盼天盼地，終于盼來了住建局的關(guān)于上調(diào)指導(dǎo)價的回應(yīng)，并且最新的指導(dǎo)價將會在近期公布！

看到這個消息，第一時間我想到了在指導(dǎo)價一周年之際，我發(fā)文對指導(dǎo)價的預(yù)測。

我一直認(rèn)為指導(dǎo)價的調(diào)整是毋庸置疑的，只是調(diào)整的方向會有所不同。

因區(qū)實策，細(xì)化定價，并且是2-5％的上調(diào)幅度。

先別著急噴，容我細(xì)細(xì)分析。

等指導(dǎo)價公布后歡迎大家可以來回看文章，看看我說的對不對。

無獨有偶，上個周末收到一位中介朋友的消息，“要不了多久就會收到指導(dǎo)價上調(diào)的消息”。

一聽這話，我頓時就打了個激靈，對話如下圖。

眉頭一皺，直覺告訴我，事情并不簡單，因為這次深圳樓市的松綁，可能是個大招。

怎么調(diào)整？

近期，隨著各大城市樓市迎來各種救市消息。

相信每個關(guān)注深圳樓市的人都在等，等一個深圳的救市動作。

這次官方發(fā)聲無疑是給現(xiàn)在疲軟的市場注入了一管強心劑。

那指導(dǎo)價會怎么調(diào)整呢？

我先說我的兩點想法，拋磚引玉，純屬個人預(yù)測。

1.每年的日常調(diào)整，對一些之前沒有指導(dǎo)價的小區(qū)發(fā)布指導(dǎo)價。

2.做到精準(zhǔn)調(diào)控和差異化，可能采用“分區(qū)域、分價格段”等分化模式調(diào)整。

第一點相信不難理解，根據(jù)去年指導(dǎo)價發(fā)布之初的表述，一年調(diào)整一次指導(dǎo)價定價。

一方面，最近熱賣的很多小區(qū)都是當(dāng)年指導(dǎo)價下的“漏網(wǎng)之魚”，比如福田的僑香村和南山的大沖新城花園。

因為目前只能按照成交價或者評估價過戶，對周邊的其他樓盤多多少少有點不公平，所以需要補充指導(dǎo)價。

另一方面是指導(dǎo)價已經(jīng)實行了一年多了，有些樓盤有成交價格相比以前有變化，指導(dǎo)價也應(yīng)該根據(jù)新的成交價進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

所以，這就是我想說的第二點，精細(xì)化調(diào)控。

首先是分區(qū)域：

西部區(qū)域，盡管目前的價格平均已經(jīng)下跌15-20%。但市場價與指導(dǎo)價還是有一段距離。

經(jīng)過指導(dǎo)價的計算標(biāo)準(zhǔn)，最后整體向上調(diào)整，幅度就在2-5％。

但其中，像一些樓齡超過25-30年以上老破舊物業(yè)，由于貸款年限、DYD審批等角度，可以適當(dāng)下調(diào)指導(dǎo)價。

東部區(qū)域，目前已經(jīng)是整體接近指導(dǎo)價成交，大部分是不會調(diào)整的。

但一些次新樓盤，或者帶著好學(xué)位的房子經(jīng)過計算后是有可能微調(diào)2-3％。

其次是分價格段：8萬/平是一個分水嶺。

單價8萬/平以內(nèi)的二手房，按照深圳常規(guī)89平3房來計算，即總價720萬以內(nèi)。

按照zf的豪宅線總價750萬以內(nèi)，這個價位段是基本能覆蓋深圳成交占比85%房源，我認(rèn)為是按兵不動的可能性大。

單價8萬/平以上的二手房，即為ZF標(biāo)準(zhǔn)線上的豪宅，這類房產(chǎn)可以適當(dāng)向上微調(diào)，主要是給予這部分市場一個小預(yù)期、適當(dāng)激活一部分成交量。

所以對于這類房產(chǎn)來說，上調(diào)3-5%，整體總價依然變化不大。

意義為何？

說完了我的預(yù)測，那有朋友要問了。

為什么會調(diào)整指導(dǎo)價呢？

畢竟深圳二手房低迷許久，特別是上個月的二手房成交量跌破1000套，已經(jīng)接近2008年水平。

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局

這其中，直接或間接造成了大量中介關(guān)鋪潮、業(yè)主任性索性不賣、剛需買房難上加難，也導(dǎo)致ZF的稅收減少。

畢竟樓市長期低位運行，是非常不利于整個樓市的健康發(fā)展。

從最高量月均1萬多套，跌至1000套不足，落差過大，可以說整個二手房市場產(chǎn)業(yè)鏈被沉重打擊。

而這次通過一些干預(yù)性政策手段，如果能將二手房月均成交維持在3000-4000套/月水準(zhǔn)。

那才屬于新階段樓市健康水準(zhǔn)。

特別是去年，深圳GDP增速排在一線城市最末位，甚至還低于一些強二線城市。

而今年一開年遭受yq影響，經(jīng)濟(jì)損失營銷較大，所以房地產(chǎn)“夜壺理論”還是很有必要的。

那么這次調(diào)整指導(dǎo)價會帶來什么影響呢？

根據(jù)我的預(yù)測，這次的調(diào)整力度看起來不大，可有可無，乍一聽好像沒多大區(qū)別。

但更重要的影響，是這次給市場釋放出的積極信號：

近期樓市利空政策基本出盡，情況不可能再壞，可以買房了！

現(xiàn)在指導(dǎo)價暫未發(fā)布，接下來大家可以抓住這波行情，提前布局，掃碼添加我們專業(yè)的房產(chǎn)規(guī)劃老師微信，我們每天都在收集整理深圳最新的筍盤信息，抓住這波行情前的一點小尾巴！

還會有什么措施？

其實，深圳樓市需要的不是救市，需要的只是回歸正常。

當(dāng)前全國范圍的樓市寬松已成定局，在這樣的氣氛之下，官方適當(dāng)調(diào)整調(diào)控力度應(yīng)該說不會有太大包袱，大家可以期待適當(dāng)?shù)乃山墶?/p>

那除了放松指導(dǎo)價，深圳可能還有什么舉措嗎？

來，我再來說兩點我的想法和預(yù)測：

1.適當(dāng)放松新房限價力度。

2.適當(dāng)放松購房名額

第一點針對新房，一向都是嚴(yán)控，價格都是明的。

如果可以適當(dāng)?shù)姆艑捪迌r力度，減少與二手房倒掛空間，那么肯定會引導(dǎo)一部分市場風(fēng)向轉(zhuǎn)向二手房。

一方面現(xiàn)在的房企生存苦不堪言，適當(dāng)?shù)淖尷彩墙o房企松綁，這點廣州已經(jīng)有所松動了。

另一方面對新房有需求的購房者，也會趁著這波及時下手。

二手房回暖，大概率新房也會跟著回暖，站在回顧歷史的角度來看，現(xiàn)在也是相對的低點。

于是，我們精心準(zhǔn)備了深圳最有價值的新房名單，不想錯過這次行情和機(jī)會的可以掃描下方二維碼，領(lǐng)取這份價值百萬的名單。

小結(jié)

最后我想說，深圳疫情是樓市的第二次探底，接下來樓市即將迎來一波大機(jī)會。

“房住不炒”現(xiàn)在已經(jīng)是全民共識，在這種情況下，就算在樓市頭上的“緊箍”再松一點，市場也難起什么波浪。

所以“政策”的力度再大一點點，也未嘗不可！

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以上為正文，來自粵海街道周主任

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