成都，2023年4月14日——步入疫情政策優(yōu)化后的第一季度，成都地鐵平均客流量同比上漲10.9%，天府、雙流兩大機(jī)場旅客吞吐量創(chuàng)歷年同期新高。客流與商流的恢復(fù)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)以及商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的重要前瞻信號。仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示：“受此前經(jīng)濟(jì)承壓影響，產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)持續(xù)階段性調(diào)整，引致一季度商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)需求表現(xiàn)不足。但自3月后，市場問詢、政企交流穩(wěn)步上升，產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)動能逐步轉(zhuǎn)好，長期改善跡象存在。市場后勁激發(fā)、企業(yè)與個人信心的提振需重點關(guān)注?！?/p>

甲級辦公樓市場：本季度大面積退租發(fā)生，新租表現(xiàn)較弱，凈吸納量仍處低位，甲級市場持續(xù)承壓，租金保持下行。零售物業(yè)市場：消費(fèi)市場有序恢復(fù)，品牌租賃問詢量有所回升，但疫情后續(xù)影響延續(xù)至年初，市場空置率進(jìn)一步攀升。隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的批復(fù)，成都作為中國零售存量儲備第三城，其投資機(jī)遇有望加速攀升。物流地產(chǎn)市場：市場供需拐點已至，租金有望于下半年進(jìn)入上升通道。

(資料圖)

一季度，重大項目和高能級項目預(yù)計簽約總金額2,662.17億元，實現(xiàn)去年全年37%。產(chǎn)業(yè)招商層面，建圈強(qiáng)鏈全新施工圖《成都市產(chǎn)業(yè)建圈強(qiáng)鏈優(yōu)化調(diào)整方案》已于日前發(fā)布。仲量聯(lián)行華西區(qū)副董事總經(jīng)理周懿表示：“‘提速’成為成都開年第一關(guān)鍵詞，城市高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨聚焦和高效。消費(fèi)領(lǐng)域，城市場景修復(fù)已基本完成，人員流動的高位數(shù)據(jù)不僅意味著零售市場的利好，也反映出服務(wù)業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇跡象?！?/p>

甲級辦公樓市場

短期視角：第三方辦公大面積退租，空置壓力持續(xù)攀升，市場租金維持下行

進(jìn)入2023年，諸多于2017-2018年簽約的第三方辦公運(yùn)營商邁入續(xù)租期。受去年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積退租的影響，部分運(yùn)營商重回去化周期。截至季度末，其轉(zhuǎn)租率為23.7%，較2021年數(shù)據(jù)上漲2.1個百分點。在此背景下，續(xù)租價格的上漲直接導(dǎo)致部分運(yùn)營商重新考慮其布局策略。截至目前，成都甲級辦公樓市場中第三方辦公退租面積共計超3萬平方米，主要集中于高新南區(qū)。

對于新租層面，受淡季因素加之觀望情緒影響，季度內(nèi)新成交數(shù)據(jù)仍顯薄弱。退租高企，新租低位，2023年第一季度成都甲級辦公樓市場凈吸納量僅錄得1.4萬平方米，環(huán)比仍有約28.6%的下跌。

一方面，增量、存量項目空置壓力持續(xù)上漲；另一方面，宏觀不確定導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期持續(xù)下行。供需作用下，部分板塊新租價格下降趨勢明顯。截至季度末，成都甲級辦公樓市場平均租金錄得98.8元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%。除降價外，精裝帶家具產(chǎn)品持續(xù)受到市場青睞，去化表現(xiàn)亮眼。板塊層面，高新南區(qū)除退租影響外，產(chǎn)業(yè)辦公同時入局，金融城、大源板塊甲級租金跌幅持續(xù)擴(kuò)大。預(yù)計短期內(nèi)，市場仍將錄得部分聯(lián)合辦公及頭部企業(yè)退租現(xiàn)象，該現(xiàn)象或?qū)Υ媪宽椖砍掷m(xù)帶來挑戰(zhàn)。

新增供應(yīng)方面，第一季度成都市場新增甲級辦公樓項目天府法務(wù)產(chǎn)業(yè)大廈，新增面積約13.5萬平方米。除甲級項目外，乙級市場本季度也迎來新川片區(qū)首個商業(yè)辦公項目——高新創(chuàng)智廣場C座，以及天府新區(qū)的金為創(chuàng)新中心，新增辦公面積共計6.2萬平方米。供應(yīng)高位加之吸納走弱，成都甲級辦公樓市場空置率持續(xù)上漲，錄得29.8%，環(huán)比上漲1.8個百分點，較去年同期更是呈現(xiàn)近10個百分點的攀升。

長期視角：高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)招商落地，辦公樓帶看量回暖，市場信心有所回升

從需求行業(yè)上看，本季度科技互聯(lián)網(wǎng)、金融、專業(yè)服務(wù)增量優(yōu)勢持續(xù)，占比分別達(dá)22.4%、20.0%和15.7%。其中，企業(yè)信息系統(tǒng)、保險以及律所仍為主要細(xì)分領(lǐng)域。長期來看，受政策影響及城市招商落地，預(yù)計部分領(lǐng)域?qū)⒊尸F(xiàn)全新增長勢頭：

· 新能源汽車系統(tǒng)研發(fā)提速，或成信息發(fā)展(300469)全新賽道。3月《成都市促進(jìn)新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》正式印發(fā)，成都新能源汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展加速階段。其中，依托城市信息技術(shù)發(fā)展優(yōu)勢，成都有望在管理系統(tǒng)、電力電子、車規(guī)級芯片、智能傳感器、軟件算法與操作系統(tǒng)等領(lǐng)域呈現(xiàn)全新租賃動能。

· 消費(fèi)業(yè)態(tài)復(fù)蘇趨勢較好，頭部企業(yè)項目落地有望催化相關(guān)行業(yè)生長。盡管1-2月消費(fèi)數(shù)據(jù)受此前經(jīng)濟(jì)承壓影響仍處修復(fù)期，但零售、運(yùn)輸、餐飲與旅游等領(lǐng)域景氣度的大幅提升仍給與市場一定信心。辦公樓市場層面，該類企業(yè)退租性趨勢有所收窄，預(yù)計下半年其增量需求將有望抬頭。另一方面，城市招商引資持續(xù)加碼。3月，世界500強(qiáng)企業(yè)費(fèi)森尤斯旗下奧美德集團(tuán)以及羅氏診斷數(shù)字PCR創(chuàng)新中心接連落址成都，該產(chǎn)業(yè)發(fā)展或?qū)⒅匦略鏊?，未來有望持續(xù)注能成都辦公樓市場。

伴隨流動恢復(fù)，企業(yè)運(yùn)營回歸常態(tài)?！凹准夀k公樓帶看量明顯恢復(fù)，周均頻率同比上漲約1-2倍。盡管當(dāng)季市場數(shù)據(jù)并未呈現(xiàn)，但預(yù)計全年成交仍可期待?！敝倭柯?lián)行華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧艷萍表示：“展望2023年，全市空置率預(yù)計將維持高位，但新增仍主要聚集天府新區(qū)，成熟商務(wù)區(qū)所受沖擊仍然有限。年內(nèi)大面積企業(yè)的搬出或造成部分項目租賃壓力短期攀升，調(diào)整辦公產(chǎn)品供應(yīng)、加快鎖定優(yōu)質(zhì)租戶則為當(dāng)前關(guān)鍵?！?/p>

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

消費(fèi)市場有序恢復(fù)，品牌租賃問詢量有所回升，全市租金保持穩(wěn)定

1-2月，成都社會消費(fèi)品零售總額為1,490.1億元，同比增長3.0%，扭轉(zhuǎn)了此前下跌趨勢。去年波動的市場情緒正在快速平復(fù)，品牌租賃問詢量有所回升，但簽約情況仍相對謹(jǐn)慎。目前，餐飲、影院等恢復(fù)勢頭良好，時尚零售消費(fèi)增長稍顯滯后?？罩寐史矫?，疫情后續(xù)影響延續(xù)至年初，部分影院、美術(shù)和早教等主力店出現(xiàn)退租，市場空置率進(jìn)一步攀升至13.0%，環(huán)比上升0.6個百分點。租金方面，進(jìn)入新的財年運(yùn)營商提高了對項目收入的預(yù)期，但目前市場空置率仍然高企，市場尚處恢復(fù)期，整體租金保持平穩(wěn)。一季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金報395.3元/平方米/月，環(huán)比持平。供應(yīng)方面，季內(nèi)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場無新增供應(yīng)，全市總存量保持1,124萬平方米。

一季度市場進(jìn)入調(diào)整活躍期，品牌持續(xù)升級，建筑空間更加優(yōu)化

疫情影響已告一段落，新年伊始多家購物中心陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營調(diào)整期。面對城南高端商業(yè)的快速崛起，市中心核心地標(biāo)項目加快調(diào)改步伐，IFS加大對潮牌和設(shè)計師品牌的引入力度，包括：Acne Studios、Ganni、Ermanno Scervino、Jil Sander、Calvin Luo等，此外Chanel沙龍店也于IFS三樓圍擋；太古里則對現(xiàn)有品牌提檔升級，如：始祖鳥將升級為雙層全球旗艦店“始祖鳥中心”、Gentle Monster重裝升級等。同時加大對國潮品牌的引入力度，如：RèSIMPLE，LNG，Short Sentence等，時尚品牌更新迭代速度正在加快。在空間優(yōu)化方面，購物中心通過建筑空間重構(gòu)、增加冷區(qū)商業(yè)展示面、增強(qiáng)客流可達(dá)性等方式解決引流問題。如：萬象城重新規(guī)劃地面廣場的建筑設(shè)計，將地面與負(fù)一樓聯(lián)通部分?jǐn)U大，并輔以具有視覺張力的藝術(shù)設(shè)計打造項目新亮點。

需求方面，餐飲、汽車、智能電子表現(xiàn)相對活躍

隨著消費(fèi)市場有序恢復(fù)，接觸型消費(fèi)快速回暖，餐飲反彈一馬當(dāng)先，1-2月成都餐飲消費(fèi)同比增加6.5%，高出零售消費(fèi)4.2個百分點。汽車和智能電子等升級類消費(fèi)需求持續(xù)釋放，有效激發(fā)消費(fèi)活力。

· 餐飲擴(kuò)張勢頭明顯，外來連鎖品牌首店亮相后迅速拓店。達(dá)美樂在凱德金牛首店亮相后，迅速于市內(nèi)多店布局；Peet’s Coffee于萬象城亮相后，也于近期布局多家商業(yè)項目；Alimentari Mulino、醒食、Mstand等均有新店圍擋。

· 內(nèi)資新能源汽車開店仍積極，搶占下沉市場。問界進(jìn)駐SM廣場；騰勢進(jìn)駐北城天街、成都三利愛琴海購物公園；智己進(jìn)駐萬象城等。

· 電子和智能裝備的進(jìn)駐情況比較理想。進(jìn)駐品牌以定位年輕生活方式的游戲、智能家居為主，如：PICO、追覓、Razer雷蛇、華為等。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施首次納入REITs試點，構(gòu)筑成都零售地產(chǎn)發(fā)展新動能

3月24日《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》提出，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)及消費(fèi)研究負(fù)責(zé)人朱建輝表示：“成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場投資開發(fā)規(guī)模大、密度高，總存量常年穩(wěn)居全國第三。龐大的存量市場亟待升級煥新，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs將有效緩解企業(yè)資金壓力、盤活存量市場，讓消費(fèi)載體持續(xù)跟進(jìn)消費(fèi)端的演變與發(fā)展，加速城市商業(yè)發(fā)展再升級?！?/p>

物流地產(chǎn)市場

第一季度，部分瞄準(zhǔn)年末購物旺季的零售商貿(mào)客戶短租到期退租。同時雙流、新都兩個核心子市場倉儲項目因土地規(guī)劃調(diào)整出現(xiàn)短期租賃波動。季內(nèi)，成都高標(biāo)庫市場租賃活動以搬遷為主，對凈吸納量貢獻(xiàn)有限，全市凈吸納量錄得-0.8萬平方米?？罩寐虱h(huán)比小幅上升1.4個百分點至12.0%。但縱觀全年，大幅回落的供應(yīng)面積，以及遠(yuǎn)離主要子市場的項目位置使得成都高標(biāo)庫租賃競爭壓力大幅緩解，租金有望于下半年觸底回升。

天府機(jī)場首個市場化高標(biāo)倉儲項目投入市場

新年伊始，9.0萬平方米的普洛斯天府空港物流園正式交付使用，成為天府機(jī)場周邊首個投入使用的市場化高標(biāo)倉儲項目。今年以來大量客運(yùn)航班轉(zhuǎn)場至天府機(jī)場，新機(jī)場交通通達(dá)性也顯著提升。向西與成都主城區(qū)，向東與重慶以及成渝城市群主要城市的便捷的交通往來，賦予天府機(jī)場較強(qiáng)的川渝區(qū)域物流分撥集散優(yōu)勢。簡陽也借此成為成都又一新興物流子市場。

受城市土地利用規(guī)劃調(diào)整影響，雙流、新都兩大核心子市場租賃活動出現(xiàn)波動

2022年，國家發(fā)改委，政府工作報告中，明確提出“慎重從嚴(yán)把握撤縣（市）改區(qū)，嚴(yán)控省會城市規(guī)模擴(kuò)張?！敝倭柯?lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“中西部強(qiáng)省會城市未來發(fā)展路徑也正在從攤大餅式粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪客恋厣系木?xì)作，盡可能提升單位建成區(qū)面積所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價值。”其中，一些距離中心城區(qū)較近的近郊行政區(qū)土地功能價值凸顯，這些地區(qū)一方面需要承接部分中心城區(qū)外溢的商業(yè)居住功能，另一方面也承擔(dān)著提升地均產(chǎn)值、吸引高附加值產(chǎn)業(yè)的重任。

在此背景下，部分近郊工業(yè)物流園區(qū)開始騰籠換鳥，例如新都作為距離主城區(qū)最近的行政區(qū)，擁有成都最傳統(tǒng)的公路物流集散中心——傳化公路港。如今公路物流集散業(yè)務(wù)已無法滿足日益增長的經(jīng)濟(jì)效益訴求。隨著公路港遷移至青白江，原本聚集于新都的專線快運(yùn)企業(yè)也陸續(xù)搬離，倉儲需求萎縮。而另一方面，區(qū)域內(nèi)另一產(chǎn)值較高的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)，企業(yè)集群已發(fā)展成熟，未來新都區(qū)醫(yī)藥商貿(mào)業(yè)聚集度有望進(jìn)一步提升。季內(nèi)醫(yī)藥供應(yīng)鏈企業(yè)的倉儲整合升級步伐加快，并有望于年內(nèi)逐步收割傳統(tǒng)快運(yùn)企業(yè)搬遷帶來的空置面積，成為新都市場的核心需求租戶。

與此同時，成都另一距離主城區(qū)極近的物流子市場雙流，也正在面臨新建干線交通網(wǎng)絡(luò)帶來的挑戰(zhàn)。部分高標(biāo)庫項目與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地規(guī)劃重疊，不得不拆遷，租戶搬遷至其他子市場，新租賃活動暫停。第一季度，雙流和新都子市場凈吸納量分別為-6.6萬和-1.5萬平方米。

市場供需拐點已至，租金有望于下半年進(jìn)入上升通道

2023年全年預(yù)計新增供應(yīng)19萬平方米，較往年顯著收窄，雙流、新都、龍泉驛、青白江、新津五大傳統(tǒng)物流子市場均無增供應(yīng)，租戶競爭壓力大幅緩解，迎來高標(biāo)庫去化以及租金修正的最佳時間。因此雖然倉儲需求在年初出現(xiàn)波動，但全市平均租金仍保持穩(wěn)定，凈有效租金報21.2元每平方米每月。仲量聯(lián)行預(yù)計高標(biāo)庫租金將于下半年進(jìn)入上升通道。

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