穩(wěn)定貢獻源。在規(guī)模擴張的同時不斷精細化產品和服務，冠寓持續(xù)提升運營效率，開業(yè)六個月及以上的房源出租率為91.1%。

誕生6年來，龍湖冠寓累計服務近50萬租戶，客戶滿意度達95% 。其專為企業(yè)員工提供專屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計服務企業(yè)近3萬家。發(fā)展同時，龍湖冠寓積極參與10余城保障性租賃住房建設，開業(yè)房源超2萬間，助力新市民、青年人安居。

龍湖智創(chuàng)生活憑借強大的智能科技創(chuàng)新能力，全面賦能物業(yè)管理及商業(yè)運營服務，不斷突破物理空間界限，為廣闊城市管理中的復合業(yè)態(tài)提供高品質的多元服務。報告期內，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入總額137.5億元（合并抵消前），綜合毛利率達34.3%，物業(yè)在管面積達3.2億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)14年超過90%。商業(yè)運營在管面積達722萬平方米，購物中心商業(yè)運營項目數(shù)量達76座，簽約項目達139座。

2022年，龍湖智創(chuàng)生活在物業(yè)管理外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創(chuàng)新高。業(yè)態(tài)方面，重點發(fā)力城市服務和辦公業(yè)態(tài)，相繼與多地國資企業(yè)達成合作，并與多個頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、高新技術企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)總部服務合作，在商業(yè)辦公及城市服務領域，進一步向縱深發(fā)展。

同樣值得一提的是，2022年8月，龍湖集團正式發(fā)布全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業(yè)態(tài)開發(fā)經驗及行業(yè)領先的數(shù)字科技能力，龍湖龍智造以“龍湖智造未來城市”為理念，聚合六大業(yè)務“飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁，以完整的戰(zhàn)略生態(tài)，為客戶提供定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等六大產品服務模塊，形成一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務能力。

截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近40個，總建筑面積超700萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業(yè)機構建立了良好合作關系。

財務盤面穩(wěn)健，債務結構安全

平均借貸成本4.10%持續(xù)保持低位

健康的資產負債表和低融資成本，是房企下半場的核心競爭力。龍湖集團嚴控負債額的同時持續(xù)優(yōu)化負債結構，堅持控制短債比及外債占比，并于2022底提前償還2023年到期的全部境外債務，外幣債務掉期比例至98%，基本完全規(guī)避匯率風險。

與此同時，龍湖集團平均借貸成本進一步下降至4.10%，持續(xù)保持低位；負債結構亦保持合理，平均賬期為6.67年，一年以內到期的短債占比約9.9%；現(xiàn)金短債比3.52，連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。

報告期內，集團在境內成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據(jù)，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。其中，集團于5月成功發(fā)行首單創(chuàng)設CDS公司債5億元，票息4.00%，期限6年；8月，集團發(fā)行首單“中債擔?！敝衅谄睋?jù)15億元，票息3.30%，期限3年；11月，集團發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔保債券，票面利率僅3.00%，成就央行“第二支箭”首單。12月，集團發(fā)行首單“內保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

憑借穩(wěn)健的業(yè)務經營與自律的財務管理，集團持續(xù)獲得評級機構的認可，成為國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。截至2022年12月31日，標普、穆迪、惠譽分別給予龍湖BBB-、Baa2、BBB的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定。

歷經了周期考驗后的穩(wěn)健財務盤面及全投資級評級，猶顯珍貴，亦令龍湖持續(xù)獲得認可。去年8月，龍湖集團蟬聯(lián)《財富》世界500強榜單，排名躍升至第412位。與此同時，龍湖再度榮登《福布斯》全球企業(yè)2000強，連續(xù)12年上榜。

深度踐行時代使命

向上向善，共生共贏

穩(wěn)步發(fā)展的進程中，集團恪守企業(yè)社會責任，致力于構建與客戶、員工、環(huán)境、行業(yè)和社會共贏的和諧生態(tài)，在戰(zhàn)略層面踐行可持續(xù)發(fā)展理念，不斷拓寬善待的邊界。

截至2022年底，龍湖累計滿足綠建標準的項目超1.3億平方米，新建建筑100%滿足綠色設計標準；2022年，龍湖商業(yè)與租戶簽署綠色租賃合同超1.5萬份，約占租戶的96%，持續(xù)踐行低碳、綠色的可持續(xù)發(fā)展理念。

恪盡社會責任，發(fā)揚公益、創(chuàng)新的時代精神是龍湖當下深度踐行的時代使命。龍湖公益基金會在一老一小、鄉(xiāng)村振興、助學興教等領域陸續(xù)開展了“欣芽計劃”、“湖光計劃”、“展翅計劃”、“溪流計劃”、“萬年青(000789)計劃”等公益項目，累計幫扶超164萬人。龍湖集團及創(chuàng)始人、龍湖公益基金會累計捐贈超18億元。

因在企業(yè)社會責任層面的突出表現(xiàn)，龍湖獲明晟MSCI ESG評級BBB級，保持業(yè)內優(yōu)質評級；獲全球房地產可持續(xù)性標準GRESB綠色三星級認可；獲 Sustainalytics“低風險”評級，風險分數(shù) 15.8 分，為境內房企最低；入選首屆《福布斯》中國ESG50。

報告期外，2023年龍湖Sustainalytics 風險分數(shù)自15.8分進一步降低至15.2分，保持境內房企最優(yōu)。

秉承“空間即服務”戰(zhàn)略

聚而向前，行且堅毅

作別曾經的“高杠桿”模式，增長方式的改變已迫在眉睫，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動企業(yè)向新發(fā)展模式轉型，成為今后一個時期的重要任務之一。龍湖將繼續(xù)堅持長期主義視角，在“空間即服務”戰(zhàn)略之下，推動開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務板塊的協(xié)同發(fā)展。

目前龍湖土儲充裕，重點布局一二線核心城市，2023年將結合市場情況靈活調整推盤節(jié)奏。產品涵蓋剛需、改善、商業(yè)經營等細分需求，并踐行差異化產品策略，根據(jù)不同區(qū)域不同客戶的需求精準規(guī)劃產品和業(yè)態(tài)配置，力求在波動市場中把握機會。開發(fā)業(yè)務將始終以強大及穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐龍湖的底盤。

2023年，約10座商業(yè)項目將于北京、杭州、蘇州等城市開業(yè)，穩(wěn)步推進在高能級城市的網(wǎng)格化布局。長租公寓業(yè)務龍湖冠寓未來也將隨著市場的需求增長，穩(wěn)步推進。運營業(yè)務將持續(xù)提升經營收益和資產回報，持續(xù)提升利潤貢獻。

服務業(yè)務層面，擁有超20年物業(yè)服務和商業(yè)運營經驗的龍湖智創(chuàng)生活，未來也將在這個萬億規(guī)模的市場中不斷積累長期客戶，增強服務能力，提升市占率；以數(shù)字科技為基石的智慧營造品牌——龍湖龍智造，將持續(xù)整合多航道經驗與資源，形成有競爭力的全域建造及運營能力，致力于成為“智慧營造領航者”。

善行致遠，今年是龍湖集團成立的30周年。一路走來，龍湖始終秉承“善待”的初心，堅守長期主義，用執(zhí)行結果兌現(xiàn)承諾，增厚公司的信用與底盤，回饋我們的同路人，聚而向前、行且堅毅！

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