市場上有些小區(qū)設(shè)計(jì)，真的是反人類的，開發(fā)商估計(jì)是拿腳做的產(chǎn)品！

看著沙盤里漂亮的樓棟模型，我完全可以預(yù)想，此刻銷售口中的美好生活，未來會有多扯蛋！有多頭疼！

有些社區(qū)的先天缺陷，是后期再好的物業(yè)、再好的學(xué)區(qū)和交通，也無法補(bǔ)齊的！

并且，未來在同板塊中的議價(jià)能力非常差，時(shí)間越久，差距越大！

在此，誠摯且激動的為大家排雷！

如果同地段有的選，這幾類小區(qū)千萬別碰！

千萬別碰超大社區(qū)！

什么是超大社區(qū)？這確實(shí)要看大家的接受度，在我的認(rèn)知范圍內(nèi)，只要建筑面積接近或超過100萬方，小區(qū)戶數(shù)超過3000戶以上，就完全擔(dān)得起“超大”二字！

此前在武漢，我就看到了非常多的大社區(qū)，讓我不禁感慨，真的是大江大湖大武漢，就連房地產(chǎn)也要追求大嗎？

這是我在武漢后湖看到的一個(gè)項(xiàng)目，占地只有17萬方，建筑面積卻高達(dá)91萬方，銷售稱未來全是45層高層住宅，還聲稱這是板塊內(nèi)的品質(zhì)樓盤，未來預(yù)計(jì)有4000戶入住。

為什么說這類小區(qū)不好？

最根本的問題就是，人太多了，基礎(chǔ)配套完全不夠用！

4000戶，聽起來不多，但就算一家只住3口，這個(gè)小區(qū)也得有12000人住著！更何況許多家庭真住進(jìn)來，可不止3人！

小區(qū)同時(shí)服務(wù)這么多人，配套壓力的多大？

一人一腳，半天就能踩禿一片草坪。

小區(qū)如果只對口一所學(xué)校，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠讀的。

4000戶，哪怕只有1成與你孩子同齡，就已經(jīng)有400個(gè)孩子了。普通學(xué)校，一個(gè)班級30個(gè)人，一個(gè)年級12個(gè)班，也只能容納360人，多出來的孩子怎么辦？

并且這些小區(qū)面積也大，所謂的小區(qū)配套，總是近在眼前，但卻遠(yuǎn)在天邊！

小區(qū)是近地鐵，但是近的是1期，跟你5期有什么關(guān)系，步行30分鐘夠不夠近？確實(shí)有菜市場，但是近的是2期，你8期有什么關(guān)系，人家下樓買菜，你是下樓買菜完全是鍛煉耐力。

并且未來，你的房子將非常難賣！這些大社區(qū)盤，接盤的就是剛需，而剛需，是樓市里最看重性價(jià)比的群體。

有的時(shí)候，你可能什么都沒做，就已經(jīng)錯(cuò)了！賣房的時(shí)候，來看房的人真不少，但這些人最終就是莫名其妙，消失在人海，你苦苦追問，為什么，難道是我還不夠好嗎？

最終的答案一定是：是的！

同樣的出售比例，大社區(qū)的基數(shù)在那里，在售數(shù)量一定多，這就意味著買家能挑的多。

也許就是因?yàn)楦舯诒饶憧們r(jià)少了五千，買家就歡天喜地簽約了；也許只是因?yàn)?，樓上裝修稍新一丟丟，買家又跑了，你永遠(yuǎn)也不知道，自己到底錯(cuò)在哪一步！

超級大盤的內(nèi)卷，從小區(qū)開賣的那刻就定下了。

凡是都是物以稀為貴，這樣的情況下，房價(jià)如何求漲？

真要選，建筑面積在15-30萬方的小區(qū)，體量更加合適的。既有簡單配套，社區(qū)人口也不會太多！

如果有得選，答應(yīng)我，高低配的小區(qū)，盡量也別碰！

如果說大型社區(qū)，是一場人滿為患的浩劫；那高低配就是，一個(gè)偽精致的神坑！

什么是高低配小區(qū)？就是小區(qū)內(nèi)，既有面向剛需的高層住宅，也有針對高端改善設(shè)計(jì)的別墅與洋房！

買的時(shí)候，售樓部的姐姐會告訴你，我們項(xiàng)目服務(wù)的是高端人群，與其他項(xiàng)目相比，圈層是完全不一樣的，并且為高端人群打造的小區(qū)綠化與物業(yè)服務(wù)是不會差的，剛需多一點(diǎn)的價(jià)格買入我們這里，你完全不虧！

而對改善呢？小姐姐會隱晦的告訴你，目前市場純別墅改善小區(qū)，要么位置賊偏，地段毫無價(jià)值，買入就是接盤俠。要么就是頂級地段頂級資源，價(jià)格自然也是你高攀不起！我們小區(qū)是你開啟美好生活的性價(jià)比之選！

但是實(shí)際住進(jìn)來之后呢？

剛需帶著對高品質(zhì)社區(qū)的向往，住進(jìn)來一看傻眼了，好家伙分區(qū)管理，好的綠化和服務(wù)區(qū)都在別墅區(qū)。

而高層的活動空間呢？實(shí)際上已經(jīng)被默默犧牲掉了。別墅區(qū)樓層無法堆疊太多，占地面積是更大的，因此在同樣容積率之下，高低配的小區(qū)一定比純高層的小區(qū)樓間距更窄，公共活動空間更小。

你以為你站的已經(jīng)足夠高，但依舊只是“仰望”樓下別墅區(qū)罷了。

而改善富人呢？享受了更多資源的傾斜，就得到了快樂嗎？

還真不是！不少高低配的小區(qū)，常常是高層在外圍擋住車馬喧囂，而別墅區(qū)要居鬧市還要享寧靜，只能放在小區(qū)中央，可以說，別墅區(qū)間接被高層包圍了！

這樣的安排有多尷尬？

可能你夜里在露臺上吃個(gè)烤肉，正在被半個(gè)小區(qū)的人圍觀！隱私是這類高低配改善的痛。

在這類小區(qū)，入住后極易爆發(fā)矛盾。改善要定制服務(wù)，剛需要公平，圈子不同，硬要強(qiáng)融，物業(yè)一旦處理不善，兩大群體立馬可以干起架來！

高不成，低不就，每個(gè)群體都無法最好的被滿足！

在二手市場里，這樣的尷尬還會不斷延續(xù)。

改善不夠純粹，溢價(jià)上不去，剛需嫌貴不想買...

最后還要提醒大家的一類小區(qū)，是目前非常流行的城市綜合體小區(qū)！

投資或者是改善需求，這樣的小區(qū)實(shí)真的不是最優(yōu)選！

當(dāng)然，許多城市綜合體算不上大坑，地鐵上蓋，配建大型商業(yè)，基本保障了小區(qū)的人氣的穩(wěn)定性，虧是不會虧的。

但是為什么我說這類這綜合體不是最優(yōu)選呢？

因?yàn)檫@類小區(qū)的居住體驗(yàn)實(shí)在不佳，真正對品質(zhì)有要求的高凈值人群，不會去選擇這類小區(qū)的。

有地鐵房價(jià)確實(shí)能漲，大型商業(yè)確實(shí)能提升周邊人氣。但沒人愿意住在地鐵上面，沒人愿意住在商圈里面。

原因很簡單就是吵！就是人太多了！

并且這類小區(qū)一般都是開放式街區(qū)，潮流是挺潮流的，但是真的不適合居住，尤其是有孩子與老人的家庭。

孩子無法在小區(qū)內(nèi)自由自在的奔跑，老人也沒有可以休閑的去處，社區(qū)名存實(shí)亡，只要孩子出了房門，就得時(shí)刻保持警惕。

很多人肯定會問，那最好的選擇是什么呢？地鐵不要了，商圈不要了？

當(dāng)然不是，商圈和地鐵都是公共配套，不是只屬于某個(gè)小區(qū)的。

我認(rèn)為居住體驗(yàn)最佳的，反而是距離地鐵300-500米圍合式住宅小區(qū)，這樣的小區(qū)既能享受到配套的輻射溢價(jià)，也能保證居住品質(zhì)！

改善當(dāng)?shù)赖奈磥?，這才是真正能夠溢價(jià)，吊打本板塊的領(lǐng)漲產(chǎn)品。

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

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