近20分的一二期入圍分差異，并且是前后緊挨的兩個批次，堪稱是積分制以來同一個項目中不同批次之間相差最大的樓盤之一，也可能是今年上海樓市最戲劇性的一幕。

浦東外高橋(600648)“超級倒掛盤”瑞仕半島璟庭，一期僅36.31入圍分，二期卻直接55.28入圍分，毫無疑問已經(jīng)成為眼下最讓人看不懂的樓盤之一。

(相關資料圖)

其中，一期36.31入圍分，大大跌出此前區(qū)域內(nèi)的新盤入圍分水平，如森蘭星河灣82.42分，森蘭名苑88.86分，甚至與高行的招商璀璨時代至少65分以上也相去甚遠。

更是一度被吐槽：“不管你上海有房無房，是不是滬籍，甚至沒有工作，沒有繳納社保，都可以入圍”，而這竟是倒掛4萬+的超潛力盤。

但二期，僅相隔17天，大漲18.97上漲至55.28分，至少需滿足無房的條件，終于稍稍有了倒掛盤該有的樣子。

這背后，顯然讓購房者好奇究竟發(fā)生了什么？尤其一期項目曾連發(fā)3次公告解決認購預約不了問題，但36.31上海觸發(fā)積分以來歷史倒數(shù)第5的入圍分，也實在讓人沒想到。

小編了解了下，姑且不論有沒有騷操作的問題，瑞仕半島璟庭懸殊的一二期入圍分差別，既與市場不同批次同價格段項目的供應有關，也與項目本身的特性有關。

尤其在背后，印證了眼下的樓市，購房者出手相當需要智慧和運氣，個別超級倒掛盤真有可能一不小心就撿了漏。

對項目感興趣

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供應的玄機

入圍分的高低，究竟由誰決定？毫無疑問是購房者數(shù)量，而對同一個時段內(nèi)購房者集聚與否起關鍵作用的，無疑是市場有沒有分流。

我們來看瑞仕半島璟庭一二期入市時市場分別的供應情況：

首先，一期入市，也即上海2023年一批次上市的新盤，共25盤，其中瑞仕半島璟庭主打97-160㎡面積段，均價70300，總價段589-1250萬左右。

我們先來看相近均價的盤，共有3個，其中同屬浦東的就有華發(fā)半島華庭和金鼎閱府：

毫無疑問，相近價格的新盤必然會分流項目的認購人群，尤其同屬浦東的兩個盤，金鼎更是近1000套的超大供應量，而華發(fā)更是吸引走1670+組認購。

其次，來看總價段相近的項目，項目一期主力在97㎡產(chǎn)品，共288套，主力總價段589-710萬，而同批次涵蓋這個總價段的樓盤達到11個，可想留給購房者的選擇性：

而二期，也即2023年上海第二批次新房入市，29盤約6855套，其中瑞仕半島璟庭98-99㎡產(chǎn)品，均價70300，總價段630-740萬：

其中均價相近的樓盤有且僅有1個，即康橋的橫沔玖境，主打97-144平方米產(chǎn)品，均價66000，無論是板塊定位還是人氣與外高橋顯然差別明顯。

這也就意味著市場對半島璟庭的分流大大減少，7萬均價上幾乎只有其一盤可選。也因此，積分大漲18.97分顯然與之有關，這也提醒購房者，出手時不僅要研究分析心儀盤，還要分析同批次其他競品樓盤的入市情形。

項目的玄機

瑞仕半島璟庭，市場的期待實際極高。作為外高橋板塊的超級到掛牌，項目自身的天賦無比出色。

首先，項目是得天獨厚的地鐵盤，項目位于東高路、萊陽路交叉口附近，緊靠6號線東靖路站旁，直線距離約400米，不行時間約10分鐘內(nèi)，妥妥的地鐵盤。而作為東靖路站的地鐵盤，未來這里還是地鐵21號線的起點站，也即項目未來還將是雙地鐵盤，超強出行價值令人羨慕。

其次，項目超級倒掛盤，項目周邊匯集森蘭星河灣、森蘭雅苑、森蘭明軒等高端國際社區(qū)，居住氛圍成熟。而目前，森蘭名軒掛牌價達到11.6萬，森蘭雅苑掛牌價達到11.9萬，綠城御園更是達到驚人的13萬，對比瑞仕半島璟庭僅7萬的新房價，一平米倒掛4萬+，堪稱上海最具倒掛尺度的板塊之一。

再次，項目周邊配套高能級。商業(yè)上，森蘭商都，陽光天地、萬嘉商業(yè)廣場、綠地樂和城等，非常便捷；教育商，周邊有竹園小學、第六師范附小、東溝中學、金川中學等，未來居住價值屬性高能。

綜合來看，這顯然是一個值得入手的倒掛紅盤，而從眼下的入圍分來看，明顯低于預期，對于符合預算的購房者，大家可以認真關注。

眼下，項目一二期無疑將售罄，但整個項目可售1158套，未來還將有三期、或者四期的入市，有興趣的購房者不要錯過。

而全新入市的三批次中，浦東幾乎無同檔次新盤，但閔行兩大爆款項目建發(fā)璟院和古美華府位列其中，也是極具潛力的倒掛熱門，值得關注，但積分預期更高：

建發(fā)璟院，主打95-158㎡面積段，均價89100，共512套，入圍比2，總價段約800萬起；

古美華府，主打92-145㎡面積段，均價82500，共222套，入圍比2，總價段約700萬起。

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免責說明：本宣傳資料中展示的項目內(nèi)容均為概念示意方案，非最終規(guī)劃方案，建筑、景觀、綠化等的形狀、大小、位置、空間距離等僅供示意。窗戶的位置、形狀、大小、分割、開啟方式、高低等僅為示意，不意味本公司做出任何承諾，均不屬于實際交付標準和依據(jù)。

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