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每個地產投資者，都聽過李嘉誠的經典名言，“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！?/span>

然而，李首富沒有明說的是，在地段的基礎上，時間才是財富增值的真正神器。地產商如何利用時間？在他這里的答案很簡單，就是兩個字——捂盤，其在內地開發(fā)的10多個樓盤，開發(fā)時間基本都超過十年。

在安徽，也有一位地產老板學到了李嘉誠的捂盤術，他就是劉士強。旗下樂福強在安徽房地產市場被封為“捂盤王”，善于拉長周期，等待時機成熟再放售，為自身帶來不菲的資產增值收益。

更絕的是，年近花甲的劉世強，左手把控3家銀行股權，右手還能向AMC不良資產機構借款數(shù)十億。

在素有房價四小龍支撐的合肥，土拍競爭向來激烈，樂富強作為安徽本土房企在近期合肥首批集中供地中，以總價5.4億元奪得廬陽區(qū)一地塊，實屬難得。

不過，擴張之下樂富強在安徽卻遭遇口碑“滑鐵盧”，例如，項目發(fā)生安全事故造成人員死亡，樓盤質量遭到業(yè)主非議等等。

變相“捂盤”

在合肥，樂富強有著“捂盤王”的戲稱。

去年7月，甚至有網友投訴稱樂富強悅湖熙岸捂盤惜售。據樂居財經獲悉，2018年11月，樂富強拿到悅湖熙岸所在地塊；但時隔3年多，還有房子沒賣。

對此，政府相關部門回復稱，“受疫情影響，開發(fā)企業(yè)資金較為緊張，導致工程施工進度較慢，剩余的10棟288套房源暫無法取得預售認可證，待達到預售條件后將啟動銷售。”

通常來說，開發(fā)商選擇高周轉模式，希望盡快回籠資金，填補現(xiàn)金流；除非萬不得已，項目受到工程進度制約，不能如期出售。但樂富強二者都不是，其意或是要賣出更高的價格。

深諳合肥樓市的業(yè)內人士向樂居財經透露，此前樂富強一般拿地的樓面價都不高，毛坯交付，主打價格戰(zhàn)。

在上述人士看來，“樂富強比較能忍，留一兩棟樓不賣是常有的事，經常同時拿地的盤清盤一兩年了，樂富強突然拿出幾棟樓來賣。打時間差，品牌不行，價格來湊?！?/p>

不過，這個捂盤小能手也有遭遇失策的時候。例如，2020年5月底，樂富強以約7億元競得新站XZ202003號地塊收入；時隔一年之久，2021年5月底該地塊案名才得以發(fā)布。

專業(yè)人士分析認為，“案名遲遲不發(fā)布的原因，主要歸結為該地塊周邊比較荒涼，是在等利好消息，若是不等自然賣不出好價錢?！?/p>

不過，遲遲未等到利好消息的樂富強，最終宣布和去年3月新取得的地塊一同宣布入市。

但值得注意的是，樂富強的“捂盤”并不違規(guī)。合肥當?shù)貙τ谖姹P的標準是拿到預售許可證10天內不賣，算的上捂盤。看到空子的樂富強，玩起了“拖延”戰(zhàn)術，只要未拿到預售許可證，也就算不上捂盤。

不過，近年來合肥對于出讓土地都有明確的開工、竣工要求，因此樂富強的“捂盤”行為或將成為歷史。

一邊是樂富強因“捂盤”在合肥樓市而得名，另一邊它的房子卻頻頻遭“差評”。

去年11月，樂富強悅湖熙岸業(yè)主爆料稱項目存在實際與宣傳不符，質量堪憂等問題。如，建筑垃圾回填，未來有安全隱患；綠化與規(guī)劃不符，多處花草枯?。环课荻嗵幑陌?、滲水等。

除此之外，樂富強旗下企業(yè)還曾多次違反相關法律法規(guī)被相關部門處罰。例如，去年年初，高新區(qū)NP2-1、2、3地塊文宸苑項目發(fā)生一起起重機械傷害事故，造成1人死亡。

但樂富強依舊“屢教不改”，今年1月，長豐樂富強房地產又因為未嚴格督促施工單位建立安全文明措施費使用制度落實安全文明施工措施，被處以罰款2萬元行政處罰。

又如，去年3月，安徽樂富強房地產未按規(guī)劃實施建設“悅瀾灣小區(qū)”項目和未取得《建設工程規(guī)劃許可證》擅自建設該項目30#住宅樓的行為違反相關規(guī)定，被處罰近7.4萬元，沒收違法收入近21.37萬元。

緊接著去年6月，樂富強旗下合肥瀚博房地產通過“合肥樂富強文宸悅府”微信公眾號發(fā)布的廣告含有升值或者投資回報的內容等違反相關規(guī)定，被相關部門處罰。

左手銀行 右手AMC

樂居財經財經查詢獲悉，樂富強（全稱“安徽樂富強控股集團有限公司”）成立于2017年1月，注冊資本10億元。其前身為成立于1992年的安徽金彩牛實業(yè)集團有限公司（下稱“金彩牛實業(yè)”）。

在樂富強股權層面，大股東金彩牛實業(yè)持股68%，劉德文、劉靜雯各持股16%；股權穿透可知，金彩牛實業(yè)由劉靜雯、劉德文、劉士強三人均各持股30%，劉瀚文持股10%。

不難看出，樂富強背后持股人均為劉氏股東。他們與創(chuàng)始人劉士強有何關聯(lián)？

安徽業(yè)內人士稱，這幾個股東實際上是一家人，劉靜雯是老板劉士強的千金；劉德文、劉瀚文二人其中有一人是劉士強的侄子。

眼下，樂富強已發(fā)展成為以地產開發(fā)為核心，商業(yè)運營、酒店管理、物業(yè)管理、金融投資等為一體的多元化產業(yè)集團，年營業(yè)收入逾百億。

具體來看，樂富強目前直接對外投資4家企業(yè)，包括安徽樂富強房地產（68%）、樂富強（上海）企業(yè)管理咨詢（60%）、長豐樂富強房地產（54%）、合肥樂富強房地產（34.986%）。

在這4家子公司下，樂富強卻間接持股企業(yè)高達84家。例如，樂富強控股子公司安徽樂富強房地產，對外投資企業(yè)達10家。

潛藏于安徽的樂富強，是如何進行融資擴張，做大做強？

一方面，樂富強系手持3家銀行股權。包括股東金彩牛實業(yè)持有安徽新安銀行30%股權，位列大股東；子公司安徽樂富強持有阜陽潁泉農村商業(yè)銀行持有9.3897%股權，位列二股東；子公司合肥樂富強持有六安農村商業(yè)銀行8.3717%股權，位列二股東。

手中有糧，心中不慌。3家銀行為樂富強提供了“隱秘”輸血渠道，還為其股權出質融資立下了汗馬功勞。

去年12月底，金彩牛實業(yè)將新安銀行1.195億股股權數(shù)額出質予安徽馬鞍山農村商業(yè)銀行肥西分行；此外，2019年-2020年期間，金彩牛實業(yè)也曾兩次將新安銀行巨額股權數(shù)額進行出質。

與此同時，安徽樂富強、合肥樂富強均有將持有的銀行股進行巨額出質。其中，合肥樂富強就將六安農商行6354.7萬股的股權數(shù)額進行出質。

另一方面，樂富強與四大AMC之一的中國華融關系匪淺。以安徽樂富強為例，目前與之相關的股權出質信息達7條之多，但質權人均是中國華融安徽省分公司，出質股權數(shù)額總計11.82億。

此外，合肥樂富強將霍山縣樂富強投資價值1.28億股權數(shù)額，以及它還聯(lián)同樂富強將長豐樂富強價值1.1億股權數(shù)額，均出質予中國華融安徽省分公司。

不止于此，樂富強股東“金彩?！币矊不諛犯粡姺康禺a價值2.87億股權數(shù)額，出質予中國華融安徽省分公司。

中國華融是四大全國性AMC之一。所謂AMC，傳統(tǒng)意義上是指那些在市場上尋找破產重組股、垃圾債等看上去劣質、實際上具備升值前景，并以此撬動巨額收益的投資者。

如此看來，樂富強一邊是銀行，一邊又有AMC中國華融的加持，頗具左右逢“金”的意味。

此外，樂富強旗下金融投資平臺合肥翰嘉投資管理有限公司（下稱“翰嘉投資”）不容小覷。目前，該企業(yè)對外投資企業(yè)中有4家處于存續(xù)狀態(tài)，其中關聯(lián)機構不乏高成資本、愉悅資本、中金資本等。

最后，樂富強還熱衷與其它房企合作進行擴張。例如，在六安碧桂園嘉禾房地產股權上，佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展、安徽樂富強各持有59.5%、30%股權。

阜陽神秘富豪

白手起家是一個成功企業(yè)家的標配，樂富強創(chuàng)始人劉士強也不例外。然而，神秘低調的他公開資料更是鮮有提及，即便安徽本地人，對他也了解不多。

但劉士強卻有一段不風光的過往，人盡皆知。他曾因向安徽省原副省長王懷忠行賄20萬元，被寫進王懷忠的判決書。

1996年至1999年期間，王懷忠接受白金漢宮大酒店有限公司劉士強請托，利用職權組織召開會議，積極為劉士強協(xié)調各部門，解決了白金漢宮二期工程中遇到的拆遷問題，并先后兩次要求安徽省信托投資公司阜陽辦事處為白金漢宮大酒店解決建設資金共計320萬元。為表示感謝，劉士強一次性送給王懷忠20萬元。

20多年過去，劉士強已經年近花甲。目前，他除了金彩牛實業(yè)外，處于存續(xù)狀態(tài)下的對外投資企業(yè)僅剩一家——安徽阜陽西湖娛樂城有限公司，并持有40%股份，該企業(yè)經營范圍主要涉及餐館、休閑、園林景點綠化。

前人栽樹，后人乘涼。劉士強之女劉靜雯的對外投資頗為豐富。目前，她對外投資企業(yè)達13家，涉及房地產業(yè)、商務服務業(yè)、科技推廣和應用服務業(yè)等。

作為60后的劉士強，是那個年代少有的高材生，畢業(yè)后便得到了一份“鐵飯碗”工作。

1992年南巡講話后，國內掀起了一陣下海經商的浪潮。頗具商業(yè)頭腦的劉士強毅然決定離職，投身家鄉(xiāng)建設。

資料顯示，1992年1月，樂富強集團第一家交電批發(fā)公司成立，開創(chuàng)集團起始歷程。兩年后，他成立了安徽樂富強，開始在房地產摸爬滾打。

此后，憑借我國房地產東風，擅長經營的劉士強帶領樂富強進入了高速發(fā)展期。與此同時，1998年，阜陽白金漢宮大酒店正式營業(yè)。并于2014年成立酒店管理公司，酒店板塊高星級酒店項目拓展至合肥、阜陽、六安等地。

劉士強還瞅準了物業(yè)機會，從地產開發(fā)到物業(yè)的全鏈條服務。2002年，安徽樂富強物業(yè)管理有限公司順利誕生。

2006年，劉士強帶領樂富強品牌進軍省會合肥。此后，在房地產行業(yè)逐漸進入白銀時代，樂富強集團開啟了多元化的進階之路，于2015年成立翰嘉投資，涉足金融投資業(yè)務。

雖然鮮有露面的劉士強，但近三年的公司上半年度總結會，他卻從不缺席。去年下半年，劉老板在會上提到，強化危機意識，樹立過“緊日子”思想。

標簽： 影子銀行