樓市松綁，房價還要翻倍！？

磐石之心微信號
2022-04-01 19:47:01

最近，樓市并不太平。一面是保利、萬科等房地產(chǎn)公司A股市場暴漲40%，另一面是部分開發(fā)商在港上市股票暫停交易。還有人傳出深圳二手房指導價要上調(diào)3%-5%的消息。

加之全國許多城市出現(xiàn)樓市松綁傳聞，包括放開限購限售，降低首套房貸款利率，甚至有些地方允許結清首套房貸款的人，購買第二套按照首套利率。

于是，許多讀者在后臺詢問，樓市到底發(fā)生了什么？松綁后，是否會重演2016年的翻倍行情？剛需買房是否要盡快上車之類。

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對于當前的樓市，我的看法如下：

1、部分房企股票暫停交易是因為財報無法按期發(fā)布。近日，世茂集團、當代置業(yè)、佳兆業(yè)集團、中國奧園、奧園健康、融創(chuàng)中國、花樣年控股、彩生活、陽光100中國在港交所發(fā)布停牌通告，股票暫停買賣。

融創(chuàng)中國給出的原因是“疫情”導致內(nèi)地與香港之間的快遞停運，無法及時完成財報審計，所以無法發(fā)布財報。

對于這一說法，我們不知真假。因為同為香港上市的碧桂園如期發(fā)布了財報，營收實現(xiàn)增長，利潤下滑23%。

此前曾有媒體曝光，佳兆業(yè)、陽光100、融創(chuàng)中國都踩了三道紅線，并面臨資金暴雷風險。不知道，延期發(fā)布財報，是否與此有關。

2021年下半年開始，樓市嚴重低迷，銷售十分慘淡。加之去杠桿要求，開發(fā)商都出現(xiàn)不同程度的經(jīng)營困難。比如，龍頭房企萬科，2021年營收增長8%，凈利潤下滑46%。這是36年來，萬科首次出現(xiàn)凈利潤下滑的情況。對此，萬科總裁郁亮公開向投資者道歉，表示沒有做好風險的防控。

從已發(fā)布財報的房企銷售額來看，銷售額增速都已經(jīng)嚴重放緩，遠遠不及前些年。樓市遇冷，已經(jīng)不是一句空話。

2、救市已經(jīng)開始。房地產(chǎn)的背后是金融風險，必須守住這個風險。于是，上面提出了“要及時研究和提出有力有效地防范化解風險應對方案”。

同時，銀保監(jiān)會表示，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目。

據(jù)說，房地產(chǎn)REITs已經(jīng)在研究，希望把房地產(chǎn)行業(yè)的債務打包成資產(chǎn)在股市和債市銷售，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)獲取資金，緩解壓力。

同時，財政部表示，房地產(chǎn)稅不具備征收條件。各大銀行也開始降低貸款利率。各地放開限購政策的阻力也變得非常小?？傊?，一整套的救市方案正在出臺，這也刺激了房地產(chǎn)企業(yè)股價的上漲。

3、房價是否還能夠像2016年那樣翻倍？全國房價收入比都已經(jīng)偏高，意味著居民收入早就追不上當前的房價了。目前，全國上下銷售最好的是豪宅，而剛需房反而難銷。

市場出現(xiàn)了有錢人不缺房，沒錢人買不起的兩極分化現(xiàn)象。加之，經(jīng)濟因疫情、戰(zhàn)爭的原因存在較大不確定性，科技互聯(lián)網(wǎng)公司大規(guī)模裁員，靈活就業(yè)者越來越多。

因此，購房能力正在縮水，而全國的房價并未見到大幅下降。同時，全國各地仍在大規(guī)模建設新樓盤。各地二手房掛牌量持續(xù)攀升，庫存持續(xù)加大。同時，法拍房數(shù)量出現(xiàn)翻倍增長。

據(jù)部分中介表示，當前二手房成交十分困難。很多房子掛一年都很難交易出去。

一些年輕人告訴我，2021年購買的期房出現(xiàn)了停工，甚至爛尾。還有些人告訴我，因為疫情的封鎖，已經(jīng)失業(yè)，最后悔的是買房背上貸款，現(xiàn)在欲哭無淚。

此外，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了60%以上。城市人口流入速度相比之下正在放緩。

2008年的大放水，2015年的放松限購，都制造了樓市的暴漲，這是有大的經(jīng)濟增速高、城鎮(zhèn)化率偏低、人口增長等因素支撐的，同時收入水平也隨著GDP增長而高速增長。