在多地推廣實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”實(shí)踐的基礎(chǔ)上，3月30日，中國(guó)自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》(下稱通知)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)政策的推廣落地，將進(jìn)一步減少二手房交易時(shí)間，降低買賣雙方交易成本，促進(jìn)二手房流通。

但同時(shí)，該項(xiàng)政策涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機(jī)構(gòu)等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。律師提醒，整個(gè)流程中，如果沒(méi)有順利解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋就會(huì)處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒(méi)有取得“完整意義”上的所有權(quán)。因此，購(gòu)房人也要注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化。

(資料圖片)

各地實(shí)踐得到認(rèn)可 降低交易成本

通知稱，“帶押過(guò)戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定的規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

不過(guò)，盡管有《民法典》的上述規(guī)定，在二手房買賣交易中，“帶押過(guò)戶”仍存在多個(gè)難點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。比如，貸款銀行往往會(huì)通過(guò)約定的方式，明確“不動(dòng)產(chǎn)在抵押期間禁止、限制轉(zhuǎn)讓”，這種情況下，抵押人的“帶押過(guò)戶”申請(qǐng)很難被通過(guò)。當(dāng)事人仍需先償還貸款，再辦理過(guò)戶，從而拉長(zhǎng)了交易時(shí)間，增加交易成本。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯稱，《民法典》在2021年生效后，由于帶押過(guò)戶存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并沒(méi)有立刻實(shí)際落地，如今不少城市的實(shí)務(wù)操作，正是在這個(gè)法條的基礎(chǔ)上展開的。

為了實(shí)現(xiàn)先償還貸款、再辦理過(guò)戶的目的，就需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過(guò)戶。然后由買方再重新申請(qǐng)貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。這種辦理方式，給買賣雙方帶來(lái)一定的資金壓力，甚至要借助高息、高風(fēng)險(xiǎn)的“過(guò)橋貸”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“按100萬(wàn)元總價(jià)的房子計(jì)算，購(gòu)房者一般貸款金額約為70萬(wàn)元。平均下來(lái)，在出售該套房源時(shí)，貸款本金余額預(yù)計(jì)會(huì)在50萬(wàn)元左右。按照過(guò)去的交易模式，其需要先籌集50萬(wàn)金額才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照近期各地的實(shí)踐，這50萬(wàn)的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明顯加快。”嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，兩部委出臺(tái)的上述通知說(shuō)明，過(guò)去各地“帶押過(guò)戶”的試點(diǎn)和案例，已經(jīng)獲得認(rèn)可，具備了推廣的可能。

3月30日的通知提出，要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過(guò)戶”服務(wù)。

根據(jù)自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，中國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過(guò)戶”，其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱，目前各地“帶押過(guò)戶”主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對(duì)二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺(tái)、平頂山，將“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，進(jìn)一步簡(jiǎn)化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時(shí)間長(zhǎng)、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問(wèn)題。

多地、機(jī)構(gòu)迅速跟進(jìn) 推動(dòng)二手房交易活躍

記者注意到，上述通知發(fā)布后，已經(jīng)有多個(gè)地方和金融機(jī)構(gòu)予以響應(yīng)。

3月31日，北京住建委等四部門發(fā)布通知，即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過(guò)“帶押過(guò)戶”模式，辦理房屋過(guò)戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

北京市明確，二手住房交易“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件：北京市個(gè)人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房；賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，相比其他城市，北京“帶押過(guò)戶”有一些創(chuàng)新。比如，政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請(qǐng)貸款。不過(guò)，買方選擇“帶押過(guò)戶”時(shí)，不能使用公積金貸款，這需要買賣雙方注意。

3月31日，東莞市住建局發(fā)布通告，現(xiàn)定于2023年4月3日起，在市鎮(zhèn)(園區(qū))政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。存量商品房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)主要適用于該市行政區(qū)域內(nèi)僅存在一個(gè)有效抵押權(quán)登記且已納入“全市通辦”樓盤范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問(wèn)題且能正常辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的，可參照?qǐng)?zhí)行。

近兩日，已有農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行響應(yīng)“帶押過(guò)戶”政策。農(nóng)業(yè)銀行北京分行已正式上線推廣個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，辦理該業(yè)務(wù)時(shí)，不收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)交易雙方產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、新貸款抵押無(wú)縫銜接，一次性辦妥過(guò)戶及抵押手續(xù)，貸款發(fā)放后，原抵押銀行直接解押。郵儲(chǔ)銀行北京分行提醒道，“不是所有貸款都可‘帶押過(guò)戶’，比如經(jīng)營(yíng)性貸款就不在服務(wù)范圍內(nèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，“帶押過(guò)戶”政策對(duì)帶動(dòng)二手房交易具有積極作用，近期各地二手房的交易復(fù)蘇，也有部分原因是和此類政策的推進(jìn)有關(guān)系。因此，該政策值得積極推廣。

業(yè)內(nèi)提示注意事項(xiàng) 優(yōu)化交易流程

“帶押過(guò)戶”政策的推廣，雖然對(duì)減少二手房買賣交易時(shí)間、降低交易成本有積極意義，但業(yè)內(nèi)人士也提醒買賣雙方，需要注意一些風(fēng)險(xiǎn)。

王玉臣分析，帶押過(guò)戶離不開至少四方主體的密切配合和無(wú)縫銜接，買方、賣方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行。必要的時(shí)候，還需要公證機(jī)構(gòu)的配合。對(duì)于買方而言，第一，必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐膸а哼^(guò)戶具體政策，不同城市的細(xì)化操作政策可能有所不同。

第二，對(duì)買方而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，實(shí)際上是購(gòu)房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內(nèi)，即使實(shí)現(xiàn)了過(guò)戶，所購(gòu)買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對(duì)之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。整個(gè)流程中，如果沒(méi)有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋就會(huì)處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒(méi)有取得“完整意義”上的所有權(quán)。因此，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

第三，注意核實(shí)擬購(gòu)買的房屋是否可以帶押過(guò)戶。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但是當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。所以，即使是在可以帶押過(guò)戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時(shí)候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。所以需要提前在不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)清楚，查看下抵押權(quán)登記情況，看看是否有約定抵押期間不得轉(zhuǎn)讓。

第四，作為買方，建議對(duì)賣方做一些基本調(diào)查和了解，比如可以通過(guò)中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)查看下賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過(guò)程中房屋被查封。第五，作為賣方，也需要提前核實(shí)購(gòu)房人的個(gè)人征信，提前核實(shí)清楚購(gòu)房人未來(lái)的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問(wèn)題，不能及時(shí)回款解押。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，“帶押過(guò)戶”的推行中，金融系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)部門在配合協(xié)作、優(yōu)化工作流程方面還有優(yōu)化空間。比如，在買方貸款無(wú)法落實(shí)的情況下，就辦理了轉(zhuǎn)移登記，會(huì)損害買賣雙方利益；銀行可能會(huì)擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失(買方在他行貸款)，也擔(dān)心過(guò)戶后買方貸款無(wú)法落實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)落空。這些問(wèn)題的解決，需要相關(guān)部門根據(jù)各自訴求制定出完善的交易流程。

自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)的通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

（來(lái)源：中新經(jīng)緯）

標(biāo)簽：