2023年3月30日,由億翰智庫主辦的“2023Q1億翰大講堂·策略會(huì)”成功落幕。本次論壇,有幸邀請(qǐng)到小水滴創(chuàng)始人馮玉光與億翰智庫董事副總裁邱明華共同探討了“租賃住房17條發(fā)布,行業(yè)引來新發(fā)展模式”,兩位結(jié)合近期發(fā)布的《租賃住房金融17條》和《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》等相關(guān)政策,從政策對(duì)租賃住房企業(yè)的影響、租賃住房企業(yè)在“非改租”項(xiàng)目中具體操作的難點(diǎn)以及提升租賃住房企業(yè)運(yùn)營管理能力關(guān)鍵方面進(jìn)行了深度分享,提供了許多值得借鑒的思路。

(資料圖片僅供參考)

以下為對(duì)話核心觀點(diǎn):

問題一、對(duì)于《租賃住房金融17條》和《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》的密集發(fā)布,這幾次政策發(fā)文的變化在哪里,對(duì)住房租賃企業(yè)的影響有哪些?

馮玉光 小水滴創(chuàng)始人

金融17條力度之大,我可以用震撼來表達(dá)!

具體表現(xiàn)在,在直接融資方面,允許了住房租賃企業(yè)IPO,期待更多細(xì)則。

在間接融資方面,融資品種極度豐富,例如專項(xiàng)的開發(fā)貸款、經(jīng)營貸款,發(fā)行企業(yè)債、公司債、擔(dān)保債。

對(duì)于租賃住房企業(yè)長現(xiàn)金流特質(zhì),政策在產(chǎn)品銜接方面支持力度非常大。在建設(shè)、改造階段,政策提供3-5年的開發(fā)貸,并且,在企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定后,還提供20年的經(jīng)營貸用來直接承接。在貸款額度上力度也空前,例如經(jīng)營貸款額度是租金總收入的70%!

邱明華 億翰股份董事副總裁

第一,在政策方面,236號(hào)文提出“規(guī)范高效”的做好REITs發(fā)行工作,而985號(hào)文主要集中在“試點(diǎn)”角度,這兩個(gè)政策都主要針對(duì)REITs方面;說明經(jīng)過兩年的試點(diǎn),主管部門已經(jīng)明確REITs發(fā)行的態(tài)度和方法,未來國內(nèi)將迎來REITs發(fā)展的大機(jī)遇。而《租賃住房金融17條》主要針對(duì)租賃住房在金融領(lǐng)域的各項(xiàng)支持,針對(duì)性更強(qiáng)也更具體。

第二,在數(shù)據(jù)層面,首先租賃住房單項(xiàng)目融資規(guī)模從10億下降到8億,以凈租金回報(bào)率4%計(jì)算,項(xiàng)目每年凈收入從4000萬下降到3200萬,降幅十分明顯。

然后凈租金回報(bào)率從4%下降到3.8%,對(duì)于項(xiàng)目來說,從原來單項(xiàng)目上REITs的4000萬下降到了現(xiàn)在的3000萬出頭,很多項(xiàng)目都有機(jī)會(huì)直接上REITs,減輕了項(xiàng)目的的規(guī)模要求和經(jīng)營壓力,而很多二線城市的租賃住房在收益方面存在一定天花板,政策放寬后,除核心城市外的其他城市租賃住房現(xiàn)在也有機(jī)會(huì)進(jìn)入到REITs發(fā)行的范疇,這對(duì)行業(yè)是一個(gè)很好的變化。

第三,在“投融建管退”方面,“投融建管”的方法在市場(chǎng)上已經(jīng)十分明了,但在“退”方面,過去只能通過租金方式實(shí)現(xiàn)退出,大部分開發(fā)企業(yè)需要25-30年才能實(shí)現(xiàn)完全退出。目前政策完整了退出步驟,打通了金融全鏈條,更多的企業(yè)和資方更愿意將資金投入到這個(gè)領(lǐng)域中來。

問題二、在回收資金使用方面,236號(hào)文明確提出“凈回收資金使用率”要求,在具體操作中“非改租”項(xiàng)目的難點(diǎn)有哪些?

小水滴創(chuàng)始人 馮玉光

第一是認(rèn)知和決策的難點(diǎn)。在認(rèn)知方面,對(duì)于資產(chǎn)持有者來說,如何讓他們認(rèn)識(shí)到政策的紅利以及將資產(chǎn)最高效率的應(yīng)用是第一個(gè)難點(diǎn)。

另外,在具體決策中,資產(chǎn)持有者缺少專業(yè)能力,在不同業(yè)態(tài)中選擇中做出決策。

第二是政策解讀和報(bào)批報(bào)建的難點(diǎn)。在報(bào)批報(bào)建方面,現(xiàn)有流程還不完善,需要投入一定專業(yè)人才去征詢和深入研究。

第三是項(xiàng)目策劃和定位的難點(diǎn)。在策劃定位階段,就要考慮證券化退出的需求,對(duì)于權(quán)屬、法律合規(guī)、財(cái)務(wù)指標(biāo),有針對(duì)性的設(shè)計(jì)空間產(chǎn)品,洞察空白市場(chǎng),明晰運(yùn)營模式。

億翰股份董事副總裁 邱明華

市場(chǎng)上“非改租”項(xiàng)目可以分為兩類:重建項(xiàng)目以及改建項(xiàng)目。236號(hào)文明確提出“凈回收資金使用率:2年達(dá)到75%,3年達(dá)到100%”,基本按十四五規(guī)劃這個(gè)節(jié)點(diǎn)來設(shè)計(jì)的,而這個(gè)政策將鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)更多的通過存量盤活項(xiàng)目使用凈回收資金。

對(duì)于重建項(xiàng)目,以“微領(lǐng)地”西虹橋徐涇項(xiàng)目為例,推倒重建后,預(yù)計(jì)上市時(shí)間3年,項(xiàng)目?jī)艋貓?bào)率估算可達(dá)到5.8%,遠(yuǎn)高于4%的原REITs上線標(biāo)準(zhǔn),通過收益水平來看重建項(xiàng)目的“非改租”將會(huì)是收益較高的市場(chǎng),但這塊還是要看項(xiàng)目收購及建造成本。

對(duì)于改建項(xiàng)目來說,優(yōu)點(diǎn)在于項(xiàng)目面世速度更快。以領(lǐng)盛資本收購“建發(fā)瓏庭”和“黃興大樓”為例,預(yù)計(jì)上市時(shí)間1-2年,通過估算,項(xiàng)目回報(bào)率估算也剛好達(dá)到4%,所以資本對(duì)于項(xiàng)目未來的退出渠道肯定是用REITs,而現(xiàn)在按3.8%的指標(biāo),未來對(duì)于運(yùn)營壓力應(yīng)該會(huì)更小。

對(duì)于重建項(xiàng)目難點(diǎn)來說,在于項(xiàng)目開發(fā)的速度和周邊區(qū)域居民的抗性。同樣企業(yè)在考慮自身利益以外,還需要對(duì)于公眾利益以及對(duì)環(huán)境、交通等因素的綜合考量。

對(duì)于改建項(xiàng)目難點(diǎn)來說,在于內(nèi)部規(guī)劃的出房率。出房率低,那么項(xiàng)目收益會(huì)直線下降;項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃能力強(qiáng),出房率高,項(xiàng)目收益就會(huì)大幅提升。

問題三、按236號(hào)文,租賃住房企業(yè)發(fā)行REITs需要保證每年3.8%的回報(bào)率,要達(dá)成這個(gè)指標(biāo),租賃住房企業(yè)在運(yùn)營管理能力提升方面有哪些關(guān)鍵點(diǎn)?

馮玉光 小水滴創(chuàng)始人

首先是選資產(chǎn)和產(chǎn)品打造的能力。對(duì)于空間產(chǎn)品的打造來說,最重要的是把未來的運(yùn)營需求前置,從社區(qū)的規(guī)劃到室內(nèi)的空間。目前,行業(yè)對(duì)于空間產(chǎn)品打造,非常缺乏理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),不能完美適應(yīng)單身獨(dú)居年輕人的生活方式,承載他們的生活夢(mèng)想。

第二是運(yùn)營過程中控制成本和再征收的能力。對(duì)于成本控制來說,內(nèi)部空間產(chǎn)品的打造在選材上和傳統(tǒng)住宅家裝是不一樣的。租賃住房較于傳統(tǒng)住宅按空間分配家具來說,租賃住房是多功能合在一起,通過應(yīng)用多功能家裝來達(dá)到成本控制的作用。另外,在再征收方面,考核標(biāo)準(zhǔn)是“續(xù)租率”。在提升“續(xù)租率”方面,服務(wù)能力是關(guān)鍵,好的服務(wù)可以一定程度上提升租客的續(xù)租率。

邱明華 億翰股份董事 副總裁

對(duì)于租賃住房企業(yè)來說,為了達(dá)到3.8%的發(fā)行REITs回報(bào)率,最核心的關(guān)鍵是“降本增效”。

第一,對(duì)企業(yè)來說,降本增效核心的點(diǎn)是拓寬收入來源,不能只盯著眼前的租金,需要通過商業(yè)、服務(wù)等為租戶提供更好的服務(wù),并產(chǎn)生房租以外的收益。

第二,降低運(yùn)營成本,運(yùn)營成本的核心就是人員成本,通過系統(tǒng)和機(jī)器來代替人工是降低運(yùn)營成本的關(guān)鍵。

第三,提升管理效率。

而為了做到降本增效的三個(gè)關(guān)鍵,對(duì)于租賃住房企業(yè)來說,主要有三方面值得思考:

首先是提升產(chǎn)品力。租賃住房不同于傳統(tǒng)住宅開發(fā),可以通過標(biāo)準(zhǔn)化提升產(chǎn)品力,而租賃住房是運(yùn)營類項(xiàng)目,參考酒店一般5-8年需要經(jīng)過一次翻新,但是翻新對(duì)于租賃住房的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于酒店,那么考慮裝配式裝修是租賃住房產(chǎn)品提升很重要的一塊。

第二是科技賦能,目前各類系統(tǒng)和科技的快速發(fā)展,很多替代人工的新科技都是租賃租房重要的選擇方向。

第三是續(xù)租率問題,保底續(xù)租率40%提升到60%的滿分線,對(duì)于運(yùn)營成本的降低是明顯的;而且續(xù)租率提高后,項(xiàng)目對(duì)于渠道成本的依賴和費(fèi)用就降低了,通過渠道成本的降低來環(huán)節(jié)運(yùn)營成本的壓力,為達(dá)到3.8%的凈租金收益率再添一把力。

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