2023年3月30日,由億翰智庫主辦的“2023Q1億翰大講堂·策略會”成功落幕。本次論壇,有幸邀請到小水滴創(chuàng)始人馮玉光與億翰智庫董事副總裁邱明華共同探討了“租賃住房17條發(fā)布,行業(yè)引來新發(fā)展模式”,兩位結(jié)合近期發(fā)布的《租賃住房金融17條》和《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎設施REITs項目申報推薦工作的通知》等相關(guān)政策,從政策對租賃住房企業(yè)的影響、租賃住房企業(yè)在“非改租”項目中具體操作的難點以及提升租賃住房企業(yè)運營管理能力關(guān)鍵方面進行了深度分享,提供了許多值得借鑒的思路。

(資料圖片僅供參考)

以下為對話核心觀點:

問題一、對于《租賃住房金融17條》和《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎設施REITs項目申報推薦工作的通知》的密集發(fā)布,這幾次政策發(fā)文的變化在哪里,對住房租賃企業(yè)的影響有哪些?

馮玉光 小水滴創(chuàng)始人

金融17條力度之大,我可以用震撼來表達!

具體表現(xiàn)在,在直接融資方面,允許了住房租賃企業(yè)IPO,期待更多細則。

在間接融資方面,融資品種極度豐富,例如專項的開發(fā)貸款、經(jīng)營貸款,發(fā)行企業(yè)債、公司債、擔保債。

對于租賃住房企業(yè)長現(xiàn)金流特質(zhì),政策在產(chǎn)品銜接方面支持力度非常大。在建設、改造階段,政策提供3-5年的開發(fā)貸,并且,在企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定后,還提供20年的經(jīng)營貸用來直接承接。在貸款額度上力度也空前,例如經(jīng)營貸款額度是租金總收入的70%!

邱明華 億翰股份董事副總裁

第一,在政策方面,236號文提出“規(guī)范高效”的做好REITs發(fā)行工作,而985號文主要集中在“試點”角度,這兩個政策都主要針對REITs方面;說明經(jīng)過兩年的試點,主管部門已經(jīng)明確REITs發(fā)行的態(tài)度和方法,未來國內(nèi)將迎來REITs發(fā)展的大機遇。而《租賃住房金融17條》主要針對租賃住房在金融領(lǐng)域的各項支持,針對性更強也更具體。

第二,在數(shù)據(jù)層面,首先租賃住房單項目融資規(guī)模從10億下降到8億,以凈租金回報率4%計算,項目每年凈收入從4000萬下降到3200萬,降幅十分明顯。

然后凈租金回報率從4%下降到3.8%,對于項目來說,從原來單項目上REITs的4000萬下降到了現(xiàn)在的3000萬出頭,很多項目都有機會直接上REITs,減輕了項目的的規(guī)模要求和經(jīng)營壓力,而很多二線城市的租賃住房在收益方面存在一定天花板,政策放寬后,除核心城市外的其他城市租賃住房現(xiàn)在也有機會進入到REITs發(fā)行的范疇,這對行業(yè)是一個很好的變化。

第三,在“投融建管退”方面,“投融建管”的方法在市場上已經(jīng)十分明了,但在“退”方面,過去只能通過租金方式實現(xiàn)退出,大部分開發(fā)企業(yè)需要25-30年才能實現(xiàn)完全退出。目前政策完整了退出步驟,打通了金融全鏈條,更多的企業(yè)和資方更愿意將資金投入到這個領(lǐng)域中來。

問題二、在回收資金使用方面,236號文明確提出“凈回收資金使用率”要求,在具體操作中“非改租”項目的難點有哪些?

小水滴創(chuàng)始人 馮玉光

第一是認知和決策的難點。在認知方面,對于資產(chǎn)持有者來說,如何讓他們認識到政策的紅利以及將資產(chǎn)最高效率的應用是第一個難點。

另外,在具體決策中,資產(chǎn)持有者缺少專業(yè)能力,在不同業(yè)態(tài)中選擇中做出決策。

第二是政策解讀和報批報建的難點。在報批報建方面,現(xiàn)有流程還不完善,需要投入一定專業(yè)人才去征詢和深入研究。

第三是項目策劃和定位的難點。在策劃定位階段,就要考慮證券化退出的需求,對于權(quán)屬、法律合規(guī)、財務指標,有針對性的設計空間產(chǎn)品,洞察空白市場,明晰運營模式。

億翰股份董事副總裁 邱明華

市場上“非改租”項目可以分為兩類:重建項目以及改建項目。236號文明確提出“凈回收資金使用率:2年達到75%,3年達到100%”,基本按十四五規(guī)劃這個節(jié)點來設計的,而這個政策將鼓勵住房租賃企業(yè)更多的通過存量盤活項目使用凈回收資金。

對于重建項目,以“微領(lǐng)地”西虹橋徐涇項目為例,推倒重建后,預計上市時間3年,項目凈回報率估算可達到5.8%,遠高于4%的原REITs上線標準,通過收益水平來看重建項目的“非改租”將會是收益較高的市場,但這塊還是要看項目收購及建造成本。

對于改建項目來說,優(yōu)點在于項目面世速度更快。以領(lǐng)盛資本收購“建發(fā)瓏庭”和“黃興大樓”為例,預計上市時間1-2年,通過估算,項目回報率估算也剛好達到4%,所以資本對于項目未來的退出渠道肯定是用REITs,而現(xiàn)在按3.8%的指標,未來對于運營壓力應該會更小。

對于重建項目難點來說,在于項目開發(fā)的速度和周邊區(qū)域居民的抗性。同樣企業(yè)在考慮自身利益以外,還需要對于公眾利益以及對環(huán)境、交通等因素的綜合考量。

對于改建項目難點來說,在于內(nèi)部規(guī)劃的出房率。出房率低,那么項目收益會直線下降;項目內(nèi)部規(guī)劃能力強,出房率高,項目收益就會大幅提升。

問題三、按236號文,租賃住房企業(yè)發(fā)行REITs需要保證每年3.8%的回報率,要達成這個指標,租賃住房企業(yè)在運營管理能力提升方面有哪些關(guān)鍵點?

馮玉光 小水滴創(chuàng)始人

首先是選資產(chǎn)和產(chǎn)品打造的能力。對于空間產(chǎn)品的打造來說,最重要的是把未來的運營需求前置,從社區(qū)的規(guī)劃到室內(nèi)的空間。目前,行業(yè)對于空間產(chǎn)品打造,非常缺乏理論體系和實踐經(jīng)驗,不能完美適應單身獨居年輕人的生活方式,承載他們的生活夢想。

第二是運營過程中控制成本和再征收的能力。對于成本控制來說,內(nèi)部空間產(chǎn)品的打造在選材上和傳統(tǒng)住宅家裝是不一樣的。租賃住房較于傳統(tǒng)住宅按空間分配家具來說,租賃住房是多功能合在一起,通過應用多功能家裝來達到成本控制的作用。另外,在再征收方面,考核標準是“續(xù)租率”。在提升“續(xù)租率”方面,服務能力是關(guān)鍵,好的服務可以一定程度上提升租客的續(xù)租率。

邱明華 億翰股份董事 副總裁

對于租賃住房企業(yè)來說,為了達到3.8%的發(fā)行REITs回報率,最核心的關(guān)鍵是“降本增效”。

第一,對企業(yè)來說,降本增效核心的點是拓寬收入來源,不能只盯著眼前的租金,需要通過商業(yè)、服務等為租戶提供更好的服務,并產(chǎn)生房租以外的收益。

第二,降低運營成本,運營成本的核心就是人員成本,通過系統(tǒng)和機器來代替人工是降低運營成本的關(guān)鍵。

第三,提升管理效率。

而為了做到降本增效的三個關(guān)鍵,對于租賃住房企業(yè)來說,主要有三方面值得思考:

首先是提升產(chǎn)品力。租賃住房不同于傳統(tǒng)住宅開發(fā),可以通過標準化提升產(chǎn)品力,而租賃住房是運營類項目,參考酒店一般5-8年需要經(jīng)過一次翻新,但是翻新對于租賃住房的影響遠遠大于酒店,那么考慮裝配式裝修是租賃住房產(chǎn)品提升很重要的一塊。

第二是科技賦能,目前各類系統(tǒng)和科技的快速發(fā)展,很多替代人工的新科技都是租賃租房重要的選擇方向。

第三是續(xù)租率問題,保底續(xù)租率40%提升到60%的滿分線,對于運營成本的降低是明顯的;而且續(xù)租率提高后,項目對于渠道成本的依賴和費用就降低了,通過渠道成本的降低來環(huán)節(jié)運營成本的壓力,為達到3.8%的凈租金收益率再添一把力。

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