買房套路深，我要回農(nóng)村。

作為一個沒有購房經(jīng)驗的小白，當(dāng)你踏入售樓處的那一剎那，置業(yè)顧問就已經(jīng)準(zhǔn)備好無懈可擊的銷售說辭、完美的樣板間在等著你。

置業(yè)顧問拿著激光筆在規(guī)劃圖上圈圈點點，慷慨激昂地跟你吹，項目配建多少所小學(xué)和幼兒園，旁邊還有幾所省一級中學(xué)，地鐵站開設(shè)在小區(qū)哪里，周邊多少購物商場，多少個規(guī)劃預(yù)計xx年就能落地。

正所謂，挑完產(chǎn)品挑地段，挑完地段挑配套，精挑細(xì)選的背后是對舉手無悔的熱切盼望，畢竟誰也不想吃虧上當(dāng)，那么選配套的標(biāo)準(zhǔn)，你到底心里有數(shù)嗎？

可是，你看到的、聽到的，都是提前設(shè)計好的。這種情況下，如何不被輕易被迷惑？

一個很簡單的法子：看規(guī)劃圖。

一座城市、一個片區(qū)是什么樣子，很大程度上就由它的規(guī)劃圖決定。

要清楚，我國的房地產(chǎn)市場受政府的影響很大，這里不是指政策調(diào)控，而是指政府對一個地方的經(jīng)營投入、花費的建設(shè)成本，規(guī)劃不同，直接影響整片區(qū)域的房價和升值潛力。

對于我們買房者而言，學(xué)會看規(guī)劃圖遠(yuǎn)比聽置業(yè)顧問的吹噓來的靠譜得多。

中介、購房顧問可能會對你吹得天花亂墜，廣告五花八門也許會瞞天過海，但是控規(guī)圖永遠(yuǎn)不會騙人，規(guī)劃局一筆一尺丈量測距畫出的每一個板塊，每一條道路，都是我們買房過程中最真實、最準(zhǔn)確、最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。

那么，什么是土地規(guī)劃圖？

所謂“規(guī)劃”，一般指的就是政府對城市5年到10年內(nèi)的土地利用、空間布局、道路規(guī)劃等做出的指導(dǎo)性政策，就和政府的“十三五”“十四五”規(guī)劃一樣，屬于城市發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，一般在城市規(guī)劃局的網(wǎng)站就能找到。

土地規(guī)劃圖范圍主要有三類：城市總體規(guī)劃、地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃、項目規(guī)劃。

通常情況下，政府每開發(fā)一片區(qū)域，都會相應(yīng)地繪制一張控規(guī)圖。

打開百度搜索“土地規(guī)劃圖”，映入眼簾的就是——

可以說是花花綠綠迷了眼。

那么對于我們這些只想買房的普通老百姓(603883)來說，規(guī)劃圖怎么看？

很簡單——看顏色。

規(guī)劃圖一般都自帶圖例，里面標(biāo)注的不同顏色就代表了不同性質(zhì)的用地類型，而我們只需要重點關(guān)注幾個顏色：

紅色：代表商務(wù)、商業(yè)用地；

黃色：代表居住用地

棕色：代表工業(yè)用地

綠色：代表公園綠地

其中最重要的是紅色和黃色，商辦用地和居住用地通常都是一個板塊中占比最大的兩個用地類型，這兩類用地的比例，決定了未來這個地塊的發(fā)展。

原因很簡單，我們拿廣州珠江新城花城廣場來舉例：

很明顯可以看到，花城廣場這一塊，中間整個地塊全部標(biāo)紅，也意味著這個地方全是寫字樓，必定有大量企業(yè)入駐和就業(yè)人群。而旁邊的黃色住宅用地，必然價值上存在不可替代性。

而事實是，這個區(qū)域內(nèi)聚集了廣州一大半以上的五百強、金融、大國企總部，而這個地方的房價也是全廣州均價最貴的地方。

現(xiàn)在說珠江新城房價貴當(dāng)然是馬后炮，但我們應(yīng)該清楚的是，當(dāng)拿到一個區(qū)域的規(guī)劃圖時，看第一眼后我們心里就應(yīng)該有個預(yù)期，這個地方板塊顏色分布情況怎樣，基本上房價就怎么樣。

除此之外，我們還要注意一點：

同樣是用紅色表示，但商業(yè)用地和商務(wù)用地（也叫商業(yè)性辦公用地）是有區(qū)別的。

一般來說，商業(yè)用地主要是用在零售、批發(fā)等業(yè)態(tài)上，而商務(wù)用地更多指的是寫字樓、公寓用地等等，范圍更廣，所以含金量比起商業(yè)用地來說會更高。

因此，在看規(guī)劃圖的時候一定要注意區(qū)分，看看標(biāo)注的到底是商業(yè)用地還是商務(wù)用地。

對于城市來說，城市規(guī)劃是它發(fā)展的根本。

從規(guī)劃圖看城市，可以從空間規(guī)劃的角度，大致了解到這座城市的發(fā)展情況，搞清楚城市重點發(fā)展方向。

而對于買房來說，我們只需要從城市規(guī)劃圖中弄懂：哪里是城市中心。

開發(fā)商在拿地的時候，會釋放很多的規(guī)劃利好，砸很多錢炒作區(qū)域，對于絕大部分購房者來說，很容易就陷入開發(fā)商宣傳的美好包裝里——

學(xué)會看城市規(guī)劃，哪里是商務(wù)區(qū)，哪里有什么規(guī)劃，一目了然。

學(xué)會看懂城市中心，才能知道這個城市真正有價值的板塊在哪。

比如，北京的城市空間結(jié)構(gòu)是“一核一主一副，兩軸、多點、一區(qū)”，其中“一副”是新加上去的城市副中心通州，列在“一核”（首都功能核心區(qū)）、“一主”（主城區(qū)6區(qū)）之后，說明通州就是繼城六區(qū)之后的城市中心，需要重點關(guān)注。

再比如，杭州的城市空間結(jié)構(gòu)，已經(jīng)明確表達(dá)市中心有兩個主中心——江北的杭州老城區(qū)，以及錢江新城和錢江世紀(jì)城，即使江北的人對江南再有偏見，也應(yīng)該知道江南江北的大趨勢是平衡發(fā)展。

再比如，即使很多人認(rèn)為深圳的“東進(jìn)戰(zhàn)略”說明向東才是風(fēng)口，但深圳的城市中心依然是福田和南山，西邊要優(yōu)于東邊。

舉個實例，我們來看上海中央活動區(qū)的布局規(guī)劃示意圖：

很明顯可以看到，中央活動區(qū)北部黃浦江沿岸一大片紅色地塊，是整塊區(qū)域商業(yè)分布最為密集的地方。

現(xiàn)實情況是，這個地方囊括了外灘、人民廣場、陸家嘴(600663)等上海老牌商業(yè)活動區(qū)，是承載上海金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、文化娛樂、創(chuàng)新創(chuàng)意、旅游觀光等全球城市核心功能的主要區(qū)域，是上海CBD的核心區(qū)。

值得注意的是，從規(guī)劃圖中能看出，中央活動區(qū)未來商業(yè)發(fā)展的一個重要特征，那就是商業(yè)沿著黃浦江分布的趨勢越來越明顯，未來板塊的升值潛力很大。

紅圈標(biāo)注的前灘-后灘-徐匯濱江區(qū)域，從規(guī)劃圖可以看出，這個地方保留了大量綠地，也是主城區(qū)的黃浦江沿線中預(yù)留土地最多的。

除了綠地之外，剩下大部分屬于商務(wù)、商業(yè)用地，住宅用地十分稀缺，也說明這個地方未來的規(guī)劃是建設(shè)成為現(xiàn)代化的商業(yè)活動中心，既有商業(yè)也有綠化，做了很好地結(jié)合，房子更宜居稀缺，房價升值空間很大。

而事實也是如此，目前的前灘-后灘-徐匯濱江，是整個中央活動區(qū)建設(shè)最晚、面積最大、歷史負(fù)擔(dān)最輕的區(qū)域，也是上海目前重點發(fā)展所在，未來將會安排大量重點企業(yè)入駐。

而這里的房價也早就聞風(fēng)而動：前灘某號稱“前灘第一盤”的樓盤，三年前開盤時均價67086元/㎡，到了今年，二手房均價已達(dá)到134900元/㎡，短短三年漲幅達(dá)到了101%。而上海這3年來房價幾乎沒漲，這里無疑跑贏了上海這個大盤，所以學(xué)會看規(guī)劃圖是不是很重要？

與看城市總體規(guī)劃圖不同，當(dāng)我們要具體分析一個板塊的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值時，通?？吹亩际堑貕K控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，簡稱“控規(guī)圖”。

控規(guī)圖和城市總體規(guī)劃圖類似，只是范圍縮小到某一具體的板塊，也更加精準(zhǔn)，不僅標(biāo)注了每塊土地的性質(zhì)，還會標(biāo)明公園、道路、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。

比起城市總體規(guī)劃，控規(guī)圖對我們買房挑選地段的作用更大。

控規(guī)圖怎么看？

首先，看土地顏色占比。

有些地方紅色板塊占比大，說明這個地方商業(yè)發(fā)達(dá)、寫字樓多，很可能是商業(yè)中心。

有些地方黃色板塊占比大，那么可能是以居住功能為主，說明這個地方很有可能是剛需市場，如果來這里投資，上漲空間注定不大。

再來看看下面這兩個板塊的對比，大家就能明白了：

左邊這個板塊，以黃色居住土地為主，零星分布著幾個紅色小塊。

很明顯，這是個以居住功能為主的“睡城”。

而右邊這一塊，滿滿的都是商務(wù)、商業(yè)用地，住宅用地就只有一塊，顯然就是走商業(yè)中心的路線。

如果要買房，選哪邊價值更大？

毫無疑問是右邊。

買房投資買的是什么——稀缺性。

上面這兩張圖，都是在廣州，左邊的是金沙洲，右邊的是番禺CBD萬博。

從地理位置上來說，兩者都離珠江新城CBD不遠(yuǎn)，金沙洲距離14公里，萬博距離16公里，而且金沙洲和老城區(qū)荔灣就隔了一條河，在位置上更具有優(yōu)勢。

但實際上，萬博土拍現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到3萬多，比金沙洲28913元/㎡的房子均價還高，哪個地方的房價成長空間大，一目了然。

為什么？原因就在板塊的定位不同。

看控規(guī)圖就能看出來，金沙洲幾乎都是住宅用地，既沒有寫字樓，也沒有工業(yè)園區(qū)，是典型的“睡城”，加上金沙洲是個島，和市區(qū)隔了一條河，即使位置上更接近，交通擁堵等問題還是攔住了這個地方的價值。

而萬博雖然位置上沒有優(yōu)勢，但是看規(guī)劃圖中一片紅，核心區(qū)中只有一塊住宅用地，明顯的商務(wù)中心定位。而事實也是如此，萬博商務(wù)區(qū)中的商業(yè)面積還要比珠江新城多，歡聚時代（YY）、攜程華南總部等知名企業(yè)都駐扎在此。

而區(qū)域中這塊稀缺的住宅用地，項目單價已經(jīng)超過6萬，商務(wù)區(qū)住宅的價值可見一斑。

至于金沙洲，并非沒有價值，作為剛需上車還是不錯的選擇，但是如果從投資的角度來看，升值潛力相對會差一些。

看控規(guī)圖第二件事，是看配套。

我們說的配套，包含了內(nèi)部配套和外部配套兩個部分，控規(guī)圖能給我們提供的是外部配套的信息。

外部配套有多重要？

在生活中，學(xué)校解決了孩子的上學(xué)問題

商業(yè)配套，商場滿足了吃喝玩樂的購物需求

交通配套， “地鐵房”的價值不用多說

找到想買小區(qū)的具體位置，看看周邊有沒有大型的配套，包括學(xué)校、地鐵站、公交站、醫(yī)院、購物商場等。

黃色代表住宅、紅色代表商業(yè)，綠色代表公園，有些規(guī)劃圖比較細(xì)致，還會把中小學(xué)的位置也標(biāo)注清楚。關(guān)于地鐵、輕軌、高鐵的規(guī)劃，也可以在圖例找到，通常用虛線、白色實線來表示。

板塊內(nèi)的配套，給我們帶來的不僅是生活上的便利，好的配套也能帶給房子更大的溢價空間。

這是長沙梅溪湖國際新城二期的控規(guī)圖。

作為長沙的“新網(wǎng)紅地標(biāo)”，也是近幾年最最熱門的購房區(qū)域，梅西湖二期憑借著自身良好的生態(tài)環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源，置業(yè)熱度一直居高不下。

從整體上能看出，這個地塊的商業(yè)用地和住宅用地比例適中，從土地規(guī)劃來看，這個地塊不僅有商業(yè)和住宅，在文化教育醫(yī)療方面也比較完善，文化體育設(shè)施、醫(yī)院比較多，說明這個地方是一個集政治、經(jīng)濟(jì)、文化功能為一體的綜合性城市區(qū)域。

而從實際的規(guī)劃內(nèi)容來看，除了商業(yè)用地以外，規(guī)劃落地之后，這個板塊將會同時擁有4家醫(yī)院、4處衛(wèi)生服務(wù)中心、醫(yī)療與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)混合用地6處。教育配套包括3所高中、3所初中、9所小學(xué)，共計546個班級。從建設(shè)規(guī)模和覆蓋的學(xué)制系統(tǒng)來看，并不遜色于幾乎人人稱道的梅溪湖一期。

自從2017年規(guī)劃一出，這個地方的房價就一路上漲，2016 年8月的時候，這里的房價是7850元/㎡，到了現(xiàn)在，均價已經(jīng)達(dá)到17233元/平方米。

這個正在建設(shè)中的城市副中心，目前已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性兌現(xiàn)結(jié)算，多個項目簽約已經(jīng)落地，隨著利好的不斷加碼，樓市發(fā)展?jié)摿Τ渥?，后期在多產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)駐情形下，價值將進(jìn)一步凸顯。

所以，從17年開始，只要有粉絲問長沙怎么買房，我們的第一推薦就是梅溪湖。

英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅賓遜夫人講過:

“我學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)是為了不受經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的騙?！?/p>

買房同理。

看懂規(guī)劃圖，了解所屬區(qū)域的未來發(fā)展方向，結(jié)合實時政策和訊息，不被宣傳套路所蒙蔽，我們都可以成為“房產(chǎn)專家”。

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